Beschlussfassung über die Beschaffung des sog. Energieausweises

Beschlussfassung über die Beschaffung des sog. Energieausweises[1] 

Erläuterung:

Art. 7 der Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16.12.2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden i.V.m. den novellierten Bestimmungen des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) bestimmt, dass sowohl bei der Errichtung oder relevanten Änderung von Gebäuden, als auch beim Verkauf oder der Vermietung von Gebäuden dem Eigentümer bzw. dem potenziellen Käufer oder Mieter ein „Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz“ vorzulegen ist. Der Energieausweis soll aus Gründen des Umweltschutzes und der Energieeinsparung Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes geben und dabei Empfehlungen zu kostengünstigen Verbesserungen der energetischen Eigenschaften des Gebäudes („Modernisierungsempfehlungen“) enthalten.

Bei Wohnungseigentumsanlagen trifft die Verpflichtung zur Beschaffung des sog. Energieausweises die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, wobei darauf hinzuweisen ist, dass der Energieausweis nicht wohnungsbezogen, sondern grundsätzlich gebäudebezogen erstellt wird. Gem. § 10 Abs. 6 WEG n. F. (in Kraft ab dem 01.07.2007) stellt die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises zwar eine den jeweiligen Sondereigentümer, der vermieten oder veräußern will, individuell treffende Aufgabe dar. Ausweislich der vorbezeichneten Bestimmung entspricht es jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaft durch entsprechende Beschlussfassung derartige gemeinschaftsbezogene Pflichten an sich zieht. In der Praxis dürfte wegen der Erstellung des Energieausweises für das gesamte Gebäude und nicht bezogen auf eine einzelne Wohnung es dem einzelnen Eigentümer weder zuzumuten, noch faktisch möglich sein, den Energieausweis selbst für das gesamte Gebäude erstellen zu lassen. Die entspricht auf der derzeitigen Rechtslage (bis 30.6.2007), da die Befugnis zur beschlussweisen Regelung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten durch die Rechtsprechung anerkannt ist (und in der o.g. Bestimmung der WEG-Novelle lediglich ausdrücklich kodifiziert wurde).

Auch ist darauf hinzuweisen, dass die Nicht-Vorlage des Energieausweises zivilrechtlich negative Folgen für den Vermieter oder Veräußerer haben kann.

Wird dem potentiellen Käufer oder Erwerber eines Gebäudes der Energieausweis nicht vorgelegt, und erfolgt die Nicht-Vorlage unter Erfüllung der Voraussetzungen der arglistigen Täuschung gem. § 123 BGB, so kann der Dritte das Rechtsgeschäft anfechten bzw. ihm bleiben die Mängelrechte erhalten. Unterlässt es der potentielle Käufer oder Mieter aber grob fahrlässig, sich den Energieausweis vorlegen zu lassen, so verliert er die hieraus ansonsten folgenden Rechte gem. §§ 442 Abs. 1 S. 1 bzw. 536b S. 2 BGB.

Öffentlich-rechtlich ist die Nicht-Vorlage der Energieausweises mit Bußgeld von bis zu 50.000,00 EUR bedroht (§ 8 EnEG).

Die zur Umsetzung der o.g. Bestimmungen erforderliche Novellierung der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) aus dem Jahre 2002 ist jedoch noch nicht erfolgt. Es liegt seit November 2006 ein entsprechender Referentenentwurf („EnEV 2007“) vor, wonach für Wohngebäude der Baujahre 1965 ab dem 01.01.2008 und für später errichtete Wohngebäude ab dem 01.07.2008 der Energieausweis vorgelegt werden muss.

Der Energieausweis wird für die Dauer von 10 Jahren ausgestellt. Dabei wird dem Gebäudeeigentümer ein Wahlrecht zwischen dem sog. verbrauchsbezogenen und dem sog. bedarfsbezogenen Energieausweis eingeräumt. Für alle Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen, für die vor dem 01.01.1977 der Bauantrag gestellt wurde und die nicht dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977 genügen, soll der bedarfsbezogene Energieausweis verpflichtend sein. Der sog. verbrauchsbezogene Energieausweis orientiert sich an dem gemessenen tatsächlichen Energieverbrauch und wird daher (kostengünstig) insbesondere von den Wärmemess- und Verbrauchserfassungsunternehmen angeboten. Der bedarfsorientierte Energieausweis orientiert sich an einer ingenieurtechnischen Aufnahme und Bewertung der Gebäudesubstanz und ist daher in der Beschaffung kostenintensiver.

Wann die geänderte „EnEV 2007“ letztlich in Kraft tritt, kann derzeit nicht mit Sicherheit gesagt werden. Sicher ist indes, dass die Umsetzung der Regelungen über den Energieausweis kurz- bis mittelfristig erfolgen wird.

Es ist damit zu rechnen, dass insbesondere bei Verkauf und Vermietung von Immobilien der Energieausweis mit Blick auf die aktuelle Diskussion über stetig steigende Energie- und Betriebskosten eine nicht zu unterschätzende Rolle spielen wird.

Damit rechtzeitig (bei Inkrafttreten wird ein entsprechender Kapazitätsengpass bei den Ausstellern von Energieausweisen mit entsprechenden Verzögerungen eintreten) und kostensparend gehandelt werden kann, unterbreiten wir Ihnen den folgenden Beschlussvorschlag.

Es ist darauf hinzuweisen, dass gemäß dem vorliegenden Referentenentwurf bereits vor Inkrafttreten der „EnEV 2007“ ausgestellte Energieausweise gültig bleiben sollen, sofern Sie nach den Regeln der gesetzlichen Änderungen ausgestellt werden.

Beschlussvorschlag1:

Die Eigentümerversammlung beschließt nach entsprechender Information durch die Verwaltung mit Blick auf die EU-Richtlinie 2002/91/EG, die Novellierung des EnEG sowie die bevorstehende Novellierung der EnEV („EnEV 2007 – Referentenentwurf“), über die Beschaffung eines Energieausweises keinen Beschluss zu fassen, sondern das Inkrafttreten der konkreten Regelungen („EnEV 2007“) abzuwarten und sodann hierüber zu einem späteren Zeitpunkt zu beschließen.

Beschlussvorschlag2:

Die Eigentümerversammlung beschließt nach entsprechender Information durch die Verwaltung mit Blick auf die EU-Richtlinie 2002/91/EG, die Novellierung des EnEG sowie die bevorstehende Novellierung der EnEV („EnEV 2007 – Referentenentwurf“), den Verwalter damit zu beauftragen, namens und in Vollmacht sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft:

a) Alternative verbrauchsabhängiger Energieausweis

ein qualifiziertes Fachunternehmen [Abrechnungsunternehmen ista, u.a.] / das Unternehmen X gemäß Angebot vom … mit der Erstellung eines verbrauchsorientierten Energieausweises gem. Art. 7 der EU-Richtlinie i.V.m. dem EnEG und den noch zu erlassenden Regelungen der EnEV zu betrauen. Dabei soll der Verwalter, sofern im Zeitpunkt der Beauftragung noch nicht vollständige Klarheit über die konkreten Regelungen der EnEV besteht, das zu beauftragende Unternehmen verpflichten, die Gewährleistung für die Konformität des erstellten Energieausweises mit den noch etwa erfolgenden weiteren Regelungen zu übernehmen.

b) Alternative bedarfsabhängiger Energieausweis

einen qualifizierten Fachmann/Fachunternehmen [Ingenieur, Energieberater, Architekt etc. ] / das Unternehmen X gemäß Angebot vom … mit der Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises gem. Art. 7 der EU-Richtlinie i.V.m. dem EnEG und den noch zu erlassenden Regelungen der EnEV zu betrauen. Dabei soll der Verwalter, sofern im Zeitpunkt der Beauftragung noch nicht vollständige Klarheit über die konkreten Regelungen der EnEV besteht, das zu beauftragende Unternehmen/den Fachmann verpflichten, die Gewährleistung für die Konformität des erstellten Energieausweises mit den noch etwa erfolgenden weiteren Regelungen zu übernehmen.

c) Alternative offene Regelung (bedenklich wegen inhaltlicher Unbestimmtheit)

den Verwalter mit der Beschaffung eines Energieausweises über ein zugelassenes Drittunternehmen / einen zugelassenen Fachmann zu beauftragen, wobei der Verwalter im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung unter Berücksichtigung der bautechnischen und finanziellen Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft [in Absprache mit dem Beirat] entscheiden kann, welche Form des Energieausweises (bedarfs- oder verbrauchsorientiert) gewählt wird, sofern eine Wahlmöglichkeit für die Gemeinschaft besteht.