Zwangsräumung im Überblick: Dauer, Aufwand & Kosten

Die Zahl der Zwangsräumungen in Deutschland ist seit Jahren unverändert hoch. Im Jahr 2016 erhielten deutsche Gerichtsvollzieher in Summe 60.321 Räumungsaufträge. Im Jahr davor waren es sogar über 63.000 Zwangsräumungen. Allein in Berlin kam es im Jahr 2017 durchschnittlich zu zehn Räumungsklagen pro Tag. Zwar sinkt die Zahl der Klagen insgesamt, doch stattdessen werden immer weniger davon wieder zurückgezogen, sodass die durchgeführten Zwangsräumungen sich letztendlich die Waage halten. Doch wann haben Vermieter das Recht, eine Zwangsräumung zu beauftragen, und wie lange dauert es, bis diese schließlich durchgeführt wird? Lesen Sie mehr zum Thema im folgenden Artikel.

Recht des Vermieters

Unter bestimmten Gegebenheiten haben Vermieter das Recht, ihren Mietern das bestehende Wohnverhältnis zu kündigen. Dies ist etwa bei Eigenbedarf der Fall oder beim Ausbleiben der Mietzahlungen trotz wiederholter Aufforderung. In der Regel besteht die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter. Nach Ablauf dieser Frist muss die Wohnung durch den Mieter gänzlich geräumt worden sein, ansonsten besitzt der Inhaber der Immobilie das Recht, Räumungsklage bei dem hierfür zuständigen Gericht zu erheben.

Erst nach einer eingehenden Prüfung der Sachlage wird der Klage stattgegeben. Dann erhält der Vermieter den sogenannten Räumungstitel, welcher ihn befugt, eine Zwangsräumung für die betroffene Wohneinheit zu veranlassen. Ohne den Räumungstitel ist eine Zwangsräumung nicht erlaubt.

Dauer des Räumungsklageverfahrens

Bis einer Räumungsklage stattgegeben wird, vergehen allerdings in der Regel einige Monate. Je nach Umfang der Sachlage kann das Verfahren zwischen einem halben und einem Jahr in Anspruch nehmen. Oftmals müssen prüfende Sachverständige oder Zeugen hinzugezogen werden, ehe ein wirksames Urteil gefällt werden kann. In besonders schwierig zu beurteilenden Fällen kann es sogar bis zu zwei Jahren dauern, bevor schließlich der Räumungstitel vergeben wird – ein sehr großer Zeitraum, in dem der Vermieter im schlechtesten Fall keine Mieteinnahmen mehr erhält.

Deutlich schneller geht das Verfahren vonstatten, wenn die Fristen zur Beantwortung der Klageschrift vom Schuldner versäumt werden. Dann kann bereits innerhalb von zwei Wochen ein Urteil gefällt und der Räumungstitel erteilt werden.

Ablauf der Zwangsräumung

Der Vermieter ist jedoch nicht selbst für die Räumung der Mietsache zuständig, sondern er beauftragt einen Gerichtsvollzieher. Aus diesem Grund kommen bei einer Zwangsräumung immer auch Kosten auf den Vermieter zu.

Der Gerichtsvollzieher gewährt dem Mieter zunächst eine letzte Frist, in welcher er die Wohnung zu verlassen hat. Schließlich wird ihm ein festgelegter Räumungstermin mitgeteilt, welcher frühestens auf drei Wochen nach der entsprechenden Ankündigung datiert sein darf.

Innerhalb dieser Zeit besteht für den Mieter die Möglichkeit, einen Antrag auf Vollstreckungsschutz zu stellen. Hierdurch kann unter Umständen eine vorübergehende Einstellung des Zwangsvollstreckungsverfahrens erwirkt werden.

Pflichten des Vermieters und des Gerichtsvollziehers

Sind Wertgegenstände Teil der Zwangsräumung, ist der Vermieter verpflichtet, diese einzulagern. Gegenstände ohne nachweisbaren Wert dürfen dagegen von ihm entsorgt werden, sofern der Mieter sein Eigentum im Sinne von § 959 Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aufgegeben hat.

Grundsätzlich muss der Gerichtsvollzieher am Räumungstermin für einen ordnungsgemäßen und vor allem fachgerechten Abbau und Abtransport der Mietergegenstände sorgen. Hierfür bedarf es in der Regel der Beauftragung eines Spediteurs.

Die Sicherheit bei einer notwendigen Einlagerung muss ebenfalls garantiert werden können. Für einen Monat ist der Gerichtsvollzieher verpflichtet, das gepfändete Gut aufzubewahren. Der Schuldner kann in dieser Zeit seine Habseligkeiten zurückkaufen, indem er für die angefallenen Räumungskosten aufkommt. Unpfändbare Gegenstände muss er auch nach Ablauf der einmonatigen Frist wieder zurückkaufen können. Ist kein Rückkauf geschehen, darf das Gut schließlich zwangsversteigert werden, wobei der Gläubiger, sprich der Vermieter, den Erlös erhält.

Übrigens: Ist der Schuldner am Tag der Räumung nicht gewillt zu kooperieren, indem er beispielsweise die Tür nicht öffnet, hat der Gerichtsvollzieher das Recht, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, wie etwa die Beauftragung eines Schlossers, das Aufbrechen der Tür oder das Verständigen der Polizei.

Kosten einer Zwangsräumung

Der Vermieter muss bereits im Vorfeld für die Kosten der geplanten Zwangsräumung aufkommen. Sowohl die Einlagerung als auch die Räumungskosten sind dem Gerichtsvollzieher vorzuschießen, damit dieser den Auftrag ausführt. Es gibt jedoch keine pauschale Angabe über die Kosten, die bei einer Zwangsräumung entstehen, denn sie richten sich unter anderem nach der Größe der Wohnung sowie der Menge der betroffenen Gegenstände, welche es einzulagern gilt.

Im Allgemeinen müssen Vermieter einer Dreizimmerwohnung mit einen Kostenvorschuss für eine Zwangsräumung in Höhe von 2.000 bis 3.000 Euro rechnen. Je größer die Wohnung, je mehr und je länger die Gegenstände eingelagert werden müssen, desto höher fällt auch der Kostenvoranschlag des Gerichtsvollziehers aus. Zwar hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, die Kosten, die bei der Zwangsräumung entstehen, vom Mieter zurückzufordern. Häufig werden Zwangsräumungen jedoch bei Mietern notwendig, welche nicht mehr in der Lage sind, für Kosten solcher Größenordnungen aufzukommen.

Mehr Informationen zum Thema „Zwangsräumung“, z. B. zur Zwangsversteigerung von Immobilien oder was der Begriff „Berliner Modell“ in diesem Zusammenhang bedeutet, erfahren Sie unter www.schuldnerberatung.com/zwangsraeumung.