Wie müssen in der Jahresabrechnung einer WEG die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage – bei dessen gesonderter Erfassung durch einen Zwischenzähler – verteilt werden?

a)Rechtsfrage – Jahresabrechnung / Betriebsstrom der Heizanlage I:

Wie müssen in der Jahresabrechnung einer WEG die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage – bei dessen gesonderter Erfassung durch einen Zwischenzähler – verteilt werden?

Hierzu BGH – Urteil vom 3.6.2016 – V ZR 166/15:

Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostV müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms.

Es ist daher nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage – ermittelbar über einen Zwischenzähler – als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (BGH, NZM 2008, 403 Rn. 32). Sie sind vielmehr nach Maßgabe der HeizkostV als Teil der Heizkosten auszuweisen und zu verteilen.

b)Rechtsfrage – Jahresabrechnung / Betriebsstrom der Heizanlage II:

Wie müssen in der Jahresabrechnung einer WEG die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage – bei fehlender Möglichkeit der Erfassung durch einen Zwischenzähler – verteilt werden?

Hierzu gleichfalls BGH – Urteil vom 3.6.2016 – V ZR 166/15:

Wird der Betriebsstrom der Heizanlage – wie häufig – nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt (BGH, NZM 2008, 403 Rn. 32). Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen (zwischen 3% und 10%) oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht. Welche Schätzmethode die WE wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.

Der geschätzte, auf den Betriebsstrom entfallende Anteil an den Allgemeinstromkosten muss anschließend in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden.

Hinweis I vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:

Nach der Rechtsprechung des BGH entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, NJW 2010, 3298 Rn. 15; BGH, WuM 2012, 222 Rn. 9).

Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht somit nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält. Im Verhältnis der WE untereinander müssen entstandene Kosten zwingend verteilt werden, und zwar nach dem zutreffenden Schlüssel; fließt der Betriebsstrom in eine falsche Kostenposition mit einem anderen Verteilungsschlüssel ein, betrifft dieser Fehler sowohl die erhöhte als auch die entlastete Position.

Hinweis II vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:

Die Jahres-Gesamtabrechnung muss unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist. Bei den Heizkosten gilt dabei die Besonderheit, dass sich die Einzelabrechnungen nicht ohne weiteres aus der Gesamtabrechnung ableiten lassen. Denn letztere wird als Einnahmen- und Ausgabenabrechnung geführt, während die Heizkosten in den Einzelabrechnungen teilweise verbrauchsabhängig nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung verteilt werden (BGH, WuM 2012, 222 Rn. 16).

 Quelle: http://www.friesrae.de