Wer entscheidet über den Einsatz von Rauchwarnmeldern im WEG-Recht? Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Das sind zwei gängige Fragen, die immer wieder gestellt werden. Oftmals mit der Antwort verbunden, dies sei Sache des jeweiligen Eigentümers, da Rauchwarnmelder in Wohnungen als Sondereigentum montiert werden. Aber es gilt:Nur sondereigentumsfähige Teile können rechtswirksam zu Sondereigentum erklärt werden. Anders lautende Bestimmungen in der Teilungserklärung sind nichtig.  Zwingend Gemeinschaftseigentum sind gem. § 5 Abs. 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen. Nach dem Maßstab von § 5 Abs. 2 WEG und auch nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist deshalb anzunehmen, dass Rauchwarnmelder zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sie dienen dem Bestand und der Sicherheit des ganzen Gebäudes. Zum Gebäudeschutz gehört auch der Brandschutz, denn Flammen und Rauch machen vor der Wohnungstür und fremdem Sondereigentum nicht halt.

Rauchwarnmelder in der Verwalterpraxis

Da Rauchwarnmelder Gemeinschaftseigentum sind, obliegt die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich der Tragung der dafür anfallenden Kosten grundsätzlich allen Wohnungseigentümern. Rauchwarnmeldern sind eine bauliche Maßnahme. Sie kann sein:

•    Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung in der Form der Instandhaltung oder Instandsetzung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG),

•    privilegierte« bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 2 WEG (Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB) oder

•    klassische« bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Sie kann nach § 21 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Zusammengefasst:

Schreibt ein Landesgesetz die Installation oder Nachrüstung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen vor, handelt es sich bei der Umsetzung der gesetzlichen Vorgabe um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie kann nach § 21 Abs. 3 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Die bauliche Maßnahme ist nicht als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren ( so BGH zum Kaltwasserzählereinbau). Somit ist auch der Hausverwalter in einer Haftungssituation, der er sich im Schadensfall nicht entziehen kann.

In Bundesländern ohne gesetzliche Rauchwarnmelderpflicht fehlt eine gesetzliche Ermessensreduktion kraft gesetzlicher Anordnung. Die Mehrheit, die gegen den Einbau ist, kann von der Minderheit nicht gezwungen werden, der Installation zuzustimmen. Der Minderheit bleibt vorerst nur die Hoffnung auf die Tätigkeit des Landesgesetzgebers.

Möglicher Ausweg: Verkehrssicherungspflicht nach § 21 Abs.3 WEG (fraglich, aber vertretbar). Wer einen Verkehr eröffnet, muss für dessen Sicherheit sorgen. Darunter kann auch die Absicherung Gefahrbringender Anlagen und Einrichtungen auf einem Grundstück fallen. Träger der Verkehrssicherungspflicht sind Wohnungseigentümer/WEG und Verwalter. Es empfiehlt sich daher eine andere Vorgehensweise: Begreift man die brandschutztechnische Sicherung des Objekts (insbesondere durch Anschaffung von Rauchwarnmeldern) als gemeinschaftlich durchzuführende Maßnahme, die also sinnsvollerweise aus nahe liegenden technischen und praktischen Gründen sowohl im Bereich des Gemeinschafts- als auch im Bereich des Sondereigentums durchzuführen ist, besteht insoweit Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Somit kann die Eigentümerversammlung rechtmäßig über diese Maßnahme durch sog. doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss (mindestens 75 % der Stimmen sämtlicher  Wohnungseigentümer nach Köpfen, die gleichzeitig mehr als 50 % sämtlicher Miteigentumsanteile vertreten) eine Regelung treffen.

Quelle: www.rauchmelder-lebensretter.de