Was ändert sich zum 01.01.2009 in der HeizkostenVO?

Was ändert sich zum 01.01.2009 in der HeizkostenVO?

Die HeizkostenVO ändert sich ab 01.01.2009. Wichtigste Neuerung: Der Vermieter darf nicht mehr wählen, ob er die Heizkosten „50 : 50“ also zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche o. ä., oder z. B. „70 : 30“ umlegt. Die neue VO schreibt für den Regelfall zwingend ein Verhältnis von 70 : 30 vor!

Warum die Überarbeitung?
Die Regierung will ihre hochgesteckten Ziele zur Senkung des Primärenergieverbrauchs senken.

Überleitungsrecht:
Für alle Abrechnungsperioden, die am 01.01.2009 oder später beginnen, gelten schon die neuen Regelungen.

Künftig wird 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche verteilt!
Diese Quote hat sich als angemessen für „normale“ Objekte herausgestellt. Deshalb sind neue Mietverträge mit einem Verteilerschlüssel von 70 : 30 (verbrauchsabhängige zu nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung) abzuschließen. Ausnahmen gelten für folgende Objekttypen:

Bauahre ab 1995 (diese Neubauten sind generell deutlich besser gedämmt. Deshalb wirkt sich sparsamer Verbrauch dort weniger aus.)

1.       Baujahre vor 1995 mit neubauähnlicher Wärmedämmung (entsprechend 3. WärmeschutzVO)

2.       Fernheizung (wegen der Leitungsverluste)

3.       „Über-Putz-“Leitungen ohne Dämmung (ebenfalls wegen der Leitungsverluste)

Bei den Ausnahmeobjekten bleibt es weiterhin im Ermessen des Vermieters, welchen Verteiler er wählt. Eine Unterschreitung des verbrauchsabhängigen Regelanteils von 70 : 30 % auf bis zu 50 : 50 % ist dann weiterhin zulässig und ggf. sogar zu empfehlen.

Altverträge mit vereinbarter oder praktizierter Quote von 50 : 50!
Auch bei diesen Objekten muss der Vermieter den Verteilerschlüssel auf 70 : 30 umstellen, wenn nicht eine der genannten Ausnahmen vorliegt! Es ist mindestens zweckmäßig, nach Ansicht einiger Juristen sogar auch erforderlich, die Mieter rechtzeitig zu informieren. Grund: Die Mieter sollen wissen, dass sich sparsames Heizen künftig (noch) mehr lohnt. Die alten Mietverträge selbst müssen nicht geändert werden, da die neuen Regelungen der HeizkVO die entgegenstehenden Regelungen in den Altverträgen verdrängen.

Sollfrist für Mitteilungen über die Messergebnisse:
Die Vermieter sollen die Ableseergebnisse dem Mieter innerhalb eines Monats mitteilen (ausreichend: Ablese-Quittierung bei Verdunstungsgeräten). Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter die Informationen selbst am Gerät abrufen kann. Die Zukunft liegt also bei den Selbstablesegeräten!

Wärmezähler-Pflicht bei verbundenen Anlagen:
Der Vermieter kann nicht mehr zwischen Messung und Berechnung (= Anwendung der vorgegebenen Formel) wählen. Die Messung hat Vorrang außer bei unzumutbaren Einbaukosten (Vorsicht! Nicht unzumutbar ist eine Umrüstung, die sich durch langfristige Einsparmöglichkeiten amortisiert!). Für die Umstellung ist eine Frist von 5 Jahren vorgesehen (bis 31.12.2013).

Was passiert bei versäumter Umstellung auf 70 : 30 oder fehlenden Wärmezählern?
Wie immer droht bei Fehlern das 15-prozentige Kürzungsrecht! Die bisherige Rechtsanwendung bei ähnlichen Abrechnungsmängeln spricht dafür, dass Mieter in Zukunft auch bei Missachtung des zwingenden 70 : 30-Verteilerschlüssels und bei Fehlen von Wärmezählern (hier nur Warmwasserkosten) kürzen dürfen.

Kosten der Verbrauchsanalyse werden umlegbar:
Künftig sind auch die Kosten einer Verbrauchanalyse als Betriebskosten umlegbar! Das soll die Vermieter ermuntern, die objektspezifischen Defizite der Wärmedämmung in den Griff zu bekommen.

Zum Schluss einige Besonderheiten:

4.       Bei der Warmwasserversorgung ist der solar erzeugte Teil bei den Kosten nicht zu berücksichtigen!

5.       Nicht zugelassene Messgeräte, die bisher noch von einer inzwischen betagten Übergangsregelung profitiert haben, sind bis Ende 2013 auszutauschen!

6.       Für Passivhäuser gilt die HeizkVO nicht!

Quelle: www.friesrae.de – FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft