Verwalterbestellung – Wie lange ist ein Verwalter bestellt ohne Angabe eines Bestellungs-Zeitraumes?

Ich möchte hiermit folgende Leseranfrage für "Wohnungseigentum aktuell"

stellen:

In der Eigentümerversammlung wurde der Verwalter wie folgt bestellt:

"Der Verwalter XYZ wurde einstimmig wiedergewählt"

Für welchen Zeitraum gilt diese Bestellung?

Im Vorjahr wurde er ausdrücklich für 1 Jahr gewählt. Davor wurde seine (Erst)Bestellung für drei Jahre vorgenommen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Schnorrenberger

Antwort der Redaktion: Rüdiger Fritsch,  Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht (beratendes BFW-Mitglied) info@krall-kalkum.de
Web: www.krall-kalkum.de

O.g. Anfrage beantworte ich wie folgt:

1. Grundsätze

Die Rechtsprechung und Literatur geht im Falle einer Wahl des Verwalters auf "unbestimmte Zeit" grundsätzlich davon aus, dass der Verwalter, sofern ein Beendigungszeitpunkt oder eine sonstige zeitliche Begrenzung des Verwalteramts dem Beschluss nicht entnommen werden kann, für die maximal zulässige Dauer von 5 Jahren gewählt ist.

Argument: § 26 Abs. 1 S. 2 WEG spricht von "darf höchstens" = Wortwahl legt nahe: "Muss nicht zwingend befristet sein".

Auf jeden Fall ist eine Verwalterbestellung auf unbestimmte Zeit möglich und nicht etwa rechtswidrig, da das Gesetz ja selbst eine Höchstbestellungsdauer festlegt. Die Bestellung auf unbestimmte Zeit hat sogar für die Eigentümer den Vorteil, dass der Verwalter mangels konkreter Bestellungsdauer und ohne besondere abweichende Regelung der Gemeinschaftsordnung auch ohne wichtigen Grund jederzeit abwählbar sein kann. Die Laufzeit des Verwaltervertrags ist übrigens mangels ausdrücklicher Regelung dann auch auf 5 Jahre begrenzt.

Vgl. hierzu (mit jeweils weiteren Nachweisen – Bearbeiter kursiv):

Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 26 Rn. 47 ff.; Palandt-Bassenge, BGB, 65. Aufl. 2005, § 26 WEG, Rn. 4 ; Weitnauer-Lüke, WEG, 9. Aufl. 2005, § 26, Rn. 15; Kölher/Bassenge-Greiner, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 2004, Teil 14, Rn. 69 (sehr zu empfehlen, da ich Mitautor des Werkes bin …).

2. Konkreter Fall

Im vorliegenden Fall kann indes fraglich sein, ob sich nicht aus den Umständen der Versammlung bzw. den vorhergehenden Bestellungen oder gar einem Angebot / Vertragsentwurf des Verwalters etwas abweichendes ergeben kann.

Dies ist Tatfrage und kann dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt nicht entnommen werden.

3. Fazit

Zu prüfen ist insbesondere, ob in Anbetracht einer fehlenden Befristung der Bestellung bzw. mangels anderweitiger Hinweise zwar der Verwalter auf zumindest 5 Jahre gewählt ist, möglicherweise mangels Beschränkung der Abwahl auf Vorliegen eines wichtigen Grundes bzw. mangels Festlegung einer konkreten Laufzeit des Verwaltervertrags man den Verwalter nicht einfach durch dann jederzeit möglichen mehrheitlichen Abwahlbeschluss bzw. fristgerechte Vertragskündigung "loswerden" kann.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger FritschRechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

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