Vermieter sollten vor einer Sanierung oder Modernisierung, in deren Folge neue Betriebskosten anfallen, eine ergänzende Vereinbarung zur Umlage mit den Mietern treffen.  

Bisher hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden, ob die durch den Einbau einer im Zuge einer energetischen Sanierung installierten Anlage anfallenden Kosten ohne eine enztsprechende Vereinbarung umgelegt werden können.  

Das Gesetz schweigt zu diesem Thema. Auch wenn viel für die Zulässigkeit einer solchen Umlage spricht, herrscht hier eine gewisse Unsicherheit.   

Schwierigkeiten bereiten die Fälle, in denen neue Betriebskosten in Folge einer Modernisierung des Gebäudes entstehen.  

Energietische Sanierung  

Beispiel:  

Der Eigentümer nimmt eine energetische Sanierung vor und installiert auf dem Dach des Hauses eine Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung. In Folge dessen entstehen Kosten des Betriebs dieser Anlage, die nach der Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind.  

Duldungspflichtige Modernisierung  

Bisher hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden, ob die durch den Einbau einer im Zuge einer energetischen Sanierung installierten Anlage anfallende Kosten ohne eine entsprechende Vereinbarung umgelegt werden können. Das Gesetz schweigt zu diesem Thema. Auch wenn viel für die Zuverlässigkeit einer solchen Umlage spricht, solange eine höchstrichterliche Entscheidung fehlt, herrscht insoweit Rechtsunsicherheit. Immerhin hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Vereinbarung der Umlage von Antennenkosten als Betriebskosten jedenfalls dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlagefähigkeit eines Breitbandkabelanschlusses führt, wenn es sich bei der Umstellung von Antennen- auf Kabelempfang um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt. 

Dieses Urteil zeigt, dass bei Modernisierungen eine Ausnahme bestehen kann. Die in Folge von Modernisierungen entstehenden Betriebskosten kann der Vermieter auf den Mieter abwälzen und er hat einen Anspruch auf Zahlung angemessener Vorauszahlungen, auch wenn eine solche Vereinbarung für die neu entstehende Betriebskostenart im Mietvertrag nicht getroffen ist.

Praxistipp:  

Um Rechtssicherheit zu haben, sollten Vermieter vor einer Sanierung oder Modernisierung, in deren Folge neue Betriebskosten anfallen, eine ergänzende Vereinbarung zur Umlage mit den Mietern treffen.

Quelle: 2008 © Haus & Grund online – http://www2.haus-und-grund.com/ – RA Dr. Kai Warnecke