Mieterhöhung

Bei nicht preisgebundenen Wohnungen darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf den Mietzins anheben, der für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird (Ortsübliche Vergleichsmiete). Die Erhöhung des Mietzinses kann jederzeit frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Eine einseitige Erhöhung seitens des Vermieters ist jedoch nicht möglich – der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Wenn der Mieter seine Zustimmung verweigert, auch wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt sind, so muss der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung verklagen.

Ist eine Mieterhöhung formal in Ordnung und wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten sowie die Kappungsgrenze eingehalten, muss der Mieter zustimmen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist

(§558 BGB). Einhalten der Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter die relativ niedrige Miete um maximal 20% (§558 Abs. 3 BGB) anheben darf. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Jahressperrfrist).

§ 558a BGB fordert, dass eine Mieterhöhung in Textform erfolgt – im Gegensatz zur Schriftform ist keine eigenhändige Unterschrift notwendig, so dass ein Mieterhöhungsverlangen auch per Fax oder E-Mail erfolgen kann.

Das Mieterhöhungsverlangen muss an alle Mieter gerichtet werden – haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben, so ist dass Schreiben an alle Mieter zu richten, andernfalls ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.

Eine Mieterhöhung ist zu begründen (§558a BGB). Hierzu gibt das Gesetz dem Vermieter folgende Möglichkeiten:

“ (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“

Ein Verweis auf einen Mietspiegel ist nicht unwirksam, wenn dieser veraltet ist. Wird auf ein Gutachten verwiesen, so ist dieses dem Mieterhöhungsverlangen beizulegen. Wurde Bezug auf Vergleichswohnungen genommen, so sind diese so zu bezeichnen, dass der Mieter diese aufsuchen kann, um sich von der Vergleichbarkeit zu überzeugen. Auch drei andere Wohnungen des Vermieters können als Nachweis verwendet werden.

Nachdem der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat, hat er 2 Monate Zeit, dieses zu prüfen. Unabhängig von der Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens kann zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Ist die Zustimmungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Schweigen des Mieters gilt als Ablehnung, dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter ausdrücklich seine Zustimmung erklären muss, es reicht aus, wenn er die erhöhte Miete vorbehaltlos bezahlt.

Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde. Bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag ist die Mieterhöhung im Vertrag bereits geregelt, so dass weitere Erhöhungen nicht in Betracht kommen.

Eine weitere Besonderheit ist in diesem Zusammenhang die Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau (http://www.anwaltonline.com/tips/mietpreisbindung.html).

Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete nach §§ 559 bis 560 BGB bei baulichen Veränderungen und bei Erhöhung der Betriebskosten erhöhen, sofern die Zahlung der Betriebskosten mit einer monatlichen Pauschale vereinbart wurden und sich die Betriebskosten verteuert haben – hier kann bei gesunkenen Preisen auch eine Verringerung der Pauschale möglich sein.

Eine Mieterhöhung kann bei einer Modernisierung

(http://www.anwaltonline.com/tips/modernisierung.html) des Wohnraums erfolgen, wobei die Erhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters erfolgt. Die Erhöhung kann maximal um elf Prozent der Modernisierungskosten erfolgen und ist unabhängig von einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Maßnahmen müssen aber den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig (nicht nur geringfügig) erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Wasser oder Heizenergie bewirken.

Quelle: http://www.AnwaltOnline.com