Leserbrief: Austausch von Fenstern durch Wohnungseigentümer

In einer Wohnanlage wurden bislang von den Wohnungseigentümern Fenster selbst und auf eigene Kosten ausgetauscht, ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft hierzu lag nicht vor.

Der amtierende Verwalter stellt nun für die nächste Eigentümerversammlung folgenden Antrag:

„…. beschließt die Eigentümergemeinschaft für die Zukunft folgende Vorgehensweise: Der Austausch von Fensterelementen erfolgt in Zukunft über die amtierende WEG-Verwaltung mit folgender Begründung: Es ist die einheitliche Gestaltung der Fassade sicher zu stellen. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass die Material- und Firmenauswahl insofern ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen sollte, dass nach Abwägung aller vorhandenen wirtschaftlichen Risiken ein Lieferant ausgewählt wird, der nach eingehender Prüfung am Markt ausgereifte Produkte (Rahmenprofile und Beschläge) verarbeitet und darüber hinaus durch Bekanntgabe seiner wirtschaftlichen Situation die höchst mögliche Sicherheit bietet, die zur Einhaltung von Gewährleistungsansprüchen erforderlich ist. Die Kosten eines Fensteraustausches trägt der jeweilige Sondereigentümer selbst.“

Ist dieser Beschluss, wonach der jeweilige Eigentümer kein Mitspracherecht hinsichtlich des Austauschs seiner Fenster hat, diese aber alleine zahlen muss rechtens?

Antwort (Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt):

in meiner Eigenschaft als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Der Beschluss, sollte er wie beantragt beschlossen werden, ist rechtswidrig und zumindest hinsichtlich der Kostentragungsregelung nichtig.

Soweit, wie von Ihnen angegeben, die Gemeinschaftsordnung keinerlei vom Gesetz abweichende Regelungen trifft, gilt folgendes:

Fenster sind Gemeinschaftseigentum und als solches von der Gemeinschaft aufgrund jeweiligen Beschlusses, sofern notwendig, auf Kosten der Gemeinschaft instandzuhalten und instandzusetzen.

Soweit diese Kompetenz generell auf den Verwalter übertragen werden soll, so liegt darin ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, da die Entscheidung, ob, wann, wie, durch wen und zu welchen Kosten diese Maßnahmen ausgeführt werden sollen, der Eigentümerversammlung auf Dauer entzogen wird.

Die generelle Kostentragung durch den jeweiligen Eigentümer verstößt gegen § 16 Abs. 4 WEG, wonach derartiges nur für den konkreten Einzelfall, nicht aber generell beschlossen werden kann (und zudem nur mit doppelt-qualifizierter Mehrheit). Ein hiergegen verstoßender Beschluss ist nichtig.

Es empfiehlt sich für den Fall der Beschlussfassung die Erhebung der fristgerechten Anfechtungsklage, verbunden mit dem Hilfsantrag auf Feststellung der Nichtigkeit.

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht)

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