Wer ein Haus kauft ist in der Regel der alleinige Eigentümer, kann über Änderungen (z.B. Sanierungsmaßnahmen) selber entscheiden. Bei einer Wohnung wird  man Teil einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Grundstück und Gebäude sind sogenanntes Gemeinschaftseigentum, welches allen zusammen gehört. Nur die Wohnung – die man als  Sondereigentum bezeichnet – steht dem jeweiligen Mitglied der WEG exclusiv zu. Auch bei Reihenhausanlagen findet man manchmal ein solches Modell.

Was gehört der Gemeinschaft, was mir?

Der Gemeinschaft gehören vor allem Außenwände, Dach, Fenster, Zuwege und Außenflächen. Kurz: Alles was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Zum Sondereigentum an der Wohnung zählen die nichttragenden Wände, der Bodenbelag und die  Ausstattung, z.B. in Bad und Küche. Daneben kann man noch sogenannte Sondernutzungsrechte erwerben, z.B. für die Alleinnutzung eines Gartenanteils oder eines Stellplatzes.

Was macht den Kauf einer Wohnung besonders?

Sie müssen mehr Unterlagen prüfen. Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie die Teilungserklärung, die Beschlusssammlung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre von einem Fachmann (z.B. Immobilienrechtsanwalt) durchgehen lassen.

Woher bekomme ich die Unterlagen?

Fragen Sie den Makler, den Verkäufer oder bei der Verwaltung. Sie sollten Ihnen die Unterlagen zur Verfügung stellen. Es kann sein, dass Sie eine Verschwiegenheitserklärung unterschreiben müssen. Bekommen Sie die Unterlagen nicht oder nur teilweise, sollten Sie vorsichtig sein.

Was steht in der Teilungserklärung?

Damit teilt der Eigentümer, dem das ganze Objekt zum Zeitpunkt der Erklärung gehört, das Grundstück und Haus in sogenannte Miteigentumsanteile auf, die dann mit dem Sondereigentum an den Wohnungen oder Gewerbeeinheiten verbunden werden. Nur so ist ein Verkauf einzelner Einheiten möglich. In der Regel enthält die Teilungserklärung als zweiten Teil die sogenannte Gemeinschaftsordnung. Diese regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer (z.B. das Stimmrecht für Entscheidungen) untereinander. Auf Grund der Teilungserklärung wird das alte Grundbuch geschlossen und für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt.

Vorsicht: Prüfen Sie bei Gebrauchtwohnungen vor dem Kauf ob Teilungserklärung und Realität übereinstimmen. Häufig sind im Laufe von Jahren bauliche Änderungen am Gebäude vorgenommen worden ohne dass die Teilungserklärung und die Pläne entsprechend angepasst wurden.

Laut Teilungserklärung soll ich für die Schulden des Voreigentümers haften. Warum?

Nach dem Gesetz haftet man eigentlich nicht für die Schulden des Voreigentümers. Mit einer solchen Regelung soll aber sichergestellt werden, dass die Gemeinschaft auf jeden Fall ihr Geld bekommt – egal von wem. Sie sollten sich deshalb vor dem Kauf von der Verwaltung bestätigen lassen, dass der bisherige Eigentümer seine monatlichen Beiträge gezahlt hat.

Warum ist die Beschlusssammlung wichtig?

Sie ist seit 2007 Pflicht. Darin werden alle Beschlüsse der WEG (z.B. beschlossene Umbaumaßnahmen, Zustimmung zur Jahresabrechnung der Verwaltung) geführt. Anhand der Einträge können Sie als Käufer z.B. feststellen, ob teure Arbeiten anstehen, für die Sie als neuer Miteigentümer aufkommen müssten.

Was kann ich mit den Versammlungs-Protokollen anfangen?

In den Protokollen steht, was in den Eigentümerversammlungen besprochen und beschlossen wurde. Neben geplanten Maßnahmen (z.B. Gartenumgestaltung) finden Sie aber auch heraus, wie es um die Stimmung innerhalb der WEG steht. Beschwert sich z.B. einer der Bewohner ständig über Lärm oder Verunreinigungen ?

Jahresabrechnung: Was ist das?

Anhand der Jahresabrechnung wissen Sie, wie es um die Finanzen der WEG steht. Sie ist eine Aufstellung der Einnahmen (Hausgeld, ggf. Mieteinnahmen) und Ausgaben (Betriebs- und Heizkosten, Verwaltung, Instandsetzung, Rechts- und Beratungskosten etc.). Zudem dokumentiert sie den Stand der Instandhaltungsrücklage. Dabei wichtig: Sofern wenig angespart ist und teure Sanierungsarbeiten anstehen, könnten die als sogenannte Sonderumlage auf alle Eigentümer umgelegt werden.

Was muss ich beachten, wenn ein  Mehrfamilienhaus aus vielen kleinen Wohnungen besteht?

Rechnen Sie damit, dass viele Eigentümer ihre Wohnungen vermieten. Die Interessen eines Vermieters sind andere als die eines Selbstnutzers. So könnten Vermieter z.B. versuchen, Sanierungsarbeiten zu blockieren, sofern die Kosten nicht auf die Mieter umlegbar sind.

Mir wurde ein Stellplatz in der Tiefgarage zum Kauf angeboten. Soll ich die kaufen?

Auch wenn Sie kein Auto haben, kann der Erwerb sinnvoll sein. Wohnen Sie in einem Stadtteil mit wenig Parkraum, könnten Sie den Stellplatz vermieten. Zudem fördert er beim einem Wiederverkauf den Immobilienwert.

Wichtig: Geht es um eine Bestandsimmobilie, sollten Sie auch die Bausubstanz der Garage von einem Fachmann prüfen lassen. Wurde die Instandhaltung vernachlässigt, drohen in der Zukunft hohe Sanierungskosten.

Wird beim Kauf eines Stellplatzes Grunderwerbsteuer fällig?

Ja, auch hier beansprucht Vater Staat seinen Anteil.

Der Verkäufer will nachträglich die Teilungserklärung ändern können. Ist das rechtens?

Ja, vor allem bei Neubauprojekten behält sich der Verkäufer vor, die Festlegung der Teilungserklärung nachträglich ändern zu können. Dabei geht es ihm darum, bauliche Abweichungen von der Planung auszugleichen oder unattraktive Wohnungen besser verkaufen zu können, in dem der Einheit größere Kellerräume oder ein Gartenanteil zugeschlagen wird. Das findet aber da seine Grenze, wo die Werthaltigkeit Ihrer Wohnung beeinträchtigt wird.

Von wem kann ich die wichtigsten Unterlagen prüfen lassen?

Das können Sie bei einer Verbraucherzentrale machen lassen. Die Prüfung eines Kaufvertrags kostet rund 150 Euro. Die Kosten einer Untersuchung aller Unterlagen  bei einem  Anwalt für Immobilienrecht sollte individuell verhandelt werden. Hier fährt man mit einer Pauschal- oder Stundenvereinbarung in der Regel günstiger als bei einer Abrechnung nach der Gebührentabelle.

von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin