Innere Angelegenheiten – Was Verwalter und Wohnungsbesitzer rechtlich alles verbindet

Die Beziehung zwischen dem Verwalter einer Wohnanlage und den Eigentümern bzw. den Mietern ist eine ganz besondere. Sie geht häufig über einen rein geschäftsmäßigen, sachlichen Kontakt hinaus. Denn Entscheidungen, die das ureigenste Wohnumfeld eines Menschen betreffen, werden von den Betroffenen häufig entsprechend emotional wahrgenommen. Streitfälle sind dabei nicht zu vermeiden – egal, ob es um Detailfragen der Hausordnung, die Anbringung von Blumenkästen auf dem Balkon oder um Abrechnungsprobleme geht. Alle Gerichtsinstanzen in Deutschland, vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof, sind immer wieder mit derartigen Fragen befasst. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat acht Urteile aus diesem Lebensbereich gesammelt. Im Zentrum stehen immer der Verwalter und sein Wirkungskreis: Wie weit darf er bei seiner Arbeit gehen, was fällt in seinen Verantwortungsbereich, wann macht er sich haftbar?

Welche Aufgaben muss ein von der Eigentümergemeinschaft beauftragter Verwalter überhaupt erledigen und wie ist dieses Engagement zu honorieren? Das ist in der Regel in einem Vertragswerk genau geklärt. Eine Gemeinschaft in Hessen beschloss trotzdem, dass bestimmte, mit dem Verwalter ohnehin bereits vereinbarte Leistungen künftig an einen Steuerberater weitergegeben und damit zusätzlich honoriert werden sollten. Das passte einem Eigentümer gar nicht. Er klagte vor dem Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 20 W 153/03) dagegen und erhielt Recht. Solch ein Vorgehen entspreche „nicht ordnungsgemäßer Verwaltung“. Allenfalls im Vertrag nicht aufgeführte Leistungen könnten später extra bezahlt werden.

Ein Verwalter muss im Zusammenhang mit dem von ihm betreuten Objekt jederzeit aufmerksam sein und auf Problemfälle in angemessener Weise reagieren. Das hatte ein Vertreter der Branche in Bayern nicht getan. Als er von einem Wassereintritt von außen in eine Wohnung, also in Sondereigentum, erfuhr, lehnte er jede Verantwortung der Gemeinschaft ab und unternahm weiter nichts. Das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 34 Wx 156/05) hielt diese Vorgehensweise nicht für vertretbar. Selbst wenn der Verwalter kein „Profi“ sei, müsse er unverzüglich das Erforderliche unternehmen, um die Schadensursache festzustellen.

Die form- und fristgerechte Einladung zur Eigentümerversammlung ist in der Regel die Sache des Verwalters. Aber die Gesetze und die Rechtsprechung machen ihm klare Vorgaben. So sollte ein solches Treffen tunlichst im näheren Umkreis der Wohnanlage stattfinden. Dort dürfe sie der Eigentümer „billigerweise erwarten“, stellte das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 16 Wx 188/05) in diesem Zusammenhang fest. Auswärtige hätten eine Anreise von vorneherein in Kauf zu nehmen. Auch die Tatsache, dass möglicherweise eine Mehrheit der Eigentümer an einem anderen Ort wohnte, führe noch nicht dazu, dass die Versammlung dort stattfinden könne.

Wohnungseigentümer haben gegenüber dem Verwalter einen Anspruch, relevante Abrechnungsbelege einsehen zu dürfen oder in Kopie zu erhalten. Für das Fertigen von Kopien darf der Verwalter in vertretbarem Umfang einen Unkostenbeitrag in Rechnung stellen. Allerdings gibt es bei den Serviceleistungen des Verwalters auch gewisse Grenzen des Zumutbaren. So urteilte das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 34 Wx 27/06), dass ein „Schikane- und Missbrauchsverbot“ existiere: „Das Ersuchen des Wohnungseigentümers muss sich daher grundsätzlich auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung herausgesucht und fotokopiert werden können.“

Beschlüsse von Eigentümern müssen normalerweise während einer ordnungsgemäß anberaumten Versammlung gefällt werden. Nur im Ausnahmefall ist eine schriftliche Abstimmung im Wege des Umlaufverfahrens möglich. Dann sollte aber ein besonderer Augenmerk auf das Prozedere gelegt werden, entschied das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 4 W 82/06). Es müsse gegenüber den Mitgliedern, auch den juristisch nicht Vorgebildeten, unmissverständlich klargestellt werden, dass es hier um eine Abstimmung mit allen Konsequenzen und nicht nur um eine unverbindliche Meinungsäußerung gehe. Im konkreten Fall – man hatte über eine Loggiaverkleidung entschieden – war das nicht der Fall gewesen.

Für die Steuererklärung kann es durchaus lohnend sein, die haushaltsnahen Aufwendungen aufzulisten, die man anteilig als Eigentümer in einer Wohnanlage bezahlt hat. In einem Prozess vor dem Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 19 T 489/07) ging es um die Frage, ob und unter welchen Umständen ein Verwalter solch eine Bestätigung ausfertigen muss. Eine Zivilkammer entschied, dass er dies zu tun hat, jedoch auf einer vorherigen Überweisung eines Honorars in Höhe von 25 Euro bestehen dürfe.

Manchmal sehen es die Verträge vor, dass die Veräußerung einer Wohneinheit der Zustimmung des Verwalters bedarf. Was aber, wenn sich der Verwalter auf Grund spezieller Kenntnisse weigert, diese Zustimmung zu erteilen? Hier wusste er zum Beispiel, dass der Interessent bei einem anderen Objekt über Monate hinweg kein Wohngeld bezahlt und auch sonst für Unruhe gesorgt hatte. Das Amtsgericht Siegburg (Aktenzeichen 150 C 36/07) kam zu der Erkenntnis, der Verwalter habe hier seine Zustimmung verweigern dürfen.

Wenn es darum geht, Handwerker zu beauftragten, dann tritt in der Regel gegenüber diesen der Verwalter auf – und nicht die Eigentümer selbst. Trotzdem vertritt der Verwalter nur die Gemeinschaft und haftet nicht für die Bezahlung der Rechnung. Dafür sind dann wiederum die Eigentümer selbst verantwortlich, hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VII ZR 12/03) am Beispiel eines konkreten Falles entschieden. Es müssten schon besondere Umstände hinzutreten, die auf eine normalerweise nicht vorgesehene Haftung des Verwalters hinaus laufen.

Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/