Hinweise für Erwerber

Hinweise für den Erwerber !

Der Erwerber kauft das Wohnungseigentum vom Veräußerer mit allen Rechten und Pflichten und tritt damit an seiner Stelle in die bestehende Eigentümergemeinschaft ein. Um unnötige Mißverständnisse zu vermeiden, sind einige Hinweise zu beachten. Der Verwalter erteilt jedoch nur dann Auskünfte, wenn der Interessent eine Vollmacht des veräußerungswilligen Miteigentümers vorlegt!

Klären Sie als zukünftiger Miteigentümer folgende Punkte :

1. Aus wieviel Einheiten (Wohnungen, Gewerbe und Garagen) besteht die Wohnanlage ?

2. Wo befindet sich das Sondereigentum, der Keller und der Pkw-Stellplatz/Garage ?

3. Wer verwaltet die Wohnanlage ? Ein Profi ? (Das Gesetz verlangt zwingend einen Verwalter)

4. Bestehen in der Eigentümergemeinschaft Zahlungsrückstände ? (Mithaftung beachten !)

5. Ist eine ausreichende Instandhaltungsrücklage vorhanden ? Höhe ?

6. Besteht ein aufgestauter Instandsetzungsbedarf ? Sind Sonderumlagen zu erwarten ?

7. Sind Streitigkeiten zwischen den Eigentümern bekannt oder bei Gericht anhängig ?

8. Steht in der Wohnanlage ein Hausmeister zur Verfügung ?

9. Wurde von der Eigentümerversammlung ein Verwaltungsbeirat gewählt ?

10. Bestehen beschränkende Vereinbarungen ? (z.B. Hundeverbot, Konkurrenzklauseln etc.)

Welche Unterlagen werden vom Erwerber benötigt ?

Mit dem Kauf sollte der Veräußerer dem Erwerber folgende Unterlagen aushändigen :

FORMCHECKBOX Die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung.

Dieses Dokument beschreibt u.a. die Aufteilung bzw. Zuordnung des Sondereigentums sowie die Höhe der Miteigentumsanteile. Eine damit verbundene Gemeinschaftsordnung regelt ähnlich einer „Vereinssatzung“ Rechte, Pflichten und Kostenverteilung der Wohnungseigentümer untereinander.

FORMCHECKBOX Den Wirtschaftsplan.

Daraus ist die Höhe des monatlichen Hausgeldes (Betriebskostenvorauszahlung) zu ersehen.

FORMCHECKBOX Die Abrechnung des letzten Jahres.

Die Abrechnung zeigt, welche tatsächlichen Kosten im letzten Jahr entstanden und mit welchen Kostenverteilerschlüsseln diese zwischen den Miteigentümern aufgeteilt wurden. Falls Sie vermieten, empfiehlt es sich, diese Kostenverteilung auch in den Mietvertrag zu übernehmen

FORMCHECKBOX Alle Versammlungsprotokolle.

Darin ist nachzulesen, was die Eigentümerversammlungen schon früher beschlossen hatten, da die Beschlüsse auch für den Erwerber gültig und von ihm zu beachten sind.

FORMCHECKBOX Die Hausordnung.

Die gültige Hausordnung gilt auch für den Erwerber. Falls vermietet wird, sollte diese Hausordnung als Bestandteil in den Mietvertrag aufgenommen werden, damit auch der Mieter daran gebunden ist.

Vom Veräußere/Erwerber zu veranlassen bzw. klären

– Mitteilung des vereinbarten Datums der Eigentumsübertragung an den Verwalter;

– Ablesen der Heiz-/Wassermeßgeräte zu diesem Zeitpunkt (selbst bei dem Service-Unternehmen zu veranlassen) oder Verrechnungsmodus mit dem Verkäufer treffen;

– Mit dem Verkäufer im Kaufvertrag regeln, wem Guthaben bzw. Fehlbeträge aus der kommenden Jahresabrechnung zustehen, die dem Erwerber zugestellt wird.
( Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine getrennte Jahresabrechnung zu erstellen );

– Strom, Gas, Telefon, Einwohneramt etc. ab- bzw. anmelden;

-.Die Grundsteuer ist eine persönliche Steuer und hat nichts mit der Gemeinschaft zu tun.

Herrichten der neuen Wohnung und Einzug

Sie kaufen sich in eine bestehende Gemeinschaft ein. Beachten Sie deren Gemeinschaftsordnung („Vereinsatzung“) und Hausordnung.(z.B. Ruhe- und ggf. Umzugszeiten) um schon zu Anfang unnötigen Ärger zu vermeiden.

FORMCHECKBOX Um-/Einbauten, Reparaturen und Umzug

Änderungen in der Wohnung (Sondereigentum) können vorgenommen werden, sofern nicht gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes davon betroffen wird. Zum Sondereigentum gehören: Wand-/Deckenputz, Fliesen, nicht tragende Wände (außer zum Nachbarn), Zu- und Ableitungen ab Anschluß von der gemeinschaftlichen Hauptleitung. Der Fußbodenestrich, Teppichboden, Fliesenbelag, eingebaute Einrichtungen, Innentüren, Tapeten und Anstrich. Ist Fliesenbelag oder Parkett geplant, sind die Schallschutzvorschriften zu beachten, damit die Nachbarn nicht durch Geräusche aus Ihrer Wohnung gestört werden.

FORMCHECKBOX Die Frischwasser-/Heizungsversorgung sollte nur in Abstimmung mit dem Hausmeister bzw. Verwalter entleert/entlüftet werden, da meist auch andere Wohnung da von betroffen sind. Heizkörper gehören zum Sondereigentum, dürfen aber – da Bestandteil der gemeinschaftlichen Heizungsanlage – nicht verändert/entfernt werden. Beschädigte Meßeinrichtungen sind sofort durch das zuständige Fachunternehmen zu ersetzen. Nicht vergessen: Alte Zählerstände erfassen

FORMCHECKBOX Markisen, Rolläden, Balkonverglasung und Trennwände dürfen – da Veränderung der äußeren Gestaltung und bauliche Veränderung – nicht ohne Genehmigung der anderen Miteigentümer angebracht werden. Vorher ist zu klären, was durch frühere Beschlüsse gestattet ist. Im Streitfall kann die Gemeinschaft den Rückbau der nicht genehmigten Veränderung zwangsweise verlangen.

FORMCHECKBOX Umzug und Möbellieferungen. Vor dem Umzug und Möbellieferungen ist die Hausordnung zu beachten. Ruhezeiten, Aufzugbenutzung, Zufahrt etc. vorher mit dem Hausmeister klären. Für Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum (Zufahrten, Gartenanlage, Treppenhaus, Aufzug etc.) haftet der verursachende Eigentümer gegenüber seinen Miteigentümern.

Die Eigentümergemeinschaft

Die Wohnanlage gehört allen Miteigentümern gemeinsam. Die Verwaltung erfolgt im Rahmen der Selbstverwaltung durch die Eigentümerversammlung. Für die Verwaltung sind in der Reihenfolge zu beachten: Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die Versammlungsbeschlüsse sowie richterliche Entscheidung dazu, das Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ). Bis auf wenige Ausnahmen kann die Eigentümerversammlung ihre Entscheidungen mit einfacher Mehrheit fassen. Das Vertretungsrecht in der Versammlung kann in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse eingeschränkt sein. Die Pflichten des Wohnungseigentümers sind in § 14 WEG festgelegt. Danach hat er u.a. selbst für die Instandsetzung seines Sondereigentums (z.B. auch bei Rohrbruch) zu sorgen und darf das gemeinschaftliche und sein Sondereigentum nur in solcher Weise nutzen, daß keinem anderen Eigentümer daraus ein unvermeidlicher Nachteil erwächst.

Der Verwalter

Nach dem Gesetz (WEG) ist ein Verwalter für Wohnungseigentum zwingend vorgeschrieben. Die Versammlung wählt ihn spätestens alle fünf Jahre mit Stimmenmehrheit. Der Verwalter ist für das gemeinschaftliche Eigentums zuständig. Er erhält seine Weisungen nur von der Eigentümerversammlung. Vorrangig hat der Verwalter – neben anderen gesetzlichen – folgende Aufgaben :
1. Durchführung der Versammlungsbeschlüsse und Durchführung der Hausordnung. 2. Instandhaltung/ Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (nach Beschlußfassung). 3. In dringenden Fällen notwendige Maßnahmen zu treffen und 4. für die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder z sorgen. In vielen Verwaltungsverträgen sind weitere Zusatzleistungen mit entsprechender Kostenregelung vereinbart.

Quelle: Uwe Stein