Erwerb einer Eigentumswohnung

Gezieltes Vorgehen beim Eigentumserwerb

Rund 8,3 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland (43 Prozent) können sich vorstellen, eigene vier Wände zu erwerben. Etwa ein Drittel davon ist sich seiner Sache bereits sicher, während der Rest noch unentschlossen ist. Das ergab im vergangenen Jahr eine repräsentative Umfrage des Marktforschungsinstituts ICON im Auftrag der Landesbausparkassen.

Gründlich informieren

Fast Dreiviertel dieser potenziellen Eigentümer können oder wollen dabei jedoch nicht mehr als 200.000 Euro ausgeben. Daraus lässt sich unschwer ableiten, dass insbesondere in Ballungsräumen die Eigentumswohnung zunehmend an Bedeutung gewinnen wird, da hier Alleineigentum in dieser Preisklasse nur unzureichend angeboten wird. Dementsprechend wird zum Thema Eigentumserwerb auch viel publiziert, wobei in der Regel wiederkehrende Themen wie Finanzierung, öffentliche Förderungen und steuerliche Vergünstigungen behandelt werden. Doch gerade beim Erwerb von Eigentumswohnungen kommt der Auswahl der Wohnanlage sowie der einzelnen Wohnung besondere Bedeutung zu. Es stellt sich die Frage, welche Unterlagen sind für die Auswahl bedeutsam und woher bekommt der Kaufinteressent weitergehende Informationen zum Objekt.

Teilungserklärung

Das wohl wichtigste Dokument in Verbindung mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung, in der Regel mit der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan. Sie kann natürlich vom Veräußerer zur Verfügung gestellt werden, doch nur

die Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt gibt Aufschluss darüber, welche Ausfertigungen zum Zeitpunkt des Erwerbs gültig sind. In der Teilungserklärung ist beispielsweise genau bezeichnet, welche Teile der Wohnanlage allen bzw. nur einzelnen Miteigentümern gehören (Gemeinschafts-/Sondereigentum). Weiterhin gibt sie Aufschluss darüber, ob einzelnen Miteigentümern Grundstücks- oder Gebäudeteile zur ausschließlichen Nutzung überlassen worden sind. Dabei wird vielfach auf den Aufteilungsplan bezug genommen, der diese Unterteilung, ggf. auch die Nutzungsüberlassung, noch einmal graphisch darstellt. In der Gemeinschaftsordnung können darüber hinaus bedeutsame Regelungen getroffen sein, die die gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ändern oder ergänzen.

Beschlussniederschriften und Hausgeld

Weiterhin sind regelmäßig, zumindest bei Bestandsimmobilien, Eigentümerbeschlüsse gefasst worden, die für den Erwerber von Bedeutung sein könnten (z.B. zur Tierhaltung, zu Ruhezeiten u.a.m.). Aufschluss über die Inhalte geben Beschlussniederschriften, die entweder vom Veräußerer oder vom Verwalter der Wohnanlage zu beziehen sind. Hinsichtlich der Finanzierung ? insbesondere bezüglich der Tragbarkeit der Belastungen ? sind natürlich auch die jährlichen bzw. monatlichen Kosten von Interesse. Der Veräußerer sollte durch Vorlage eines vorläufigen (bei Neubau-Wohnungen) bzw. eines aktuell beschlossenen Wirtschaftsplanes (bei Bestandsimmobilien) die Höhe des meist monatlich zu zahlenden Hausgeldes belegen. Das Hausgeld entspricht den Betriebskosten-Vorauszahlungen bei Mietwohnungen in der Regel zzgl. eines Instandsetzungs- und Sparanteils. Weiterhin gibt die letzte Jahresabrechnung Aufschluss über die im Vorjahr abgerechneten Kostenarten, die Verteilerschlüssel und die tatsächlich angefallenen Kosten. Darüber hinaus sollte sich der Kaufinteressent Angaben über die Höhe der aktuellen Instandhaltungsrücklage machen lassen, die das gemeinschaftliche Sparkapitel darstellt. Da sie beim Verkauf der Wohnung mit übergeht, ist sie für die Preisbildung von erheblicher Bedeutung.

Die Flurkarte und die Baubeschreibung

Ein amtlicher Flurkartenauszug gibt Aufschluss über die Grundstückslage und dessen Bezeichnung. Zusammen mit einer Kopie der Gebäudeversicherungspolice wird er in der Regel für die Finanzierungsplanung benötigt. Nach diesen rechtlich und wirtschaftlich bedeutsamen Unterlagen soll abschließend auf die Baubeschreibung hingewiesen werden. Wenngleich sie zumindest bei Bestandsimmobilien nicht immer vorgelegt werden kann, gibt

sie doch wertvolle Informationen über die Bauweise, die Technik und die Ausstattung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen Wohnungen.

Persönlich besichtigen

Trotzdem diese Unterlagen schon ein recht aufschlussreiches Bild von der Immobilie zeichnen, sollte vor Ort keinesfalls auf eine gründliche

Inaugenscheinnahme verzichtet werden. Dabei empfiehlt sich, die Besichtigung nicht nur auf das Wohnungseigentum zu beschränken, sondern vor allem auch den Zustand des Gemeinschaftseigentums einer kritischen Prüfung zu unterziehen. Das Hinzuziehen eines Bausachverständigen kann dazu beitragen, dass man vor unlieb-samen Überraschungen bewahrt bleibt. Gespräche mit dem Hausmeister, den künftigen Nachbarn in der Wohnanlage und mit dem Verwalter runden das Bild, welches man sich von dem ins Auge gefassten Kaufobjekt macht, ab. Hier erfährt man von laufenden Rechtsstreitigkeiten, von geplanten Instandsetzungsvorhaben und von der Atmosphäre des gemeinschaftlichen Miteinanders. Da der Verwalter ebenso wie der Hausmeister die Erteilung etwaiger Auskünfte unter Umständen von der Genehmigung des Veräußerers abhängig machen wird, spart die vorherige

Einholung einer Vollmacht Zeit und Ärger.