Entspricht ein Beschluss über Neuwahl eines Verwalter ohne Vorstellung der Verwaltung / Vorlage von Angeboten ordnungsgemäßer Verwaltung?

Leserbrief:

Ich habe folgende Frage:
Mit der Eigentümergemeinschaft wurde ein Verwaltervertrag über eine Laufzeit von 5, mit einem außerordentlichen Kündigungsrecht von 2 Jahren, abgeschlossen.
In einer Eigentümerversammlung wurde folgender Beschluss gefasst:
NEUWAHL DES VERWALTERS (Antrag)
A) Kündigung des Verwaltervertrags:
Beschlussantrag:
Die Wohnungseigentümer beschließen den Verwaltervertrag mit der Firma ………….. mit Ablauf des 31.10.2011 gemäß Ausstiegsklausel Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, die Kündigung zu formulieren und zuzustellen.
B) Neuabschluss eines Verwaltervertrags:
Hinweis: Die Verwaltung wies darauf hin, dass nachfolgender Beschluss anfechtbar ist, da diese Vorgehensweise ohne Vorstellung eines Verwalterkandidaten und Vorlage des Verwaltervertrages und Vollmacht in der Versammlung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Beschlussantrag:
Die Wohnungseigentümer beschließen die Fa. ……………………… ab 01.11.2011 zum Verwalter nach Wohnungseigentumsgesetz zu bestellen.
Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt und bevollmächtigt den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen.
Es wurden keine Verwalter zur Versammlung eingeladen. Weder vorher, noch anlässlich der Versammlung wurden die Konditionen schriftlich vorgelegt, mündlich wurden nur vage Jahreskosten (Ca.Summen) in der Versammlung angegeben.
Nach meiner Auffassung handelt es sich bei diesem gefassten Beschluss um nicht ordnungsgemäße Verwaltung, da die Konditionen erst in der Versammlung genannt und nicht genau dargestellt wurden. Die Eigentümer/innen hatten keine Möglichkeit, sich auf diesen TOP vorzubereiten, genaue Informationen lagen nicht vor. Des Weiteren halte ich den Beschluss für nicht ordnungsgemäß, wonach der Beirat ermächtigt wurde, einen Verwaltervertrag abzuschließen, eben da die Konditionen nicht klar und den übrigen Eigentümern unbekannt sind. Beide Beschlüsse sind nach meiner Auffassung zu unbestimmt und müssten bei einer gerichtlichen Anfechtung aufgehoben werden.
Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung zu diesen TOP widerspricht hier vertretener Auffassung nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ist rechtswidrig und daher auf entsprechende fristgerechte Erhebung der Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers hin (§§ 43 Nr. 4, 46 Abs. 1 WEG) für ungültig zu erklären.
Zwar ist der Bestellungsakt in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht als solcher vom Abschluss des schuldrechtlichen Geschäftsbesorgungsvertrags mit dem Verwalter zu unterscheiden, allerdings beschränkt sich vorliegend der gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung auf die Neubestellung eines Verwalters, ohne dass in irgend einer Weise Regelungen, wenigstens zu den wichtigsten Elementen der Bestellung sowie des Verwaltervertrags getroffen worden wären. Unklar bleibt insbesondere der Bestellungszeitraum sowie die Höhe der Verwaltervergütung und sämtliche übrigen vertraglichen Konditionen der Verwaltungstätigkeit.
Es entspricht nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenigsten die oben genannten wichtigsten Elemente des Verwaltungsvertrags bei der Bestellung zu regeln, zumal auch im Weiteren keinerlei Beschluss darüber gefasst wurde, wie denn die Konditionen des Verwaltungsvertrags aussehen sollen bzw. unter welchen Voraussetzungen, wann und wie die Eigentümergemeinschaft über den Verwaltervertrag entscheidet (vergl.: OLG Hamm, Beschl. v. 04.6.2002, AZ: 15 W 66/02, ZMR 2003, 51 [53]; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.5.2006, AZ: I-3 Wx 51/06, ZMR 2006, 870 [872]; AG Neuss, Urt. v. 27.3.2009 – 1010 C 242/08, ZMR 2010, 570; Bärmann/Merle, WEG, 10. Auflage 2008, § 26 Rd. 43; Riecke/Schmid/Abramenko, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage 2008, § 26 Rd. 14).
2. Ein Beschluss dergestalt, dass ein oder mehrere Mitglieder des Verwaltungsbeirats ermächtigt werden, einen (unbekannten) Vertrag auszuhandeln und abzuschließen, ist rechtswidrig und anfechtbar, da damit der Wohnungseigentümerversammlung als berufenem Entscheidungsgremium der WEG deren Kernkompetenz entzogen wird (vgl.: OLG München, Beschl. v. 20.3.2008 – 34 Wx 046/07, NJW-RR 2008, 1182).
3. Hinzu kommt, dass möglicherweise die Entscheidung über die Neubestellung der Verwaltung nicht durch die Einholung mehrerer Angebote verschiedener Anbieter vorbereitet worden ist.

Mit freundlichen Grüßen
Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht 
Web: www.krall-kalkum.de