Eigentumswohnung – Was habe ich vor/bei Kauf zu beachten?

I. Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger

Vor dem beabsichtigten Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich Gedanken machen über:

1. Allgemeine Angaben zur Eigentumswohnung 

• Lage (im Gebäude, zur Umgebung, unverbaubarer Blick, mögliche Störquellen im
  und außer Haus, Straßenlage usw.

• Infrastruktur (Verkehrsverbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Sportstätten,
  Parks usw.)

• Vermietbarkeit (langfristig gesehen; Nachfrage, Rentierlichkeit)

• Finanzierung/Kapitaldienst (Eigenkapital/ Fremdmittel/Annuitäten); steuerliche Folgen

• Kaufpreis (vergleichende Betrachtungen, Angemessenheit im Verhältnis zur
  vorgesehenen Bauausführung und Ausstattung)

• Laufende Wohn(Haus)geld-Lasten

Sind Sie grundsätzlich zum Kauf entschlossen, prüfen Sie jetzt genau:

2. Wer ist mein Vertragspartner?

Persönlich voll haftende Einzelperson/Einzelfirma oder bürgerlich- oder handelsrechtliche
Gesellschaft

• Stammkapital der Gesellschaft

• Gründungsjahr der Gesellschaft

• Gesetzlicher Vertreter/Geschäftsführer

• Handelsregisterauszug

Solvenz der (des) Vertragspartner(s)
Selbstauskunft des Partners, Referenzliste, erfolgreich erstellte Projekte (Nachfrage bei früheren Kunden)

Studieren Sie jetzt gewissenhaft die:

3. Werbeunterlagen

Prüfung des Prospekts, der Pläne, der Baubeschreibung

Fragen Sie Ihren zukünftigen Vertragspartner nach:

4. Behördlichen Genehmigungen

Ist ein Vorbescheid vorhanden oder existiert bereits eine (Abbruchs- u.) Baugenehmigung? Wie steht es mit einer etwaigen Genehmigung des Gewerbe- bzw. Gewerbeaufsichtamtes (bei Teileigentum) Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung? 

Erst jetzt beginnen Sie mit dem eingehenden

5. Studium des notariellen Kaufvertrags-Entwurfs

• Grundbuchstand (Prüfung auch durch den Notar)

• Grundstückseigentümer (ist der Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder zumindest auflassungsvormerkungsberechtigt?)

• Teilung (ist das Grundstück bereits in Miteigentumsanteile aufgeteilt und sind diese Anteile mit entsprechenden Raumeinheiten verbunden?

• Sind schon Grundbuchblätter für die Wohnung angelegt?
  Vollzug der Teilungserklärung?

• Abgeschlossenheitsbescheinigung (ist der Aufteilungsplan baubehördlich genehmigt?)

• Belastungen (welche vorrangigen Belastungen stehen im Grundbuch?)

• Lastenfreistellungserklärung (existiert eine entsprechende Erklärung des Global-Finanzierungsinstituts?)

• Dienstbarkeiten (existieren noch alte Geh-, Fahrt- und Wegerechte oder Leitungsrechte zu Gunsten Dritter?)

• Notwege- oder Notleitungsrechte? 

• Reallasten, Bezugsverpflichtungen (Fernheizung, Antennenanlage)

• Miteigentumsanteil (steht der Anteil im angemessenen Verhältnis zu den anderen Anteilen?)

• Sondernutzungsrechte (an Garten, Terrasse, Fluren, Stellplätzen u.a.)

• Wohnfläche (wie sind Balkone, Keller, Hobbyräume, Speicher, Emporen berechnet?)

• Festpreisvereinbarung (handelt es sich um einen unabänderbaren Pauschalpreis?)
  Ratenzahlungen nach der Makler- und Bauträger-Verordnung (ist der Vertragspartner bzgl. der einzelnen Baustufen vorleistungspflichtig?)

• Garantie-Sicherheitseinbehalt 

• Zahlungsfälligkeiten grds. erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung (vor Absicherung durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch keine Zahlungen) und ggf. anderer Auflagen und Negativbescheinigungen; alternativ: Bürgschafts-Sicherheit durch Verkäufer! 

• Fertigstellungstermin (fest oder unverbindlich zugesichert?)

• Vertragsstrafvereinbarung bei Terminüberschreitung (Achtung: Vorbehalt bei Abnahme!)

• Erschließungskostenklausel (sind baubedingte oder zur Zeit des Baus anstehende Erschließungs- und Anschlusskosten im Festpreis enthalten?).

• Abnahme- und Gewährleistungsregelung (nach BGB-Werkvertragsrecht, nicht nach VOB/B)

• Abnahme des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums (wann, durch wen?) -Protokollierung!

• Auflassung (Vollmacht)

• Steuerbefreiung (Zusicherung einer Maximal-Wohnfl.)

• Vorkaufsrechte, Unbedenklichkeit,Negativbescheinigung,

• Kosten der Urkunde

• Sonderwunschklausel (genaue Absprachen über Sonderwünsche und Erstattungen für nicht zu erbringende Bauleistungen!)

• Zusatzabreden (alles Wesentliche ist zu beurkunden!)

Sehr wesentlich für Sie ist auch der Inhalt der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die Ihr Eigentum identifiziert und abgrenzt und Ihre Rechte und Pflichten in der späteren Gemeinschaft behandelt; deshalb:

6. Studium der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung

• Beschreibung im formellen Teil der Teilungserklärung identisch mit zeichnerischem Aufteilungsplan?

• Charakter und Zweckbestimmung der Anlage
  Abgrenzung Sonder-/Teil-/Gemeinschaftseigentum

• Realistische Miteigentumsquoten

• Sondernutzungsrechte/Gebrauchsregelungen (Aufteilungsplan!), Garagen-/Stellplatzeigentum, Gewerbliche oder freiberufliche Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum

• Verfügungsbeschränkungen (§ 12 WEG), Verwalterzustimmung

• Betriebskosten: Heizkosten, Haus(Wohn)geld, Verwaltergebühr (Höhe?), Instandhaltungsrückstellung

• Gerechter Kostenverteilungsschlüssel

• Eigentümerversammlung

• Stimmrecht (Kopf-, Wert- oder Realprinzip)

• Stimmrechtvertretung

• Bauliche Veränderungen/Duldungspflichten

• Hausordnung (Ruhezeiten, Tierhaltung, Musizieren usw.)

• Änderungsvollmacht des Bauträgers (Gefahr einer Wertminderung Ihrer Wohnung)

• Verwaltungsbeirat

Existiert bereits ein

7. Verwaltungsvertrag

• Verwalter (Berufserfahrung?)

• Vertragszeit, Vergütung, Aufgaben

• Vermögensschadenversicherung des Verwalters

Ihren Wünschen entsprechen müssen auch:

8. Baubeschreibung und Planunterlagen (als Vertragsbestandteil)

• Detaillierter Leistungsbeschrieb

• Kellerplan (richtige Zuordnung!)

• Tiefgaragen-Stellplatzplan

• Stellplatz/Keller gleiche Nummer mit Wohnung?

• Ist Planung identisch mit Baubeschreibung?

• Sonderwunsch/Zusatzleistungen (mit/ohne Aufpreis?)

• Prospektvergleich!

• Behördlich- oder technisch bedingte Änderungen
  (Vorbehalte! aber: Änderungen dürfen nicht
  Ihr bereits erworbenes Eigentum mindern!)

Trotz eigener gründlicher Vorprüfung empfehlenswert:

9. Beratung, Fachberatung

• Rechtsanwalt (oder Haus&Grund Justitiar)

• Steuerberater

• Bankkaufmann

• Makler, Anlagenberater

• Technische Beratung (Ingenieur, Architekt, Bausachverständiger)
   – Baubeschreibung
   – Bauüberwachung
   – Abnahme des Sondereigentums
   – Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Nutzen Sie in den Vorverhandlungen die Chance von:

10. Individual-Abreden
Möglichkeit von rechtlichen und wirtschaftlichen Vertragsverbesserungen durch Individual-Abreden (insbesondere zum Fertigstellungstermin, zur Vertragsstrafe, zur Gewährleistung, zum Erwerbspreis, zu Nebenkosten, Sonderwünschen, Zahlungsfälligkeiten usw.)

Besteht zu Recht ein Anspruch auf:

11. Maklerprovision, Berechtigung, Höhe
Erst jetzt sollten Sie den notariellen Beurkundungstermin akzeptieren zum endgültigen

12. Notariellen Vertragsabschluss
Haben Sie keine Hemmungen, im Beurkundungstermin Fragen an den Notar im Falle unklarer und unverständlicher Vertragsformulierung zu stellen.
(Der Notar ist allerdings nicht Rechts-, Steuer- oder kaufmännischer Berater!)

13. Legen Sie sich nach Vertragsabschluss
eine Wohnungsakte an mit Untergliederung (Notar/ Verträge, Steuer/Behörde, Finanzierung, WE-Verwaltung, Korresp. BT, Vermietung, usw.); eröffnen Sie ein eigenes Baukonto; führen Sie ein Bautagebuch).
Vielfach andere Prüfungskriterien gelten:
bei Bauherrn-Modell-Beteiligungen, Altbausanierungs- und Erhaltungsmodellen

II. Kauf einer bereits fertiggestellten "Gebraucht"- Wohnung
Auch hier haben Sie vorzunehmen eine:

1. Vorprüfung 

• Lage, Infrastruktur

• Vermietbarkeit

• Steuerliche Fragen (Grunderwerb-, Einkommensteuer)

• Wirtschaftliche Überlegungen
  (Angemessenheit des Kaufpreises)

• Grundbuch-, Notarkosten

Ferner sollten Sie sich vergewissern über den

2. Technischen Zustand
Besichtigung der Wohnung mit technischem Fachmann (baulicher Zustand von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?)

Dann gehen Sie an die:

3. Prüfung der Kaufvertragsentwürfe 

• Schuldübernahme

• Zustimmung der (des) Grundpfandgläubiger(s)

• Ausstattung

• Inventarübernahme (Liste, Bewertung)

• Bodenwertanteil

• Einheitswert, Grundsteuer

• Grunderwerbsteuer

• Besitzübergangszeitpunkt (Gefahr-, Lasten- und Nutzungsübergang)

• Gewährleistung (i.d.R. "gekauft wie besichtigt unter Ausschluss einer Mängelgewährleistung" allerdings mit Zusicherung: "Verkäufer sind keine
  wesentlichen Mängel bekannt" oder nach BGB-Kaufrecht)

• Stehen Erschließungsmaßnahmen, insbesondere beeinträchtigende Straßenplanungen an?

Da die Gemeinschaft bereits existiert, müssen Sie sich bestehenden Vereinbarungen unterwerfen, also den:

4. Regelungen in der Gemeinschaft 

• Studium der Teilungserklärung

• Studium der Gemeinschaftsordnung

• Studium des Verwaltungsvertrages

• Charakter der Anlage (Zweckbestimmung)

• Studium bestehender Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (ggfls. Sonderumlagen
  etc./ beabsichtigte größere Reparaturen)

• Höhe des Hausgeldes

• Stimmrecht

• seriöser Verwalter? usw.

• Versäumen Sie vor dem Kauf auf keinen Fall:

5. Fragestellungen an Veräußerer und Verwalter 

• Auskünfte des Veräußerers

• Unterlagen vom Verkäufer (mindestens)
   – letzte Jahresabrechnung
   – laufender Wirtschaftsplan
   – letztes Versammlungsprotokoll
   – Einheitswertbescheid
   – Grundbesitzabgabebescheid
   – u.U. den Mietvertrag (Kautionsübertragung!).

• Kontaktaufnahme mit dem Verwalter

• Fragen an den Verwalter (in Vollmacht des Veräußerers)
   – Wohngeldrückstände des Veräußerers
   – Wohngeldsäumnisse anderer Eigentümer (Höhe? Ausfallshaftung!)
   – Vorliegen von Eigentümerbeschlüssen, die zu einer Änderung der 
      Teilungserklärung/ -Gemeinschaftseigentum oder Beschränkungen des
      Mitgebrauchs gemeinschaftlicher -Einrichtungen führten?
   – Gerichtsbeschlüsse?
   – Anhängige Verfahren der Gemeinschaft bzw. gegen die Gemeinschaft?
   – Höhe der Hausgeldvorauszahlung?Konto der Gemeinschaft?
   – Höhe der Instandhaltungs-Rückstellung?
   – Stehen größere Instandsetzungen an?
   – Sind kurzfristig Sonderumlagen zu erwarten oder bereits beschlossen?
   – Existieren noch unerfüllte bauliche und behördliche Auflagen?
   – Verwalterzustimmung (Bedenken?)
   – Name und Anschrift des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden?

6. In Ihre Unterlagen gehört unbedingt der genaue Planbeschrieb der Wohnung

• Identität mit anfänglichem Aufteilungsplan

• Keller, Speicher (ausbaufähig?),Kfz-Stellplatz

• Nebenräume

• Nachträgliche bauliche Veränderungen?
  Wie steht es mit dem eventuellen

7. Mietvertrag 

• Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag?

• Vorstellung beim Mieter

• Zahlte Mieter bisher pünktlich?

• Nebenkosten, Kündigungsmöglichkeit, Mietzinserhöhung, Kaution, usw.

• Unerlässlich ist auch hier eine eingehende

8. Fachberatung 

• rechtlich, steuerlich.

Haben Sie auch berücksichtigt die

9. Maklerprovision, Berechtigung, Höhe.
Erst jetzt sollten Sie denken an den:

10. Notariellen Vertragsabschluss und die Auflassung
Fragestellungen an den Notar.

Besonderheiten sind zu beachten beim Erwerb in Wohnungseigentum umgewandelter Altbauwohnungen

Auf was habe ich als Besitzer einer Eigentumswohnung insbesondere zu achten:

1. Zum Thema meiner anteiligen Zahlungspflichten

• Muss ich für Wohngeld (Hausgeld)-Rückstände meines Wohnungs-Voreigentümers haften?

• Liegt ein Wirtschaftsplan vor, aus dem sich meine Wohngeld-Vorauszahlung korrekt errechnet?

• Sonderumlagefälligkeiten?

• Bestehen Unklarheiten in der Jahresabrechnung/ Einzelabrechnung (sachliche, rechnerische Fehler)? 

• Verteilungsschlüssel?

• Ist die Heizkostenabrechnung und Verteilung (Fix-/Verbrauchskosten) in Ordnung? Heizkostenverordnung!

• Welche Kosten kann ich meinem (evtl.) Mieter weiter belasten (Achtung: Verwirkungsgefahr!), sind die mietrechtlich umlegbaren Kosten aus der Verwalter-
  Abrechnung unschwer zu entnehmen?

• Ist eine angemessene Instandhaltungsrückstellung vorhanden?

• Hat der Beirat die Jahresabrechnung vor Beschlussfassung gründlich geprüft?

•  Bestehen Bedenken gegen eine Entlastung des Verwalters?

• Welche(r) Eigentümer hat(haben) Wohngeldschulden, die ich derzeit durch meine pünktlichen Zahlungen mit "vorfinanziere"?

• Soll ich von meinem Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen Gebrauch machen?

2. Zu meinen Rechten vor, in und nach der Eigentümerversammlung

• Bin ich ordnungsgemäß zur Versammlung geladen worden?

• Besteht die Notwendigkeit einer außerordentlichen Eigentümerversammlung?

• Möchte ich eigene, mir wichtig erscheinende Punkte in der Versammlung behandelt wissen?
  (Rechtzeitige Antragstellung! Unterschriftenaktion, Minderheitenquorum!).

• Ist mir die Tagesordnung der Versammlung mit den einzelnen Beschlusspunkten bekannt?

• Hat der Verwalter als Versammlungsleiter vor Eintritt in die Tagesordnung und im Zweifel (insbesondere auf Antrag) auch neuerlich vor einzelnen Beschlussfassungen die Beschlussfähigkeit der Versammlung ordnungsgemäß festgestellt?

• Wird mein Diskussions-, Antrags- und Stimmrecht in der Versammlung vom Versammlungsleiter korrekt berücksichtigt (rechtliches Gehör)?

• Wurde ich vielleicht zu Unrecht von einer Abstimmung ausgeschlossen?

• Bestehen Bedenken gegen meine Stimmrechts-Vollmacht?

• Habe ich an mögliche Stimmrechtsweisungen in meiner Vollmacht gedacht?

• Hat der Verwalter das Abstimmungsergebnis einer Beschlussfassung korrekt errechnet und bekannt gegeben?

• Wurde mein "Spontan"-Antrag zur Geschäftsordnung behandelt?

• Konnte mein Beschluss mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden oder bedurfte er der Zustimmung aller Eigentümer?

• Habe ich Anspruch auf Zusendung eines Versammlungsprotokolls?

• Muss ein Protokoll berichtigt werden?

• Bestehen für mich Beschlussanfechtungsmöglichkeiten? (Monatsfrist beginnend mit der Beschlussfassung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses! Wirksame Anfechtung nur an das zuständige Amtsgericht!)

• Ist vielleicht sogar ein Beschluss nichtig aufgrund eines Verstoßes gegen eine zwingende gesetzliche Bestimmung oder wegen Verstoßes gegen Anstand und Sitte oder aufgrund absoluter Unzuständigkeit der Versammlung zur Beschlussfassung?

• Kann ich meinen mehrheitlich abgelehnten Antrag als Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gerichtlich verfolgen?

• Erfüllt der Verwalter seine vertraglichen bzw. gesetzlichen Pflichten korrekt (instandsetzungstechnische Kontrollen, Hausmeisterüberwachung, Verkehrssicherungspflichten, usw.)?

• Entspricht das Abrechnungswesen des Verwalters den von der obergerichtlichen Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen?

3. Zu weiteren Problemen, Fragen und Ansprüchen:

• Stören mich (durch Dritte am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum eigenmächtig vorgenommene) bauliche Veränderungen?

• Muss ich mich gegen Hausordnungsverstöße zur Wehr setzen?

• Achtet der Verwalter auf Einhaltung der Hausordnung?

• Macht mir ein Mitbewohner meinen gemeinschaftlichen Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums streitig?

• Was sollte zur Werterhaltung und Verbesserung der Anlage unternommen werden? (modernisierende Instandsetzungen!)

• Wie steht es mit vernünftigen Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung?

• Bestehen noch Baumängelgewährleistungsansprüche, die verfolgt werden müssen?
  (fristunterbrechende Maßnahmen!)

• Erfüllen Verwalter und Hausmeister ihre Pflichten gesetzes- und vertragsgemäß?

• Rasches Wohngeldinkasso durch den Verwalter?

• Kann die gewerbliche Nutzung meines Sondereigentums eingeschränkt oder unter Auflagen gestellt werden?

• Wie steht es mit der Tierhaltung, dem Musizieren, den Kinderspielplätzen, der Leuchtreklame, dem Grillen auf dem Balkon, der Gartennutzung, der Umzugskostenpauschale, der Schwimmbadnutzung (Badeordnung) usw.?

• Verweigert der Verwalter/die Gemeinschaft zu Unrecht die Zustimmung zu meinem beabsichtigten Wohnungsverkauf?

• Hat ein Verwalter schuldhaft die Interessen der Gemeinschaft verletzt (Haftungsansprüche?); Verkehrssicherungspflichten!

Sind Bestimmungen der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung aufgrund Gesetzesänderung nichtig geworden?

Literaturempfehlungen:
Der Wohnungseigentümer – von Volker Bielefeld
6. neubearbeitete Auflage, Verlag Deutsche Wohnungswirtschaft GmbH,
ISBN 3-92 77 76-22-X