Die Räumung von Wohnraum – Räumungsklage als letzte Chance für den Vermieter

Zuverlässige und zahlende Mieter sind gern gesehen. Was aber, wenn der Mieter seiner Mietzahlung nicht mehr nachkommt und der Vermieter aufgrund fehlender Mieteinnahmen beabsichtigt, die Wohnung anderweitig zu vermieten. In diesem Fall hilft dem Vermieter nur eine Räumungsklage, bei der einige Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Unbedingte Voraussetzung der Räumung ist zunächst einmal die Kündigung des Mietvertrages.

Befristete Mietverträge oder Mietverträge, für die eine längere als die gesetzlich vorgesehene Kündigungsfrist vereinbart worden sind, enden entweder automatisch nach Fristablauf, durch außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen oder durch eine außerordentliche fristlose Kündigung. Eine ordentliche Kündigung ist bei befristeten Mietverträgen ausgeschlossen. Durch eine außerordentliche befristete Kündigung kann das Mietverhältnis nur in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen unter Einhaltung der jeweiligen Fristen beendet werden, soweit ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nur zulässig, soweit der Vermieter einen wichtigen Grund vorbringen kann, der die fristlose Kündigung rechtfertigt.  Unbefristete Mietverträge können auch durch ordentliche Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet werden. Ferner besteht die Möglichkeit, diese Mietverhältnisse durch außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bzw. durch außerordentliche fristlose Kündigung zu beenden.

Eine ordentliche Kündigung ist nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist zulässig und setzt zudem das Vorliegen eines berechtigten Interessens beim Vermieter voraus. Ein solches liegt jedenfalls vor, wenn der Mieter gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen hat, z.B. indem er die Miete nicht zahlt, der Vermieter aus Gründen des Eigenbedarfs kündigt oder er ohne die Kündigung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums gehindert wäre. außerordentliche fristlose Kündigungen sind nur bei Vorliegen wichtiger Gründe zulässig. Einer der wich-tigsten Gründe ist wohl der, dass der Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand ist und/oder seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommt. Eine fristlose Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Monatsmieten in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Übergibt der Mieter die Wohnräume nach fristloser Kündigung (oder mit Ablauf der durch die ordentliche Kündigung in Gang gesetzten Kündigungsfrist) nicht, ist schnelles Handeln gefragt. Zwar kann der Vermieter gegenüber dem unberechtigt in den Wohnräumen wohnenden Mieter Schadensersatzansprüche gemäß § 571 BGB sowie Entschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete gemäß § 546 a I BGB geltend machen, jedoch wird jedem Vermieter daran gelegen sein, die Wohnräume anderweitig zu vermieten. Um die Räumung der Wohnung nunmehr zwangsweise durchsetzen zu können, ist ein gerichtliches Urteil notwendig. Dafür ist die vorherige Kündigung des Mietverhältnisses und Klageerhebung erforderlich, denn ohne Kündigung besteht natürlich kein Grund zur Räumung. Im Klageverfahren wird das Gericht den Mieter verurteilen, die Wohnung aufgrund der Kündigung des Mietvertrages zu räumen. Erst mit diesem Gerichtsurteil kann nun die zwangsweise Räumung der Wohnung durchgesetzt werden.

Was allerdings passiert, wenn der Mieter – aus welchen Gründen auch immer – während des Gerichtsverfahrens die rückständigen Mietzahlungen leistet? In diesem Fall wird der fristlosen Kündigung durch die nachträgliche Zahlung der Miete rückwirkend die Grundlage entzogen. Man hat jedoch die Möglichkeit, bei rechtzeitiger Erklärung der ordentlichen Kündigung die „Räumung“ zu retten. Das Urteil stellt den so genannten Räumungstitel dar, der dazu dient, nach Rechtskraft die zwangsweise Räumung der Wohnung durchzusetzen. Auch vor Ablauf der Räumungsfrist ist in Einzelfällen Klageerhebung möglich, um die Räumung kurzfristig zu erreichen. Dies ist dann der Fall, wenn die Besorgnis besteht, dass sich der Mieter der rechtzeitigen Räumung und Herausgabe entziehen wird. Es ist anerkannt, dass eine Klage auf zukünftige Räumung bereits vor Ablauf der Widerspruchsfrist generell statthaft ist.

Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage richten sich nach dem jeweiligen Gegenstandswert, der sich aus der Jahresnettomiete errechnet. Anhand dieses Gegenstandswertes werden auch die Anwaltsgebühren berechnet, die im Falle des Obsiegens dem Mieter auferlegt werden. Um als Vermieter schnell und sicher zum Ziel – Räumung der vermieteten Wohnung – zu kommen, ist es ratsam, unverzüglich und unkompliziert die Voraussetzungen der Räumungsklage zu schaffen, in dem das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt wird. Um die eventuellen Fallstricke des Einzelfalles zu umgehen, ist die Hilfe von Fachleuten in den meisten Fällen notwendig.

Wir haben auf diesem Gebiet durch langjährige Erfahrung das entsprechende Fachwissen, um eine schnelle, unkomplizierte und zielorientierte Bearbeitung zu gewährleisten; das gilt sowohl bei der Schaffung der Räumungsvoraussetzungen (ordnungsgemäße Kündigung des Mietverhältnisses) als auch bei der gerichtlichen Beschaffung eines vollstreckungsfähigen Urteils bis hin zur Durchsetzung der Räumung im Rahmen der Zwangsvollstreckung. Kurze Wege sind uns wichtig, daher müssen Sie nur die Vollmacht herunterladen, ausfüllen und zusammen mit den entsprechenden Unterlagen an uns per Post senden. Alles andere übernehmen wir für Sie.

Quelle: http://www.brennecke-partner.de/ – Autor: Peter Hesse, Rechtsanwalt

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