Die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Verwalters können weder durch Vereinbarung, noch durch Beschluss eingeschränkt werden

Leserbrief:

„Die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Verwalters können weder durch Vereinbarung, noch durch Beschluss eingeschränkt werden.“

Wir wurden seitens des Beirates gebeten nachfolgende Anträge für die Tagesordnung der anstehenden Eigentümerversammlung aufzunehmen.

a) der Hausverwaltung wird unter Hinweis auf die Auftragsvergabe im Zusammenhang mit den durch den TÜV festgestellten Mängeln  an den Aufzugsanlagen D. 2 und 4 an die Fa. H.& W.untersagt, Aufträge, bei denen keine Dringlichkeit besteht, ohne Beschluss der Eigentümer bzw. bei Dringlichkeit ohne Beteiligung des Verwaltungsbeirats zu vergeben. Auf Ziff. 3 Abs. d) des Verwaltervertrages vom 29.11.2005 wird verwiesen.

b) wegen der erneuten eigenmächtigen Auftragsvergaben durch den Verwalter ohne Rücksprache mit dem Beirat im Zusammenhang mit den Aufzügen sowie der Erneuerung der Waschmaschinenanschlüsse im Haus D. 8 wird dem Verwalter eine erneute Abmahnung erteilt.    

Frage:

Entsprechen diese Anträge ordnungsgemäßer Verwaltung?

Wir sind der Auffassung, dass die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gemäß § 27, Abs. 4 WEG nicht derart beschnitten werden dürfen, so dass wir als Verwalter praktisch handlungsunfähig sind. In der Praxis sehen wir z. B. folgendes Problem auf uns zukommen: Der Beirat wird bezüglich einer Auftragesvergabe von uns angeschrieben, antwortet jedoch nicht. Unsererseits erfolgen Erinnerungsschreiben (hoher Verwaltungsaufwand), anschließend werden wir haftbar gemacht.

Wir halten die Abmahnung für nicht gerechtfertigt.

D aus Bonn

Antort von RA. R. Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

1. Gem. aktueller Rechtsprechung (OLG Ffm) ist der Verwalter verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu berücksichtigen, wenn ein tatsächliches Bedürfnis für die Behandlung der Tagesordnungspunkte besteht (dies ungeachtet der Frage, ob und welcher Beschluss evtl. gefasst würde).

2. Zur Frage eines Verstoßes gegen den Inhalt des Verwaltervertrags kann ich keine Stellung nehmen, da der Vertrag bzw. die angesprochene Klausel mir nicht bekannt ist.

3. Gem. § 27 Abs. 4 WEG können die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Verwalters weder durch Vereinbarung, noch durch Beschluss eingeschränkt werden.

Gem. § 27 Abs. 3 S. 1Nr. 4 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG hat der Verwalter somit die unentziehbare Kompetenz, ohne Rücksprache mit dem Beirat (dem ohnehin bei der Verwaltung der WEG-Anlage gem. § 29 WEG überhaupt gar keine Kompetenzen zukommen!) und ohne Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen.

Ferner kann der Verwalter gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG kraft gesetzlicher Kompetenz die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung veranlassen.

Soweit es sich bei den angesprochenen Maßnahmen um solche der o.g. Fälle handelt, ist der Beschluss zu 1. rechtswidrig bzw. nichtig und der Beschluss zu 2. (Abmahnung) wäre ebenfalls rechtwidrig. Der Verwalter kann (und sollte) in diesem Fall gerichtlich vorgehen (Anfechtungs-/Nichtigkeitsfeststellungsklage).

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

www.krall-kalkum.de