Beschlüsse in Eigentümer-Versammlungen – wie wird gewertet? Wann kommt Beschluss zustande?

Einfacher Mehrheitsbeschluss

Ein einfacher Mehrheitsbeschluss liegt vor, wenn die Mehrheit der abgegebenen Stimmen für den Beschlussantrag gestimmt hat.

Praxis-Beispiel

Beschlussannahme mit einfacher Mehrheit

Für den Beschlussantrag wurden 10 Stimmen abgegeben. 6 Stimmen haben für den Beschlussantrag gestimmt, während 4 Stimmen den Beschlussantrag abgelehnt haben. Dieser Beschluss ist mit einfacher Mehrheit zustande gekommen.

Qualifizierter Mehrheitsbeschluss

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen vor, dass bestimmte Angelegenheiten nur durch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss geregelt werden können. In der entsprechenden Klausel wird vorgeschrieben, wie viele Stimmen für den Beschlussantrag abgegeben werden müssen, damit der Beschluss zustande kommt. Entsprechende Regelungen können unterschiedlicher Art sein.

Praxis-Beispiel

Acht von zwölf dafür

Die Eigentümergemeinschaft X hat 12 Eigentümer mit je einer Stimme. Eigentümer A beantragt die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Die Gemeinschaftsordnung sieht insoweit folgende Regelung vor: "Der Kostenverteilungsschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, soweit sich 75 % der abgegebenen Stimmen für die Änderung aussprechen." In der Versammlung sind 10 Stimmen vertreten.

Der qualifizierte Mehrheitsbeschluss kommt zustande, wenn mindestens 8 Stimmen für den Beschlussantrag abgegeben werden. Würden nur 7 Eigentümer für den Beschlussantrag stimmen, wäre die qualifizierte Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen nicht erreicht.

Zu einem anderen Ergebnis käme man dann, wenn die Klausel in der Gemeinschaftsordnung wie folgt lautet: "Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss ist zulässig, soweit sich mindestens 75 % aller Stimmen für den Beschlussantrag aussprechen."Da die Klausel eine Mehrheit von 75 % aller existierenden Stimmen verlangt, müssten sich für den oben genannten Beschlussantrag mindestens 9 Stimmen (= 75 % von 12 Stimmen) aussprechen, damit die qualifizierte Mehrheit erreicht wird.

Praxis-Tipp Qualifizierte Mehrheit: Steht in einer Eigentümerversammlung die Abstimmung über einen Beschlussantrag an, für welchen eine qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, empfiehlt es sich dringend, die entsprechende Klausel in der Gemeinschaftsordnung vor der Versammlung genau zu studieren und die darin genannten Voraussetzungen zusammenzustellen. Der Versammlungsleiter sollte in der Versammlung vor der Abstimmung den Anwesenden erläutern, welche qualifizierte Mehrheit für das Zustandekommen des Beschlusses erforderlich ist.

Allstimmiger Beschluss

Von einem allstimmigen Beschluss spricht man, wenn alle Miteigentümer für einen bestimmten Beschlussantrag stimmen. Voraussetzung für das Zustandekommen eines solchen Beschlusses in der Eigentümerversammlung ist, dass alle Miteigentümer vertreten sind.

Schwierig ist die Abgrenzung des allstimmigen Beschlusses von der Vereinbarung. Sie ist jedoch bedeutsam, da der Beschluss ohne Eintragung in das Grundbuch gegenüber den Sonderrechtsnachfolgern bindend ist. Eine Vereinbarung ist für den Sonderrechtsnachfolger nur bindend, wenn sie im Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 2 WEG und § 10 Abs. 3 WEG).

Für die Abgrenzung ist der Wille der Eigentümer, ob sie also einen Beschluss fassen oder eine Vereinbarung treffen wollten, maßgeblich und auch, ob die Regelung einer Beschlussfassung zugänglich ist (vgl. Bärmann-Pick § 10 Rz. 57).

Einstimmiger Beschluss

Ein einstimmiger Beschluss liegt immer dann vor, wenn alle in der Versammlung vertretenen Stimmen sich für den Beschlussantrag aussprechen. Unerheblich in diesem Zusammenhang ist also, ob alle Eigentümer in der Versammlung vertreten sind. Ist dies nicht der Fall, werden jedoch alle vertretenen Stimmen für den Beschlussantrag abgegeben, so handelt es sich ebenso um einen einstimmigen Beschluss, wie in dem gleichen Fall, in dem aber alle Eigentümer in der Versammlung anwesend sind.

Nichtbeschluss

Von einem Nichtbeschluss (s. Nichtbeschluss) oder Negativbeschluss (s. Negativbeschluss) spricht man an sich dann, wenn die Mehrheit den Beschlussantrag abgelehnt hat, ein Beschluss also nicht zustande gekommen ist.

Achtung Beschlussqualität eines negativen Abstimmungsergebnisses

Nach nunmehriger Rechtsprechung des BGH kann auch einem negativen Abstimmungsergebnis Beschlussqualität zukommen (BGH, Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01, ZWE 2001, 530). Der BGH spricht in diesem Fall von einem anfechtbaren Negativbeschluss. Die überstimmte Minderheit kann im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens geltend machen, sie habe aus dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung Anspruch auf die Zustimmung der übrigen Miteigentümer zu der begehrten Regelung. Wird der Negativbeschluss mangels Anfechtung bestandskräftig, so führt eine nochmalige Abstimmung über denselben Beschlussantrag zu einem Zweitbeschluss (s. Zweitbeschluss).

Umlaufbeschluss

Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären (§ 23 Abs. 3 WEG). Nach herrschender Meinung ist diese Regelung unabdingbar, d. h. sie kann nicht durch eine andere Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abgeändert werden (Bärmann-Merle § 23 Rz. 99).

Der Beschluss (s. Umlaufbeschluss) kommt zustande, wenn die letzte Zustimmung zu dem schriftlichen Beschlussantrag beim Verwalter eingegangen ist OLG Hamburg, MDR 1971, 1012; BayObLG 1971, 313). Nach anderer Ansicht soll der Beschluss erst zustande gekommen sein, wenn der Verwalter ihn verkündet (Bärmann-Merle § 23 Rz. 93). In jedem Fall ist wohl davon auszugehen, dass die Beschlussanfechtungsfrist erst beginnt, wenn der Beschluss durch den Verwalter bekannt gegeben worden ist.

Abgrenzung zur Vereinbarung

Eine Vereinbarung i. S. d. § 10 WEG kommt durch Zustimmung aller Miteigentümer zustande. Sie kann sowohl mündlich als auch schriftlich außerhalb einer Eigentümerversammlung abgeschlossen werden. Im Unterschied zum Beschluss i. S. d. § 23 WEG wirkt sie jedoch nur unter den Eigentümern, welche ihr zugestimmt haben. Gegenüber Rechtsnachfolgern kann sie nur dann Rechtswirkungen entfalten, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wird (§ 10 Abs. 2 WEG).

Das BayObLG (Beschluss v. 14.11.2002, 2Z BR 107/02) hat entschieden, dass es sich um eine Vereinbarung und nicht um einen Eigentümerbeschluss handelt, wenn bei einem "zwanglosen Zusammentreffen" aller Wohnungseigentümer, zu dem keine Einberufung vorliegt und über dessen Ablauf keine Niederschrift erteilt wurde, schriftlich niedergelegt wurde, dass beispielsweise auf einem Pkw-Stellplatz ein Carport errichtet werden darf. Des Gleichen handelt es sich auch dann um eine Vereinbarung, wenn auf einer Eigentümerversammlung sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer allstimmig für einen Gegenstand stimmen, der zwar als "Beschluss" bezeichnet ist, gleichfalls jedoch die dauerhafte Änderung eines bestimmten Rechtszustands zum Inhalt hat und sich die Eigentümer dessen auch bewusst sind.

PS.: Im Übrigen kommt normalerweise nicht darauf an, ob ein Beschluss einstimmig erfolgt ist oder nicht. Bei den meisten Beschlüssen reicht die Mehrheit aus. Es genügt also, dass der Verwalter das Ergebnis der Stimmauszählung mitteilt und danach feststellt, dass der Beschlussantrag angenommen wurde.