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Fast jeder Mietvertrag schließt die Zahlung einer Kaution ein. Diese sichert den Vermieter ab für den Fall, dass der Mieter beim Auszug Schäden an der Wohnung hinterlässt oder vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat. Meist umfasst die Kaution drei Monatskaltmieten das ist der gesetzlich festgelegte Höchstbetrag.
Wie das Geld jedoch angelegt wird, darüber können Mieter und Vermieter nach Absprache entscheiden. Üblicherweise wird eine Barkaution vereinbart der Mieter überweist dem Vermieter den vereinbarten Betrag oder zahlt ihm diesen bar aus. Die meisten Vermieter legen das Geld auf einem Sparbuch an. Allerdings lohnt es sich, die Alternativen zu prüfen ein Tagesgeldkonto beispielsweise bietet Sicherheit und tägliche Verfügbarkeit zugleich und etwas mehr Zinsen als ein normales Sparbuch, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland. Von einer besseren Verzinsung profitieren sowohl Mieter als auch Vermieter: Der Mieter bekommt nach Beendigung des Mietverhältnisses mehr Geld ausgezahlt, der Vermieter profitiert von einem erhöhten Wert der Mietsicherheit, so Schick. Allerdings bietet nicht jede Bank Tagesgeldkonten an.
Es ist auch möglich, die Kaution in Aktien oder Fonds anzulegen. Diese Variante ist aber laut IVD nicht zu empfehlen, da Aktien und Fonds wesentlich riskanter sind als ein Sparbuch oder Tagesgeldkonto. Die Mietkaution sollte gemäß ihrer Zweckbestimmung als Sicherheit angelegt werden. Bei Aktien und Fonds sind aber auch hohe Verluste nicht ausgeschlossen, damit riskiert der Vermieter seine Sicherheit und der Mieter sein Kapital. Auch Festanlagen über fünf Jahre sind nicht sinnvoll. Diese sind zwar sicher, allerdings steht das Geld nicht jederzeit zur Verfügung, was jedoch sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter wichtig ist, falls der Mietvertrag aufgelöst wird.
Statt das Geld bar zu zahlen, kann der Mieter in der Höhe der zu leistenden Mietsicherheit auch eine Bürgschaft bei einer Bank beantragen. Allerdings kann diese teuer werden und durchaus 100 Euro im Jahr kosten.
Alternativ kann der Mieter das Geld in Absprache mit dem Vermieter auch selbst anlegen. Allerdings muss er dem Vermieter dann die Anlage verpfänden schließlich soll die Kaution ja als Sicherheit dienen. Der Mieter hat also auch in diesem Fall während des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf das Geld oder die Zinsen, stellt Schick klar. Aber auch der Vermieter kommt im Streitfall nicht gegen den Willen des Mieters ohne weiteres an das Geld Kontoinhaber ist schließlich der Mieter. Teilweise ist das Guthaben dann bis zum Ende des Mietrechtsstreits eingefroren.
Vermieter muss Kaution getrennt vom Privatvermögen anlegen
Legt der Vermieter das Geld in seinem Namen an, muss er die Kaution getrennt von seinem Vermögen konkursfest anlegen, damit das Geld des Mieters nicht gefährdet ist, falls der Vermieter Insolvenz anmelden muss. Der Mieter kann vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass dieser das Geld gesondert angelegt hat. In Fällen, bei denen der Vermieter diesen Nachweis verweigerte oder auf eine entsprechende Nachfrage gar nicht reagierte, brauchten Mieter die Miete bis zur Höhe der Kaution zunächst nicht bezahlen, sagt Rechtsanwalt und Immobilienexperte Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin mit Verweis auf das Landgericht Mannheim (Az. 4 S 206/89). Weist der Vermieter die korrekte Anlage der Mietkaution nach, muss die Miete allerdings nachgezahlt werden.
Bei Kautionsverweigerung ist fristlose Kündigung möglich
Haben Vermieter und Mieter eine Mietkaution vereinbart und zahlt der Mieter diese nicht, ist der Vermieter berechtigt, den Einzug in die Mietwohnung zunächst zu verweigern. Ebenso kann der Vermieter wegen nachhaltiger Pflichtverletzung fristlos kündigen oder auf ordnungsgemäße Leistung klagen. Auch wenn Vermieter mit der Zahlungsklage abwarten, bleibt der Anspruch bestehen. Noch nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution verlangen, wenn das Mietverhältnis noch nicht abgerechnet wurde, sagt Joerss. Der Grund: Ein Mieter, der seiner Leistungspflicht nicht nachkommt, darf nicht besser gestellt werden als ein Mieter, der seine Mietkaution vertragsgemäß gezahlt hat. Mietet ein Sozialhilfeempfänger eine Mietwohnung an, dann muss das Sozialamt die geforderte Mietkaution zur Verfügung stellen, so eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg (Az. 4 M 4713/99).
Einbehalt der Mietkaution bei Mietrückständen oder Mängeln
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, über die Kaution abzurechnen. Er muss dem Mieter den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat. Andere Sicherheiten wie eine Bürgschaft muss der Vermieter freigeben. Für die Rückzahlung hat der Vermieter drei bis sechs Monate Zeit, teilt Schick mit. In dieser Zeit hat er die Möglichkeit zu überprüfen, ob er gegen den Mieter noch Ansprüche etwa wegen Mängeln, ausstehender Miete oder Betriebskosten hat. Bei Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen kann dem Mieter auch eine längere Wartezeit zugemutet werden, weiß Schick. Nach drei Jahren verjährt der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution.Weil der Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses prüfen kann, ob er noch Ansprüche geltend machen muss, darf der Mieter die Kaution nicht abwohnen, d.h. er darf zum Ende des Mietverhältnisses nicht einfach die Mietzahlung einstellen und eine Verrechnung der ausstehenden Mieten mit der geleisteten Kaution verlangen (OLG Frankfurt, Az. 2 W 10/04).
Bei Eigentümerwechsel Mietsicherheiten übertragen lassen
Findet während des Mietverhältnisses ein Eigentümerwechsel statt, hat sich der Mieter wegen der Kaution an den neuen Vermieter zu wenden. Dieser sollte sich darum kümmern, geleistete Mietsicherheiten der Mieter von dem vorherigen Eigentümer zu erhalten. Denn der Anspruch der Mieter auf die geleistete Mietkaution richtet sich auch gegen den neuen Eigentümer. Dieser musste bisher eine an den alten Vermieter geleistete Mietkaution nur dann zurückzahlen, wenn er diese vom alten Eigentümer auch erhalten hat. Seit der Mietrechtsreform 2001 kann der Mieter den neuen Eigentümer neben dem bisherigen Vermieter immer in Anspruch nehmen (§ 566a BGB). Übernimmt nach Insolvenz des Vermieters ein Zwangsverwalter die Wohnung, muss dieser den ausziehenden Mietern die Kaution auszahlen. Diese Pflicht hat er auch, wenn der insolvente Vermieter ihm das Geld gar nicht ausgehändigt hat (BGH, Az. VIII ZR 11/03).
Quelle: IVD
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