Rechtsfrage – Rauchwarnmelder

Hierzu BGH - Urteil vom 17.6.2015 -  VIII ZR 216/14:

Beschließt der Vermieter, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen, dann ist die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme als nicht ankündigungspflichtige bauliche Veränderung zu qualifizieren, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt und deshalb vom Mieter zu dulden ist. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Hinweis vom FIT Fries Rechtsanwälte Immobilienteam:

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der betroffenen Mieter auch daraus, dass dem Vermieter in Bayern der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 46 Abs. 4 BayBauO) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihm nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB). Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden, sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen.

Vgl. auch BGH - Urteil vom 17.6.2015 -  VIII ZR 290/14:

Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Deshalb kann der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 46 Abs. 4 BayBauO von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn der Vermieter verlangt nicht, dass der Mieter die von ihm angebrachten Rauchwarnmelder entfernt.

Das Amtsgericht Würzburg (Az. 1 S C 779/17).hat in einem Urteil entschieden, dass der Mieter keine Bäume schneiden muss, auch dann nicht,. wenn ihm It.  Mietvertrag die Gartenpflege obliegt ; das Kürzen von Bäumen Hecken und Sträuchern muss trotzdem der Vermieter erledigen.

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Hierzu OLG Oldenburg vom 25.03.2010 - Az: 14 U 77/09:

Ein Mieter darf das Eigentum des Vermieters nicht schädigen. Fällt er auf dem gemieteten Grundstück ohne vorherige Zustimmung des Grundstückeigentümers zahlreiche Bäume, verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietvertrag und muss in der Regel Schadensersatz leisten, vor allem, wenn der Ver-mieter das Grundstück mit dem Baumstand zu einem höheren Preis hätte verkaufen können. Die Bäume boten einen Sichtschutz auf dieser Anlage.

Anmerkung vom Immobilienteam der Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:

1. Im Rahmen der Gartennutzung hat der Mieter das Recht

- zur Errichtung eines kleinen Gartenhauses (strittig),

- zur Errichtung eines kleinen Teiches (LG Lübeck WuM 1993, 669),

- zur Errichtung eines Sandkastens (AG Aachen WuM 1987, 83).

- zur Anlage eines Gemüsebeets und eines Komposthaufens (AG Regensburg WuM 1985, 242),

- zur Errichtung von Einfriedungen (AG Münster WuM 1997, 486),

- zur Nutzung des im Garten gelegenen Brunnens (AG Görlitz WuM 2004, 600).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist jedoch der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen (LG Lübeck WuM 1993, 669).

2. Hat der Mieter selbst Sträucher oder Bäume gepflanzt, darf er sie bei Mietende nur mit ausdrücklicher Genehmigung durch den Vermieter wieder entfernen (OLG Düsseldorf NZM 1998, 1020).

3. Der Mieter ist berechtigt, das Obst im Garten zu ernten (AG Leverkusen WuM 1994, 199).

Quelle: www.friesrae.de

Es ist nicht zulässig, Mülltüten im Hausflur abzustellen. Der Flur ist Gemeinschaftsfläche und als solche nur begrenzt für eigene Zwecke nutzbar. Gefüllte Müllbeutel und andere Abfälle, die für Nachbarn und Dritte gut sichtbar sind, dürfen daher nicht regelmäßig abgestellt werden. Der Gebrauch des Flurs muß maßvoll erfolgen.
OLG Düsseldorf, 22.5.1996 - Az: 3 Wx 88/96

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Amtsgericht Schwerin, Urteil vom 29.10.2014
- 16 C 283/12 -

Wiederholte Schätzung des Heizverbrauchs bei Unmöglichkeit der Ablesung unzulässig

Besteht für die Mieter einer Wohnung die Möglichkeit, die Belege zur Betriebs­kosten­abrechnung einzusehen, so haben die Mieter keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien. Zudem darf ein Vermieter den Heizverbrauch nicht wiederholt schätzen, auch wenn eine Ablesung nicht möglich ist. Ferner können die neu entstandenen Betriebskosten für Rauchwarnmelder umgelegt werden, wenn dies der Mietvertrag vorsieht. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Schwerin hervor.
In dem zugrunde liegenden Fall bestand Streit über eine Betriebskostenabrechnung. Die Mieter beanstandeten unter anderem, dass ihnen keine Belegeinsicht ermöglicht wurde. Sie verlangten eine Zusendung von Kopien. Zudem weigerten sie sich, die neu entstandenen Kosten für die Rauchwarnmelder zu übernehmen. Darüber hinaus hielten sie die Schätzung des Heizverbrauchs für unzulässig. Die Vermieterin hatte eine Schätzung vorgenommen, da eine Ablesung des Heizkörpers in der Küche nicht möglich war. Hintergrund dessen war, dass die Mieter um den Heizkörper eine Einbauküche errichtet hatten. Der Fall kam schließlich vor Gericht.
Möglichkeit der Belegeinsicht bestand
Das Amtsgericht Schwerin führte zunächst aus, dass den Mietern mehrere Termine zur Belegeinsicht angeboten worden waren. Sie hätten jedoch keinen davon wahrgenommen. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien habe daher nicht bestanden.
Betriebskosten für Rauchwarnmelder berechtigt
Ferner hielt das Amtsgericht die neu entstandenen Betriebskosten für die Rauchwarnmelder für berechtigt. Denn nach einer Regelung im Mietvertrag haben die Kosten umgelegt werden können.
Wiederholte Schätzung des Heizverbrauchs unzulässig
Das Amtsgericht erachtete jedoch die wiederholte Schätzung des Heizverbrauchs für unzulässig. Dies gelte auch in Anbetracht dessen, dass die Mieter durch den Einbau der Küche eine Ablesung unmöglich machten. In einem solchen Fall müsse der Vermieter vielmehr auf einen Umbau der Küche hinwirken oder den Heizkörper abbauen. Es sei auch nicht zu beanstanden, sich auf eine unzulässige Schätzung zu berufen, obwohl die Unmöglichkeit der Ablesung selbst herbeigeführt wurde.
© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 20.01.2015

Quelle: Amtsgericht Schwerin, ra-online (zt/GE 2015, 59/rb)

Auch für Wohnungseigentümer gilt: Keine Garderobe im Treppenhaus! Die Hausgemeinschaft kann einem Eigentümer das eigenmächtiger Anbringen entsprechender Elemente untersagen, da der Eigentümer nicht zu seinen Gunsten ein Sondernutzungsrecht im gemeinschaftlichen Eigentum schaffen darf.
Bayerisches OLG, 19.2.1998 - Az: 2Z BR 135/97

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