Geräuschbelästigung der Klimaanlage überschreitet zumutbares Maß

Installiert ein Eigentümer einer Hausgemeinschaft an der Außenfassade des Hauses ein Klimagerät, kann der Eigentümer zur Entfernung des Gerätes auf eigene Kosten verpflichtet werden, wenn die Eigentümergemeinschaft dies beschließt. Das gilt vor allem dann, wenn das Gerät durch nicht unerhebliche Betriebsgeräusche die Nachtruhe der Nachbarn stört. Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf.

Im zugrunde liegenden Streitfall brachte ein Wohnungseigentümer an der Außenfassade im Innenhof ein Klimagerät an. Die Eigentümergemeinschaft beschloss jedoch, dass das Gerät unverzüglich wieder zu entfernen sei. Der Wohnungseigentümer, der die Klimaanlage installiert hatte, vertrat die Meinung, dass zwar eine bauliche Veränderung vorliege, diese aber die Nachbarn nicht beeinträchtige. Vor Gericht wollte er feststellen lassen, dass er berechtigt sei, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer eine Klimaanlage zu installieren.

Einsatz eines Klimagerätes bei hiesigem Klima nicht zwingend erforderlich

Wie schon die Vorinstanzen folgte auch die dritte Instanz nicht der Argumentation des Klimaanlagen-Anhängers. Es könne dabei offen bleiben, so die Richter, ob nicht schon die optische Beeinträchtigung durch das Gerät unzumutbar sei. Jedenfalls entwickele die Klimaanlage eine Geräuschbelästigung, die das zumutbare Maß überschreite. Der Einsatz eines Klimagerätes sei bei dem hiesigen Klima höchstens bei besonderen Witterungslagen nützlich, aber kaum zwingend erforderlich. Der Betrieb eines solchen Gerätes sei also durchaus vermeidbar. Demgegenüber sei die Nachtruhe zur Erholung und Wiederherstellung der körperlichen Leistungsfähigkeit und des seelischen Gleichgewichts eines Menschen als nahezu unerlässlich anzusehen.

Vollständige Entfernung des Klimagerätes sinnvoll

Die vollständige Entfernung des Klimagerätes und nicht eine Beschränkung des Betriebs auf den Tag sei sinnvoll. Alles andere würde erhebliches Streitpotenzial unter den Wohnungseigentümern in sich bergen. Die Kosten für die Beseitigung müsse der Betroffene tragen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 03.08.2010

Auf der Versammlung erscheint eine Wohnungseigentümerin, eine Spanierin, zusammen mit ihrem Lebensgefährten. Sie bittet darum, ihn als Dolmetscher zuzulassen. Das lehnt die Mehrheit der Wohnungseigentümer ab. Daraufhin verlässt die Spanierin zusammen mit ihrem Lebensgefährten unter Protest die Versammlung. Mit ihrer Anfechtungsklage greift sie sämtliche Beschlüsse an. Sie behauptet, sie sei des Deutschen nicht hinreichend mächtig und benötige daher einen Dolmetscher. Sie meint, allein wegen dieses unberechtigten Ausschlusses ihre Lebensgefährten seien alle Beschlüsse anfechtbar. Die beklagten Wohnungseigentümer bestreiten, dass die Spanierin nicht hinreichend deutsch versteht und spricht, um einer Versammlung folgen zu können. Sie sind daher der Auffassung, die Anwesenheit ihres Lebensgefährten sei zu Recht beanstandet worden.

Ein Wohnungseigentümer, der die deutsche Sprache nur eingeschränkt beherrscht, hat das Recht, sich in der Versammlung der Eigentümer eines Dolmetschers zu bedienen.

AG Wiesbaden, Urteil vom 27.7.2012, 92 C 217/11

Quelle : Dr. Oliver Elzer

... sofern die Gemeinschaftsordnung nicht etwas anderes regelt. Zu dieser Feststellung sah sich der Bundesgerichtshof veranlasst, da das OLG Hamm zuvor die Auffassung vertrat, dass die vom jeweiligen Kabelanbieter zur Verfügung gestellten Fernsehsignale nur im Bereich des jeweiligen Sondereigentums genutzt werden könnten, so dass die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt werden dürften. Allerdings wurde diese Auffassung wohl auch nur einmalig von dem OLG Hamm und von sonst keinem Gericht vertreten.

Der BGH stellt klar, dass in erster Linie die Regelung in der Gemeinschaftsordnung für die Verteilung der Kosten maßgeblich ist, selbst wenn es sich um Kosten handelt, "die der Gemeinschaft für die Bereitstellung oder den Bezug von Leistungen im Bereich des Sondereigentums von einem Dritten in Rechnung gestellt werden."

Fehle jedoch eine entsprechende Regelung, verbleibt es bei dem gesetzlichen vorgesehenen Verteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Miteigentumsanteile für die Kostenverteilung maßgeblich sind.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de/

Verwalterbestellung durch einstweilige Verfügung des Gerichts

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.11.2012 - 11 T 419/12

Ist eine Eigentümergemeinschaft dermaßen zerstritten, dass es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass sie einen Verwalter per Mehrheitsbeschluss nicht bestellen wird, kann das Gericht auch ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung eine Notverwaltung durch einstweilige Verfügung einsetzen

Quelle: http://www.anwaltonline.com/

Rechtsfrage 

Wer haftet für Nachforderungen, die sich aus einer zeitlich nach dem Eigentümerwechsel beschlossenen Jahresabrechnung für frühere Jahre ergeben?

 BGH - Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 257/16:  

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet ab seiner Eintragung im Grundbuch für Verbindlichkeiten, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern der Beschluss der WEG, durch den die Nachforderungen begründet wurden (= Abrechnungsspitze (!) - § 28 Abs. 5 WEG), erst nach der Eigentumsumschreibung gefasst worden ist.

 Für Verbindlichkeiten, die vor der Eigentumsumschreibung begründet (= beschlossen) wurden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber und spätere Eigentümer hingegen nicht.

 Quelle © FRIES Rechtsanwälte - www.friesrae.de

Vor der Bestellung eines neuen Verwalters durch die Eigentümerversammlung sind Konkurrenzangebote einzuholen und den Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich zu machen. Damit soll die Möglichkeit nach geboten werden, sich vor der Versammlung mit den Angeboten zu befassen und sich auf die entsprechenden Beschlussfassungen vorzubereiten. Vor diesem Hintergrund widerspricht auch ein Beschluss der Wohnungseigentümer gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, durch den der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt wird, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen. Die Erteilung einer solchen uneingeschränkten Vollmacht ist nicht zulässig (LG Köln, Urteil vom 31. Januar 2013,29 S 135/12). Erforderlich ist vielmehr die Vorgabe von Eckdaten hinsichtlich der Vertragslaufzeit und der Vergütung mit der Folge, dass insoweit die Vertretungsmacht nach außen hin beschränkt ist. Mit Blick darauf, dass der Abschluss des Verwaltervertrages zu den Kernaufgaben der Wohnungseigentümer gehört und diese ihr Selbstbestimmungsrecht nicht vollständig in die Hände einer kleinen Gruppe geben dürfen, kann dem Verwaltungsbeirat nicht völlig freie Hand gelassen werden, zu welchen Konditionen der Vertrag mit dem Verwalter abgeschlossen wird. Insoweit müssen die Wohnungseigentümer die Eckdaten des Verwaltervertrages kennen, die in den Ermächtigungsbeschluss mit eindeutiger Angabe der Vertragslaufzeit und der Vergütung einfließen.

Quelle: Diplom-Volkswirt Volker Bielefeld – Der Wohnungseigentümer

Rechtsfrage - Sonderumlage:

Gleichfalls BGH - Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 257/16:        

Die Sonderumlage ist nicht schon mit dem Beschluss über ihre Erhebung, sondern in entsprechender Anwendung von § 28 Abs. 2 WEG erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig, sofern der Beschluss der WE keine andere Fälligkeitsregelung enthält.

Anmerkung I Fries Rechtsanwälte Partnerschaft:

Auch die anteiligen Hausgeldvorauszahlungen der WE gem. beschlossenem Wirtschaftsplan werden gem. § 28 Abs. 2 WEG erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Allerdings räumt § 28 Abs. 2 WEG dem Verwalter kein alleiniges, die Entscheidungsmacht der WE begrenzendes Recht zur Fälligkeitsbestimmung ein; diese können durch Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen abweichend regeln. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG zu bestimmten Zeitpunkten fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über den Wirtschaftsplan.

 Quelle © FRIES Rechtsanwälte - www.friesrae.de

Eine Informationspflicht des Verwalters, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit anhängig ist, besteht nur dann, wenn den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt. Ein solches ist dann anzunehmen, wenn sie am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre. Es besteht dagegen nicht bei Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einzelne Wohnungseigentümer.

LG München I, Urt. v. 17.12.2009 - 36 S 4853/09

von Ralf Schulze Steinen | 23.08.2013

Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums: Wann liegt sie vor und wann muss ihr zugestimmt werden?

Das Anbringen von sog. Parkbügeln auf einer Sondernutzungsfläche stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar.

Dies hat das Landgericht Düsseldorf mit Urteil vom 14.03.2013, Az. 19 S 55/12entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall ging es um eine an eine Arztpraxis vermietete Teileigentumseinheit der Klägerin, der im Wege von Sondernutzungsrechten zudem einige Pkw- Stellplätze zugewiesen worden waren. Diese nutzte die Arztpraxis als Patientenparkplätze. Seit geraumer Zeit hatte die Arztpraxis  mit Fremdparkern zu kämpfen, also solchen, die nicht zum Patientenstamm gehörten. Zur Lösung dieses Problems wurden klappbare Parkbügel angebracht, was die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss untersagte.

Zu Recht?

Ja – das LG Düsseldorf weist die Anfechtungsklage der Teileigentumseigentümerin ab.

1.

Das  Anbringen der Parkbügel stelle eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, die gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedürfe.

Bauliche Veränderungen seien alle auf Dauer angelegte, gegenständliche Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, die einen neuen Zustand schaffen, also über die Pflege und Erhaltung des gegenwärtigen Zustandes hinausgingen sowieauch alle Veränderungen, die auf die äußere Gestalt des Gemeinschaftseigentums nachhaltig einwirken würden.

Das Anbringen der Parkbügel erfordere eine Montage am Untergrund und damit einen Eingriff in die Substanz.

2.
Es handle sich auch nicht um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtige und daher gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG genehmigungsfrei sei.

Hierfür seien folgende Erwägungen maßgeblich:

Nachteil im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG sei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, also eine Rechtsbeeinträchtigung, die nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter habe, bezogen auf das Gemeinschaftseigentum oder die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums. Maßgeblich hierfür sei ein objektiver Maßstab, weshalb die Frage zu beantworten sei, ob sich ein Wohnungseigentümer in entsprechender Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen könne. Dabei sei es wegen Art. 14 Abs. 1 GG geboten, die Schwelle für die Erheblichkeit eines Nachteils insgesamt niedrig anzusetzen, so dass nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen außer Betracht bleiben.

Vorliegend werde bereits die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums, das optisches Bild des Parkplatzes, verändert. Dies ergebe sich aus den von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Fotografien unzweifelhaft:

Auf diesen Bildern seien die Parkbügel jeweils aus unterschiedlichen Entfernungen zu sehen. Sie seien  – nicht nur, aber auch ihrer Warnlackierung wegen – deutlich erkennbar und veränderten das optische Gesamtbild.

Fazit:

Die Entscheidung des LG Düsseldorf ist richtig.

Trotz der Einräumung eines Sondernutzungsrechts bleibt die betroffene Fläche Gemeinschaftseigentum. Für diese gelten die allgemeinen Regeln, insbesondere jene, dass eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer bedarf. Sobald eine solche Außenwirkung zeitigt, z. B. die optische Gestaltung der Anlage verändert, müssen alleEigentümer zustimmen. Ein schwieriges Unterfangen…

Mehr zu den Themen „Sondernutzungsrecht“ und „bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums“ finden Sie hier.

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.