von Ralf Schulze Steinen | 23.08.2013

Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums: Wann liegt sie vor und wann muss ihr zugestimmt werden?

Das Anbringen von sog. Parkbügeln auf einer Sondernutzungsfläche stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar.

Dies hat das Landgericht Düsseldorf mit Urteil vom 14.03.2013, Az. 19 S 55/12entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall ging es um eine an eine Arztpraxis vermietete Teileigentumseinheit der Klägerin, der im Wege von Sondernutzungsrechten zudem einige Pkw- Stellplätze zugewiesen worden waren. Diese nutzte die Arztpraxis als Patientenparkplätze. Seit geraumer Zeit hatte die Arztpraxis  mit Fremdparkern zu kämpfen, also solchen, die nicht zum Patientenstamm gehörten. Zur Lösung dieses Problems wurden klappbare Parkbügel angebracht, was die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss untersagte.

Zu Recht?

Ja – das LG Düsseldorf weist die Anfechtungsklage der Teileigentumseigentümerin ab.

1.

Das  Anbringen der Parkbügel stelle eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, die gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedürfe.

Bauliche Veränderungen seien alle auf Dauer angelegte, gegenständliche Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, die einen neuen Zustand schaffen, also über die Pflege und Erhaltung des gegenwärtigen Zustandes hinausgingen sowieauch alle Veränderungen, die auf die äußere Gestalt des Gemeinschaftseigentums nachhaltig einwirken würden.

Das Anbringen der Parkbügel erfordere eine Montage am Untergrund und damit einen Eingriff in die Substanz.

2.
Es handle sich auch nicht um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtige und daher gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG genehmigungsfrei sei.

Hierfür seien folgende Erwägungen maßgeblich:

Nachteil im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG sei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, also eine Rechtsbeeinträchtigung, die nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter habe, bezogen auf das Gemeinschaftseigentum oder die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums. Maßgeblich hierfür sei ein objektiver Maßstab, weshalb die Frage zu beantworten sei, ob sich ein Wohnungseigentümer in entsprechender Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen könne. Dabei sei es wegen Art. 14 Abs. 1 GG geboten, die Schwelle für die Erheblichkeit eines Nachteils insgesamt niedrig anzusetzen, so dass nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen außer Betracht bleiben.

Vorliegend werde bereits die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums, das optisches Bild des Parkplatzes, verändert. Dies ergebe sich aus den von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Fotografien unzweifelhaft:

Auf diesen Bildern seien die Parkbügel jeweils aus unterschiedlichen Entfernungen zu sehen. Sie seien  – nicht nur, aber auch ihrer Warnlackierung wegen – deutlich erkennbar und veränderten das optische Gesamtbild.

Fazit:

Die Entscheidung des LG Düsseldorf ist richtig.

Trotz der Einräumung eines Sondernutzungsrechts bleibt die betroffene Fläche Gemeinschaftseigentum. Für diese gelten die allgemeinen Regeln, insbesondere jene, dass eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer bedarf. Sobald eine solche Außenwirkung zeitigt, z. B. die optische Gestaltung der Anlage verändert, müssen alleEigentümer zustimmen. Ein schwieriges Unterfangen…

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen daher auch eine Zahlungspflicht des Beklagten. 
Wird eine auf einem Beschluss beruhende Zahlungsklage im Laufe des Verfahrens für erledigt erklärt, weil der Beschluss zwischenzeitlich rechtskräftig für unwirksam erklärt wurde, hat der Beklagte dennoch die Kosten des Verfahrens zu tragen. 
Denn bis zum rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens besteht in jedem Falle eine Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers (aufgrund des angefochtenen Beschlusses), so dass die Verteidigung gegen die Inanspruchnahme durch die WEG mit dem Argument, der Beschluss sei ungültig, ohne jegliche Erfolgsaussicht ist. 
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.08.2015, Az.: 2-13 S 88/15
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LG Düsseldorf v. 08.02.2008 - 19 T 489/0, NZM 2008, 453; bestätigt v. AG Neuss ZMR 2007, 898
Ein Honorar für den Verwalter von jeweils 25,00 € für die Erstellung einer Bescheinigung i. S. von § 35a EStG ist angemessen.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft - www.friesrae.de

Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnungen abweichend vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel "auch zukünftig" dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts München nichtig. 
OLG München, Beschluss vom 23.08.2006, 34 Wx 90/06
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Rechtsfrage:

Kann ein Miteigentümer ohne Weiteres ein Klimagerät an der Außenfassade seines Wohnungseigentums anbringen?

Hierzu OLG Düsseldorf vom 16.11.2009 - Az.: 3 Wx 179/09:

Ein außen angebrachtes Klimagerät ist auf Kosten des Eigentümers zu entfernen, wenn dies die Eigentümergemeinschaft beschließt. Das gilt vor allem dann, wenn das Gerät durch nicht unerhebliche Betriebsgeräusche die Nachtruhe der Nachbarn stört. Dabei kann offen bleiben, ob nicht schon die optische Beeinträchtigung durch das Gerät unzumutbar ist. Jedenfalls entwickelt die hier streitige Klimaanlage regelmäßig Geräuschbelästigungen, die das zumutbare Maß überschreiten. Der Einsatz eines Klimagerätes ist bei dem hiesigen Klima höchstens bei besonderen Witterungslagen nützlich, aber kaum zwingend erforderlich. Der Betrieb eines solchen Gerätes ist also durchaus vermeidbar. Demgegenüber ist die Nachtruhe zur Erholung und Wiederherstellung der körperlichen Leistungsfähigkeit und des seelischen Gleichgewichts eines Men-schen als nahezu unerlässlich anzusehen. Es ist daher die vollständige Entfer-nung des Klimagerätes und nicht eine Beschränkung des Betriebs auf den Tag sinnvoll. Alles andere würde erhebliches Streitpotenzial unter den Wohnungsaeigentümern in sich bergen. Die Kosten für die Beseitigung trägt der Betroffene.

Quelle: www.friesrae.de

Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der zugrunde liegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist und die Arbeiten bereits durchgeführt worden sind. 
BGH, Urteil v. 13.5.2011, Az.: V ZR 202/10
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Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden. 
BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10 (LG Köln)
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Oft weichen Aufteilungsplan und tatsächliche Bauausführung voneinander ab. Ein Wohnungseigentümer, der einen im Sondereigentum eines anderen Eigentümers stehenden Kellerraum nutzt, kann selbst nach jahrzehntelanger Nutzung zur Herausgabe verpflichtet sein. 
AG Stuttgart, Urteil vom 26.02.2014, Az.: 61 C 4796/13 WEG
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Beschließen die Wohnungseigentümer die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan, um dadurch wegen der verspäteten Erstellung eines neuen Wirtschaftsplans einen Liquiditätsengpass zu vermeiden, ist dieser Beschluss jedenfalls nicht als nichtig anzusehen. Ist ein Eigentümer damit nicht einverstanden, muss er die Mehrheitsentscheidung daher rechtzeitig binnen eines Monats anfechten. Ansonsten wird der Beschluss trotz etwaiger Rechtsmängel wirksam. 
LG Saarbrücken, Urteil vom 21.06.2013, Az.: 5 S 141/12
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Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Erstattung von Kosten für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (z. B. Fensteraustausch) verjährt innerhalb von drei Jahren. Für die Verjährung kommt es auf die Tatsachenkenntnis an und nicht darauf, ab wann der Eigentümer wusste, die Kosten nicht tragen zu müssen. 
AG Hannover, Urteil vom 16.12.2014, Az.: 484 C 6184/14
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