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Nachstehend aktuelle Gerichtsurteile / Informationen:
Keine Verpflichtung für vorformulierte Beschlussanträge
Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Einladung aufzunehmen. Selbst wenn dies erfolgt, bleibt es den Wohnungseigentümern aber unbenommen, von einem Beschlussantrag nach ihrem Ermessen abzuweichen.
LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12 U
Quelle : Dr. Oliver Elzer
Eigentumswohnung: Vorhandene Rauchmelder können "zwangsausgetauscht" werden
Auch wenn der Eigentümer einer Eigentumswohnung bereits Rauchmelder hat fachmännisch installieren lassen, bevor die Eigentümerversammlung dies verbindlich für alle beschließt, so muss sich der Eigentümer dem "unterordnen". Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung führen zu einem hohen Maß an Sicherheit. Das Amtsgericht München vertritt nicht die Auffassung eines Eigentümers (der im Übrigen von Beruf Rechtsanwalt ist), dass die Eigentümerversammlung "ihr Ermessen falsch ausgeübt" habe, da das Interesse der Eigentümergemeinschaft mit dem Interesse des einzelnen Eigentümers hätte abgewogen werden müssen. (AG München, 482 C 13922/16)
Quelle: IVD
Nicht per Telefon: Eine Eigentümerversammlung kann nicht per Telefonkonferenz abgehalten werden.
Die auf einer solchen „Versammlung" gefassten Beschlüsse für die Eigentümergemeinschaft sind unwirksam. Das hat das Amtsgericht Königsstein entschieden Das Wohnungseigentumsgesetz schreibe unmissverständlich vor, dass Beschlüsse grundsätzlich in einer Versammlung zu fassen seien. Eine Telefonkonferenz sei vom Gesetz nicht vorgesehen und ersetze nicht die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer. (AG Königstein, 27 C 955/07)
Quelle; IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Was viele Eigentümer immer nicht glauben wollen: Auch unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung!
In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.
Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.
BGH, 4.3.2011 - Az: V ZR 156/10
Jahresabrechnung in der WEG - Kann sie auch unter Vorbehalt beschlossen werden?
Eine Jahresabrechnung ist vom Verwalter innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Abrechnungszeitraums aufzustellen. In der Regel beträgt diese Frist 3 bis 6 Monate (OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 728). Maßgebend für die Dauer der Frist sind unter anderem der Umfang und der Schwierigkeitsgrad der jeweiligen Abrechnung. Ein zeitlicher Druck entsteht auch dadurch, dass vermietende Eigentümer die Jahresabrechnung als Vorlage für ihre Betriebskostenabrechnung benötigen.
In dieser Situation kann es passieren, dass bei der Aufstellung der Jahresabrechnung und der Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat oder einzelnen Eigentümern Diskussionsbedarf entsteht. Dies kann die Fertigung der Abrechnung in die Länge ziehen. Ein Ausweg könnte dann sein, dass man die Jahresabrechnung „unter Vorbehalt“ beschließt.
Was sagen die Gerichte:
Ein solcher Korrekturvorbehalt ist unzulässig. Dies gilt sowohl wenn er sich auf die gesamte Abrechnung als auch nur auf bestimmte Abrechnungspositionen bezieht (LG Nürnberg-Fürth – 14 S 3003/10 WEG; AG Tostedt – 5 C 204/08). Im vergangenen Jahr ist diese Rechtsprechung auch noch einmal von dem LG München I (36 S 22442/15 WEG) bestätigt worden. Eine WEG hatte die Jahresabrechnung 2012 und 2013 mit folgendem Korrekturvorbehalt beschlossen:
„Gegebenenfalls noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung 2014 vorzunehmen.“
Das LG München I erklärte die Beschlüsse nicht nur für unwirksam, sondern sogar für nichtig. Die Jahresabrechnung sei eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung und deshalb könnten Korrekturen in späteren Abrechnungen nicht vorgenommen werden. Die Nichtigkeit des Beschlusses folgert das Gericht aus dem Umstand, dass die Eigentümer die Abrechnungen tatsächlich gar nicht beschließen wollten. Das ergebe sich aus dem Korrekturvorbehalt.
Praxishinweis:
Die Rechtsprechung verfolgt bei dieser Frage also eine klare Linie. Verwalter sollten sich deshalb gegenüber ihren Eigentümern auf keinerlei Diskussion zur Aufnahme eines Korrekturvorbehalts einlassen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin
Beschluss um Mitternacht entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft leidet an einem erheblichen formalen Mangel, wenn er gegen 23.45 Uhr gefasst wird und die Versammlung zu dieser Zeit bereits nahezu sieben Stunden dauert. Es handelt sich dann um einen Beschluss zur „Unzeit“. Die Teilnehmer der Versammlung sind, insbesondere, wenn komplizierte Angelegenheiten besprochen werden, nach einer so langen Verhandlungsdauer und bei einer derart fortgeschrittenen Uhrzeit nicht mehr in der Lage, alle Argumente zu verstehen und sinnvoll abzuwägen.
Praxistipp
Eigentümerversammlungen können sich in die Länge ziehen. Dies ist nicht immer ein Problem. Die Rechtsprechung hält eine Versammlungsdauer von fünf bis sechs Stunden im Einzelfall für vertretbar. Wird die Versammlung aber über den Zeitpunkt des Zumutbaren (als Faustformel mag hier 23.00 Uhr gelten) hinausgeführt, sind alle nach diesem Zeitpunkt gefassten Beschlüsse anfechtbar und für ungültig zu erklären, wenn nicht zweifelsfrei feststeht, dass die Versammlungszeit keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hat. Steuert die Versammlung auf diesen Punkt zu, ist zu überlegen, ob die Versammlung unterbrochen und an einem anderen Tag fortgeführt wird.
Aber Achtung: Zweckmäßigerweise gibt der Verwalter einen eventuellen Fortführungstermin bereits im Ladungsschreiben an, wenn eine längere Versammlung zu erwarten ist. Eine spontane Verlegung kollidiert mit den Ladungsfristen des § 24 WEG.
Datum: 18.01.12
Autor: Lars Kutz - Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
Fundstelle: AG Starnberg, Urteil vom 03. September 2010, 3 C 785 / 10, ZMR 2011, 914 ff.
Keine Informationspflicht des Verwalters über bestehenden Rechtstreit wegen Wohngeldrückständen
Eine Informationspflicht des Verwalters, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit anhängig ist, besteht nur dann, wenn den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt. Ein solches ist dann anzunehmen, wenn sie am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre. Es besteht dagegen nicht bei Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einzelne Wohnungseigentümer.
LG München I, Urt. v. 17.12.2009 - 36 S 4853/09
Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de
Immer nicht hinreichend bekannt: Räum- und Streupflicht durch Beschluss?
Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss zum Räumen und Streuen der Gehwege verpflichtet werden, unabhängig davon, ob es sich um zum Gemeinschaftseigentum gehörende oder öffentliche Flächen handelt. Insoweit besteht keine Beschlusskompetenz. Dies gilt auch für eine Hausordnung, die eine solche Pflicht enthält und die durch Beschluss in Kraft getreten ist. Dem einzelnen Wohnungseigentümer können außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten keine zusätzlichen Leistungspflichten durch Beschluss auferlegt werden. Eine Verpflichtung der Eigentümer, den Winterdienst selbst durchzuführen, kann nur durch Vereinbarung, z.B. als Regelung in der Gemeinschaftsordnung herbeigeführt werden, so der BGH.
Praxistipp
Enthält eine beschlossene Hausordnung eine Winterdienstverpflichtung, ist sie in der Regel nicht insgesamt nichtig. Nichtig ist in jedem Fall jedoch der Teil, der die entsprechende Verpflichtung enthält. Es ist dann dafür Sorge zu Tragen, dass der Winterdienst anderweitig sichergestellt wird, z.B. durch Vergabe an Dritte.
Datum: 21.11.12
Autor: Susanne Tank - Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. März 2012, V ZR 161/11 - www.bundesgerichtshof.de
Vorhandene Rauchmelder können "zwangsausgetauscht" werden
Auch wenn der Eigentümer einer Eigentumswohnung bereits Rauchmelder hat fachmännisch installieren lassen, bevor die Eigentümerversammlung dies verbindlich für alle beschließt, so muss sich der Eigentümer dem "unterordnen". Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung führen zu einem hohen Maß an Sicherheit. Das Amtsgericht München vertritt nicht die Auffassung eines Eigentümers (der im Übrigen von Beruf Rechtsanwalt ist), dass die Eigentümerversammlung "ihr Ermessen falsch ausgeübt" habe, da das Interesse der Eigentümergemeinschaft mit dem Interesse des einzelnen Eigentümers hätte abgewogen werden müssen. (AG München, 482 C 13922/16)
Quelle: IVD
Nächtliches Verschließen der Haustür darf wegen dadurch bedingter erheblicher Einschränkung der Fluchtmöglichkeit nicht in Hausordnung geregelt werden
andgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2015
- 2-13 S 127/12 -
Vorliegen einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungseigentümer und Besucher
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine Hausordnung nicht dahingehend ändern, dass die Haustür nachts abgeschlossen sein muss. Denn dadurch würde die Fluchtmöglichkeit im Fall einer Notsituation erheblich eingeschränkt. Dies würde wiederum zu einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungseigentümer und Besucher führen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. hervor.
In dem zugrunde liegenden Fall beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Mai 2011 mehrheitlich die Hausordnung dahingehend zu ändern, dass die Haustür in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr im allgemeinen Interesse verschlossen zu halten sei. Mehrere Wohnungseigentümer erhoben gegen diesen jedoch Klage. Nachdem das Amtsgericht Kassel die Klage abwies, musste sich das Landgericht Frankfurt a.M. mit dem Fall beschäftigen.
Regelung zur nächtlichen Haustürverschließung entsprach keiner ordnungsgemäßen Verwaltung
Das Landgericht Frankfurt a.M. erkannte zwar an, dass dem Sicherungsbedürfnis durch eine geschlossene Haustür in höherem Maße als durch eine nichtverschlossene Haustür Rechnung getragen werden könne. Dennoch habe die Regelung in der Hausordnung keiner ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG entsprochen. Denn das Abschließen der Haustür habe zu einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungseigentümer und ihrer Besucher geführt.
Vorliegen einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungseigentümer und Besucher
Das Landgericht gab zu bedenken, dass ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation bei verschlossener Haustür nur möglich sei, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Da aber gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt werden könne, dass jeder Hauseigentümer und Besucher bei der Flucht einen Schlüssel griffbereit dabei hat, werde die Fluchtmöglichkeit erheblich eingeschränkt. Eine verschlossene Haustür könne sich daher als tödliches Hindernis erweisen. So werde z.B. in der mietrechtlichen Rechtsprechung eine Regelung dahingehend, dass die Haustür verschlossen ist, in Mietverträgen als unzulässig angesehen (vgl. AG Frankfurt am Main, Urteil v. 15.04.2005 - 33 C 1726/04-13 und LG Köln, Urteil v. 25.07.2013 - 1 S 201/12).
Ermöglichen einer leichten Flucht sowie Verschluss der Haustür durch besonderes Haustürschließungssystem
Nach Ansicht des Landgerichts habe es zudem besondere Haustürschließungssysteme gegeben, die sowohl das Interesse an einem Verschluss der Haustür als auch das Interesse an einer leichten Flucht vereinigen konnten.
© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 22.06.2015
Quelle: Landgericht Frankfurt a.M., ra-online (vt/rb)
Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht mehrheitlich Verbot zur Unterbringung von Asylbewerbern in Eigentumswohnungen beschließen
Amtsgericht Laufen, Urteil vom 04.02.2016
- 2 C 565/15 -
Zulässige Wohnnutzung bei Unterbringung von Asylbewerbern
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt mehrheitlich ein Verbot zur Unterbringung von Asylbewerbern in Eigentumswohnungen zu beschließen. Ein entsprechender Beschluss ist...