Unzulässigkeit von „Geister­versammlungen“ innerhalb einer Virus-Pandemie – Verwalter muss größeren Raum anmieten oder Eigen­tümer­versammlung verschieben

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im April 2020 sollte während der Corona-Pandemie in den Büroräumen der Hausverwaltung eine Eigentümerversammlung stattfinden. Die Hausverwaltung wies in ihrer Einladung darauf hin, dass die Versammlung nur in Anwesenheit des Verwalters und maximal eines weiteren Eigentümers abgehalten werden kann. Es wurde um Erteilung von Vollmachten gebeten. Zudem wurde in Aussicht gestellt, dass die Versammlung abgebrochen und auf einen unbestimmten Zeitpunkt verschoben wird, sollten weitere Eigentümer erscheinen. Auf der Versammlung wurden verschiedenen Beschlüsse getroffen, die nunmehr von mehreren Wohnungseigentümern wegen der Art und Weise der Durchführung der Versammlung gerichtlich angegriffen wurden.

Unwirksamkeit der Beschlüsse wegen Entzugs der Mitwirkungsrechte

Das Amtsgericht Bad Schwalbach entschied zu Gunsten der Kläger. Die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse seien unwirksam. Die Kläger seien an der persönlichen Teilnahme und Stimmabgabe gehindert worden, wodurch ihnen die Mitwirkungsrechte entzogen worden seien. Die Einladung zur Eigentümerversammlung habe eine klare Aufforderung enthalten, der Versammlung fernzubleiben und der Hausverwaltung Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Eine bloße Bitte oder ein Apell habe nicht vorgelegen. Aus der Einladung habe sich klar und deutlich ergeben, dass keiner der Eigentümer an der Versammlung persönlich teilnehmen dürfe, da die Versammlung anderenfalls aufgelöst werde.

Keine Ausnahme wegen Corona-Pandemie

Nach Auffassung des Amtsgerichts habe die Corona-Pandemie keine Ausnahme von der eklatanten Einschränkung der Teilnahme- und Stimmrechte der Wohnungseigentümer gerechtfertigt. Eine Eigentümerversammlung hätte unter Beachtung der geltenden Hygiene- und Abstandsregeln durchgeführt werden können. Gegebenenfalls hätte die Hausverwaltung einen geeigneten Saal anmieten oder die Versammlung verschieben müssen, bis eine Besserung der Corona-Lage eintritt.