Sinnlose Zwangsverwaltung bei selbst genutztem Wohnungseigentum

Die Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung macht nur Sinn, wenn damit auf die Erträge aus der Vermietung der Wohnung zugegriffen werden kann. Bewohnt der säumige Eigentümer diese selbst, verursacht diese Form des Zugriffs nur zusätzliche Kosten, ohne zum Ziel zu führen (BGH Beschluss v. 24.01.2008, V ZB 99/07).

Der Fall:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft erwirkte gegen einen Eigentümer wegen rückständiger Wohngelder ein rechtskräftiges Urteil. Da eine freiwillige Zahlung nicht erfolgte, beantragte die Gemeinschaft bei Gericht die Anordnung der Zwangsverwaltung der vom Schuldner bewohnten Wohnung. Das Gericht setzte einen Zwangsverwalter ein, der dem Eigentümer gestattete, die Wohnung weiterhin zu nutzen. Auf die Zahlung des laufenden Wohngeldes durch den Eigentümer hoffte der Zwangsverwalter vergebens. Die Wohnungseigentümergemeinschaft musste deshalb die laufenden Kosten der Zwangsverwaltung vorstrecken. Dies wollte sie nicht hinnehmen. Sie beantragte, dass das Gericht nach § 149 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die Räumung des Eigentümers bestimmen solle. In allen Instanzen blieb die Gemeinschaft erfolglos.

Die Rechtslage:

Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung wird dem Eigentümer die Verwaltung und die Benutzung der Wohnung entzogen (§ 148 Absatz 2 ZVG). Grundsätzlich hat der Zwangsverwalter die Wohnung in Besitz zu nehmen. Davon macht § 149 Absatz 1 ZVG eine Ausnahme. Der Zwangsverwalter hat dem Eigentümer die Wohnung zu belassen, soweit der Besitz für den Eigentümer oder dessen Angehörige unentbehrlich ist. Das ist der Fall, wenn es sich um die selbstgenutzte Wohnung des Schuldners handelt. Durch die Zwangsverwaltung soll der Schuldner nicht obdachlos werden. Das Gericht, welches den Zwangsverwalter überwacht, kann dem Eigentümer jedoch ausnahmsweise die Räumung aufgeben, wenn er durch sein Verhalten das Grundstück gefährdet (§ 149 Absatz 2 ZVG).

Der Zwangsverwalter hat das laufende Wohngeld an die Gemeinschaft zu zahlen, sofern der säumige Wohnungseigentümer dieses schuldig bleibt. Fehlen dem Zwangsverwalter dazu die Mittel, weil die Verwaltung keine Erträge einbringt, muss die Gemeinschaft als betreibende Gläubigerin die dem Verwalter zustehenden Gebühren sowie die laufenden Wohngelder als Vorschuss bereitstellen. Daraus zahlt der Zwangsverwalter dann das laufende Wohngeld an die Gemeinschaft. Wenn der Eigentümer trotz Zwangsverwaltung die Wohngelder nicht zahlt, steht die Gemeinschaft schlechter dar als ohne die Zwangsverwaltung. Denn sie wird mit den Kosten des Zwangsverwalters belastet, ohne aus der Zwangsverwaltung irgendeinen Nutzen ziehen zu können.

Allein dieser Umstand rechtfertige es jedoch nicht, so der BGH, die Räumung der Wohnung in der Zwangsverwaltung anzuordnen. Denn die weit verbreitete Auffassung, wonach die beharrliche Nichtzahlung des Wohngeldes durch den Eigentümer den Bestand der Immobilie gefährde, da der Gemeinschaft ohne das auf das Wohnungseigentum des Schuldners entfallende Wohngeld die Unterhaltung und Instandsetzung der Immobilie auf Dauer nicht möglich sei, könne nicht gefolgt werden. Denn der Zwangsverwalter erbringe ja die fehlenden Zahlungen anstelle des Schuldners. Woher die finanziellen Mittel dafür stammten, sei ohne Bedeutung.

Die Empfehlung:

Die Entscheidung des BGH kann nicht dadurch umgangen werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vorschüsse an den Zwangsverwalter leistet. Zwar kann der Zwangsverwalter dann keine Zahlungen mehr an die Gemeinschaft entrichten. Jedoch bleibt dann kein Raum mehr für die Anordnung der Räumung durch das Vollstreckungsgericht. Die Nichtzahlung der Vorschüsse bewirkt nämlich nur, dass das Vollstreckungsgericht die Zwangsverwaltung beendet.

Der schnellste und kostengünstigste Weg, mit einem säumigen Eigentümer der selbst genutzten Wohnung umzugehen, besteht darin – so auch der BGH – die titulierte Forderung der Gemeinschaft mit einer Zwangshypothek im Grundbuch zu sichern und anschießend die Versteigerung der Wohnung zu beantragen. Auch wenn die Wohnung mit Grundpfandrechten belastet ist, führt die Versteigerung aus dem besseren Rang des § 10 Absatz 1 Nr. 2 ZVG zum Erfolg.

Quelle: www.breiholdt.de

Autor: Johannes Steger