Vertretung der Miteigentümer nur bei Vorlage der schriftlichen Vollmacht

Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen das Original vorzulegen.

Hintergrund

Antragssteller und Antragsgegnerin sind Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin war Eigentümerin sowie Verwalterin. Die Gemeinschaftsordnung legte fest, dass jedes 1.000stel der Anteile eine Stimme ergäbe. Die Eigentümerversammlung (EV) sei nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten seien. Die Miteigentümer könnten sich durch den Verwalter vertreten lassen. Die Vollmacht bedürfe dabei der Schriftform.

In der EV im Februar 2006 vertrat der Versammlungsleiter als Vertreter der Antragsgegnerin 792 von 922 anwesenden Stimmen. Trotz ausdrücklicher Rüge legte er keine schriftlichen Vollmachten vor. In der EV wurden mittels der vertretenen Stimmen vier Beschlüsse gefasst, wobei  die Antragsgegnerin unter TOP 8 zur weiteren Verwalterin ab August 2006 bestellt wurde.

Die Antragsteller beantragten erfolgreich vor dem AG die Ungültigerklärung der Beschlüsse. Daraufhin wurde in der EV vom November 2006 eine neue Verwalterin bestellt, der Beschluss wurde nicht angefochten. Gegen die Ungültigerklärung durch das AG richtete sich das weitere Beschwerdeverfahren der Antragsgegnerin.

Entscheidung

Das OLG München weist die Beschwerde zurück. Die Beschwerde bzgl. der Verwalterbestellung der Antragsgegnerin (TOP 8) ist unzulässig. Durch die unangefochtene Bestellung der neuen Verwalterin im November wurde die alte Verwalterin (konkludent) abberufen. Die Hauptsache hat sich dadurch erledigt.

Im übrigen sind die Beschlüsse zu Recht für ungültig zu erklären. Wird in der EV die Vorlage der schriftlichen Vollmacht verlangt, genügt der Hinweis nicht, die Vollmachten seien dem Versammlungsleiter bekannt. Dies würde das Recht, das Original der Vollmacht selbst zu überprüfen, unzulässig beeinträchtigen. Auch ein Nachreichen genügt nicht. Wird bei Verlangen das Original nicht vorgelegt, ist vom Nichtbestand auszugehen. Werden die Stimmen trotzdem gezählt, so sind bei Klage die Beschlüsse für ungültig zu erklären, falls sich die Stimmen auf das Ergebnis ausgewirkt haben. Dies war hier bei 792 vertretenen Stimmen der Fall.

(OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07)

Quelle: http://www.haufe.de (Haufe Online-Redaktion)