Verbietet der Brandschutz das Abschließen der Haustüre? von RA. Dr. Horst

-Smoke on the water-Fire in the sky

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Der Verfasser ist Rechtsanwalt (www.rechtsanwalt-horst.de) sowie Geschäftsführender Vorstand und Verbandsvorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen e.V.

I. Vorbemerkungen

Häufig entsteht Streit in einem Mehrparteienhaus über die Frage, ob die Haustür des nachts verschlossen werden soll. Sicherungsinteressen, das Haus nachts durch das Abschließen der Haustür besser gegen unerwünschte Eindringlinge zu schützen, stehen Bequemlichkeitsinteressen gegenüber, die Tür insbesondere für spät kommende oder gehende Gäste nicht auf- und abschließen zu müssen. Hausordnungen in Mietshäusern und Wohnungseigentumsanlagen geben den Sicherungsinteressen häufig Vorrang. Sie bestimmen, dass die Haustür des nachts abzuschließen ist. Aspekte des Brandschutzes – insbesondere die Versperrung eines Fluchtwegs -geraten dabei aus dem Fokus. Rechtsprechung zur Rolle des Brandschutzes bei Schließregelungen existiert nicht. Die generell zu Schließregelungen ergangenen Entscheidungen² befassen sich nur mit der Frage, wann und in welchem Umfang ein „Abschließgebot“ (auch am Tage) bei welcher Zusammensetzung der Hausgemeinschaft (reine Wohnnutzung, Mischnutzung mit gewerblicher oder freiberuflicher Tätigkeit im Haus) und welcher verwendeten Schließ- und Überwachungstechnik (Gegensprechanlage, Videoüberwachung, Türdrücker u.a.) unzumutbar ist oder aber gerechtfertigt werden kann. Nach der hier vertretenen Auffassung „überholt“ der Brandschutz all diese Erwägungen, wie im folgenden zu zeigen sein wird.

II. Mietrechtlicher Ansatz -Hausfrieden und Hausordnung

Der Begriff des Hausfriedens ist im BGB nicht definiert. Ganz überwiegend wird darunter das Erfordernis der gegenseitigen Rücksichtnahme verstanden, die das Zusammenleben mehrerer Menschen überhaupt erst ermöglicht³. Pflichten zur Rücksichtnahme ergeben sich zunächst als den Vertragsverhältnis der Parteien i. V. mit § 241 Abs. 2 BGB, darüber hinaus auch aus den Regeln über den Besitzschutz (§§ 861 ff. BGB) und des Deliktsrechts (§ 823 ff. BGB).

Eine Konkretisierung einzelner Pflichten der Rücksichtnahme kann durch die Hausordnung erfolgen, soweit diese Gegenstand des Mietvertrags ist. In der Hausordnung finden sich häufig auch Regelungen über Ruhezeiten im Haus, Musizieren sowie auch über die Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen. Häufig werden auch bestimmte Handlungs- und Unterlassungspflichten des Mieters, so in der Hausordnung geregelt.

Beispiele

Die Haustür ist in der Zeit von 22 – 6 Uhr fest verschlossen zu halten.

Dies ist möglich, wenn die Hausordnung nicht einseitig vom Vermieter erlassen, sondern als Bestandteil des Mietvertrags vereinbart worden ist. Grundsätzlich muss die Hausordnung alle Mieter gleichermaßen an der Erfüllung der darin enthaltenen Verpflichtungen beteiligen. Sachlich begründete Ausnahmen sind aber möglich, z.B. aufgrund des Alters oder bei Krankheit oder Behinderung in Bezug auf den Winterdienst. Eine Vereinbarung, welche allein den Mieter der Erdgeschosswohnung zum Winterdienst verpflichtet, ist allerdings als überraschende Klausel nach § 305c Abs. 1 BGB unwirksam⁴.

Nächtliche Schließregelungen können angeordnet werden. Der Vermieter wird vereinzelt sogar für verpflichtet⁵ gehalten, aus Sicherheitsgründen (Einbruch, Diebstahl) dafür zu sorgen, dass nachts die Haustür verschlossen ist – und sei es durch Hilfspersonen wie Hausmeister, Conciergedienste u.a. Entgegenstehenden Brandschutzgesichtspunkten (versperrte Fluchtwege) wird mit dem Hinweis auf die Möglichkeit eines Schlüsselaushangs im Haus neben der Haustür begegnet.⁶

III. Wohnungseigentumsrechtlicher Ansatz -Verwaltungsautonomie und Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Regelungskompetenz der Wohnungseigentümer zur Erstellung Änderung und Ergänzung einer Hausordnung besteht umfassend und leitet sich aus ihrem Selbstverwaltungsrecht ab. Diese Kompetenz behalten sie auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung dem Verwalter die Aufstellung der Hausordnung zuweist. Denn es handelt sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung auch des Gemeinschaftseigentums, die der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG zusteht.⁷ Dieses Selbstverwaltungsrecht ist nicht entziehbar.⁸

Deshalb haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen⁹. Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der

Wohnungseigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch eine andere Regelung kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einem Beschluss oder einer Vereinbarung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen¹⁰ . Weniger streng sind die Voraussetzungen für ein gerichtliches Eingreifen dann, wenn es nicht um die Abänderung oder Ersetzung bestehender Regelungen, sondern um deren Ergänzung durch zusätzliche Gebrauchs- oder Verwaltungsregelungen geht¹¹ . Auch bei der Entscheidung darüber ist aber die Verwaltungsautonomie der Wohnungseigentümer zu beachten; eine ergänzende gerichtliche Regelung wird nur dann in Betracht kommen, wenn sie als für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer unverzichtbar oder dringend geboten erscheint, wenn also gewichtige Gründe für sie sprechen und im Rahmen des dem Gericht gemäß § 43 Abs. 2 WEG eingeräumten Entscheidungsermessens nur eine Entscheidung als richtig erscheint¹² . Denn andernfalls wäre es bei der Vielzahl der denkbaren sinnvollen oder zweckmäßigen Verhaltensregeln einem einzelnen Wohnungseigentümer möglich, die Gemeinschaft ständig mit der Forderung nach weiteren Regelungen zu überziehen und der Mehrheit seinen Willen aufzuzwingen¹³ .

Vor diesem Hintergrund sind auch Regelungen zum vorbeugenden Brandschutz in der der Hausordnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.¹⁴ Die Hausordnung kann im Wesentlichen Verhaltensvorschriften enthalten, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll¹⁵. Sie muss insbesondere die §§ 13 und 14 WEG, das öffentliche Recht und Verkehrssicherungspflichten beachten¹⁶. Zulässiger Inhalt einer Hausordnung ist also auch die Konkretisierung der den Wohnungseigentümern obliegenden Sorgfaltspflichten zur Sicherheitsvorsorge und Gefahrenverhütung; dazu gehören auch Feuerschutzregelungen¹⁷ wie zum Beispiel Vorschriften des vorbeugenden Brandschutzes. Sie können demnach Regelungen treffen, die das Abschließen der Haustüre zur Nachtzeit aus brandschutztechnischen Gründen verbietet.¹⁸ Denn im Rahmen ihrer Gebrauchsregelung entscheiden die Wohnungseigentümer auch darüber, ob und wann die Haustür in einer Wohnungseigentumsanlage offen oder geschlossen zu halten ist. Das betrifft ihre Regelungskompetenz, doch bleibt zu untersuchen, ob sich ihr Regelungsermessen aus Brandschutzgesichtspunkten zu einer entsprechenden Pflicht verdichtet.

Ebenso erhebt sich die Frage, ob der Einzelne Anspruch auf eine solche Regelung gegen die Gemeinschaft hat, wenn dies streitig ist.

Zunächst gilt:

Ein ständiges Offenhalten der Haustür entspricht ordnungsgemäßem Gebrauch, wenn unter Berücksichtigung des Gesamtcharakters der Wohnanlage (hier: Mehrhausanlage mit Wohn- und Gewerberäumen, insbesondere Arztpraxen und Räumen einer Bank) bei Abwägung der allseitigen Interessen der Wohnungseigentümer angenommen werden kann, dass es zu unzumutbaren Störungen und Beeinträchtigungen (hier: im Bereich von ärztlichen und gewerblichen Praxen) für die Teileigentümer im Haus kommt, wenn die Haustür tagsüber geschlossen gehalten wird. Die Verringerung der Sicherheit des gemeinschaftlichen Eigentums durch das Offenhalten der Haustür bildet dann einen unvermeidbaren Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer.¹⁹ Unabhängig von rechtlichen Erwägungen kann also schon die tatsächliche Lage dafür sprechen, zumindest während der Geschäftszeit tagsüber eine generell unverschlossene Haustür anzuordnen.

IV. Bauordnungsrechtliche Vorgreiflichkeiten

Eine Pflicht der Eigentümergemeinschaft zum Offenhalten der Haustüre auch des nachts und ein korrespondierender Anspruch des einzelnen WEG-Mitgliedes kann sich aus den ländereigenen Brandschutzvorschriften der LBauOen ergeben, wenn sie im Rahmen ihrer Brandschutzregelungen vorsehen, dass die Haustür als Fluchtweg offen zu halten ist, und sich daraus eine Rechtsverpflichtung für die Eigentümergemeinschaft ableitet.

§ 20 Abs. 1 S. 1 Nds. BauO fordert, bauliche Anlagen seien so anzuordnen und auszuführen, das der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Dabei setzt die Rettung von Menschen voraus, dass bauliche Anlagen auch im Brandfall über passierbare Rettungswege verfügen. Dabei muss der Brandschutz dauerhaft während der Nutzungsdauer der Immobilie gesichert sein, nicht nur bei der Bauabnahme. Verantwortlich für die Benutzbarkeit der Rettungswege ist der Eigentümer.²⁰

V. Eigene Auffassung

Aus diesen bauordnungsrechtlichen Vorgreiflichkeiten, die die Eigentümergemeinschaft zu beachten hat, folgt:

·        Notwendig ist eine Schließregelung, die die Passierbarkeit des Fluchtwegs durch die Haustür nach draußen ständig gewährleistet, um der öffentlich rechtlichen Verpflichtung zu vorbeugendem Brandschutz zu genügen.

·        Der Einzelne muss sich nicht darauf verweisen lassen, er besitze doch selbst einen Schlüssel, mit dem er aufschließen könne. Denn die Eigentümergemeinschaft als Verband ist pflichtig, die Passierbarkeit zu gewährleisten und aufrecht zu erhalten.

·        Nach hiesiger Auffassung genügt die Eigentümergemeinschaft diesem Gebot nur, wenn sie entweder eine ständig unverschlossene Haustür regelnd anordnet oder – aus Sicherheitsaspekten – die nächtliche Schließung vorsieht, dann aber die Haustür mit einer “Panikschließung” ausstattet²¹ oder einen Schlüssel in einem leicht zugänglichen, notbeleuchteten und gekennzeichneten Notfallkasten im Hausflur neben der Haustür bereit hält. Ohne diese Notfalleinrichtung – Schlüssel neben der Haustür – wäre der Fluchtweg bei abgeschlossener Tür versperrt, was dem bauordnungsrechtlichen Brandschutz zuwiderläuft.

·        Schließregeln müssen die Ausnahme bleiben, um dem vorbeugenden Brandschutz Genüge zu tun. Rechtfertigende Sicherheitsaspekte müssen begründet werden, was insbesondere bei schon erfolgten Störungen durch unbefugte Dritte von außen und Straftaten wie Diebstahl und Einbruch, schließlich bei nachteiliger Entwicklung des Wohnumfeldes in Betracht kommt.

·        Allein diese Regelung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn kein anderer Fluchtweg zur Verfügung steht. Das grundsätzlich bestehende Ermessen der WEG ist durch die öffentlich rechtlichen Vorschriften des vorbeugenden Brandschutzes eingeschränkt.

·        Das einzelne WEG-Mitglied hat einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Ausübung ordnungsgemäßer Verwaltung im genannten Sinne. Das betrifft sowohl die Schließregelung in der Hausordnung durch Beschluss oder durch Vereinbarung als auch deren Umsetzung durch jeden Einzelnen. Da die -gerade bei Kindern und älteren Menschen erhöhte Gefahr des Verbrennens immer unzumutbar ist, unterliegt eine Regelung der WEG in der Hausordnung zu Schließregelungen der Haustür im Verhältnis zu vorbeugendem Brandschutz der gerichtlichen Nachprüfung; dies zusätzlich auch, um zu gewährleisten, das öffentlich rechtliche Schutzvorschriften eingehalten werden.

² Vgl. BayOblG, WuM 1998, 410; BayOblG, Rpfleger 1982, 218; KG, ZMR 1985, 345; LG Wuppertal, Rpfleger 1972, 451 ff; zum Ganzen auch Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 8. Auflage 2008, S. 314 ff ³ KG, ZMR 2004, 261, 262 ²¹ Ein leichter Schlag mit der Hand auf die Türklinke innen entriegelt auch die verschlossene Tür und macht sie dadurch passierbar ⁴ (LG Frankfurt, WuM 1988, 120; AG Schwelm, WuM 1991, 86; a.A. LG Marburg, NJW-RR 1990, 1484)⁵ aG Frankfurt / Main, NZM 2005, 617; LG Göttingen, WuM 1990, 75; LG München I, ZMR 1988, 434; LG berlin, ZMR 1987, 334 ⁶ Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 535 BGB Rn 337 und 490 ⁷ BayObLG, ZMR 2002, 64; KG Berlin, Beschluss vom 18.11.1991 – 24 W 3791/91, ZMR 1992, S. 68 (69 ⁸ BayObLG, ZMR 2002, 64. ⁹ vgl. BayObLG NZM 1999, 504 unter Hinweis auf BGH NJW 1998, 3713; OLG Hamburg OLGZ 1993, 310; KG OLGZ 1992, 182; vgl. auch OLG Frankfurt, NJW-RR 2004, 14. ¹⁰ vgl. BayObLG NZM 1999, 504 unter Hinweis auf BayObLG ZMR 1986, 319; vgl. auch Staudinger/Bub, BGB, Stand Juli 2005, § 21 WEG Rz. 127¹¹ vgl. BayObLG NZM 1999, 504 unter Hinweis auf OLG Hamm OLGZ 1969, 279 und KG KG OLGZ 1992, 182 ¹² vgl. BayObLG NZM 1999, 504; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 127 ¹³ vgl. BayObLG NZM 1999, 504 ¹⁴ OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.03.2006 -20 W 430/04, NJW-RR 2007, 377 ¹⁵ Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage 2003, § 21 Rz. 96 und 111 für Schließregelungen der Haustüre ¹⁶ Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 21 WEG Rz. 11 m. w. N.; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 128 m. w. N. ¹⁷ Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 150, 155 m. w. N. ¹⁸ Dazu OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.03.2006 -20 W 430/04, NJW-RR 2007, 377 mit der entgegengesetzten Frage, ob eine Regelung zulässig ist, die Brandschutztüren stets verschlossen und frei zugänglich zu halten -bejaht ¹⁹ AG Kassel, Beschluss vom 14.3.2007 -800 II 146/06, ZMR 2007, 572 ff; differnezierend aber: Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 8. Auflage 2008, S. 314, ²⁰ so ausdrücklich: Große-Suchsdorf / Lindorf / Schmaltz / Wiechert, Kommentar zur Nds. BauO, 7. Auflage 2002, § 20 Nds. BauO, Rn. 11, 14

Quelle: Dr. Horst, 5. Bonner Fachseminar