Fensteraustausch: Können d. Wohnungseigentümer beschließen,d.Eigentümer pauschal entschädigt werden?

Worum es geht:
Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 1983 mehrheitlich, dass jeder Eigentümer seine Wohnungsfenster auf eigene Kosten instand setzt. In der Folgezeit erneuern zahlreiche Miteigentümer ihre Fenster. Nach der BGH-Entscheidung zu sog. Zitterbeschlüssen setzt ein Miteigentümer durch, dass sein Fenster auf Gemeinschaftskosten erneuert wird. Die Gemeinschaft akzeptiert das. Anschließend beschließt sie über Ausgleichszahlungen für die bisherigen Fensteraustausche. Da sowohl der Instandhaltungszustand der einzelnen Fenster als auch die Rechnungen ganz unterschiedlich waren (zwischen 1.600,00 € und 8.700,00 €), wird eine „symbolische Vergütung“ von pauschal 1.000,00 € pro Wohnung beschlossen. Ein Eigentümer ficht diesen Beschluss an.

Zitterbeschluss:
(Außen-)Fenster stehen im Gemeinschaftseigentum. Daher ist für deren Instandsetzung auch allein die Gemeinschaft zuständig. Häufig beschließen Wohnungseigentümer dennoch mit Mehrheit, dass die Wohnungsfenster auf Kosten der einzelnen Eigentümer instandzusetzen sind. Das geht jedoch seit der Entscheidung des BGH vom 20.09.2000 (V ZB 58/99) nicht mehr: Danach sind Mehrheitsbeschlüsse, die Angelegenheiten regeln, die ausschließlich durch Teilungserklärung oder Vereinbarung bestimmt werden dürfen, nichtig. Sie werden auch nicht durch Verstreichen der Anfechtungsfrist bestandskräftig („Zitterbeschluss“). Die Beschlüsse zur individuellen Fensterinstandsetzung aus dem Jahre1983 waren also nichtig.

Was sagt das OLG Düsseldorf?
Die Beschlussanfechtung scheitert. Das Gericht hält den Beschluss zur pauschalen Kostenerstattung für wirksam. Denn er entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es steht im Gemeinschaftsinteresse der Wohnungseigentümer, dass berechtigte Ansprüche ausgeglichen werden. Dass die Ansprüche der 9 Wohnungseigentümer berechtigt sind, ergibt sich daraus, dass die Beschlüsse zur Fensterinstandsetzung aus dem Jahre 1983 nichtig waren. Denn die Fenster sind zwingend, so dass ihre Instandhaltung und Instandsetzung somit Gemeinschaftsaufgabe sind. Die Miteigentümer haben folglich nach einem Fensteraustausch auf eigene Kosten Ersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gericht hält auch die Pauschalzahlungen für unbedenklich. Hierdurch erspart sich die Gemeinschaft nämlich den Aufwand und die Unklarheiten bei der Bewertung des seinerzeitigen konkreten Erneuerungsbedarfs der jeweiligen Fenster. Damit trägt die Zahlung auch zur Befriedung des Gemeinschaftsverhältnisses bei. Dabei kann offen bleiben, ob die Ersatzansprüche bereits verjährt seien. Denn gerade diese Unsicherheit rechtfertigt die Zahlung eines pauschalen „minimalen Aufwands“. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.05.2008 – 3 Wx 271/07)

Anwaltsempfehlung:
Heute, nach Änderung des Wohnungseigentümergesetzes per 01.07.2007, könnte über einen individuellen Fensteraustausch durchaus mit einem Beschluss entschieden werden. Voraussetzungen sind:

Der Beschluss muss sich auf den Einzelfall beschränken.

Benötigt wird eine qualifizierte Mehrheit (drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile). 

Quelle: www.friesrae.de