Die ARGE Mietrecht und Immobilienrecht informiert Vermieter müssen Graffiti beseitigen

Mieter können von ihren Vermietern auch in Großstädten verlangen, großflächige Graffiti am Hauseingang, den Klingelschildern und an der Haustür zu beseitigen. Dies gilt auch dann, wenn eine relativ günstige Miete vereinbart worden ist. (AG Tempelhof-Kreuzberg, U. v. 10.10.2007 – 5 C 313/07)

Die Klägerin mietete eine Wohnung in Berlin-Kreuzberg. Dort waren im Laufe der Zeit großflächig die Hauswand, die Klingelschilder und die Haustür verschmiert worden. Als sie einzog, waren diese Schmierereien noch nicht vorhanden. Vom Vermieter verlangte sie die Beseitigung der Graffiti.

Der Richter verurteilte den Vermieter zur Beseitigung der Graffiti und zur Instandsetzung des Eingangsbereiches. Graffiti seien ein Mangel der Mietsache. Ein Mietvertrag umfasse auch die Nutzung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile wie einen Eingangsbereich. Für den vom Vermieter sicherzustellenden „vertragsgemäßen Gebrauch“ müsse als Maßstab unter anderem die Ortssitte, der Zustand bei der Anmietung und die Miete herangezogen werden. Der Umfang der Schmierereien überschreite das Maß des Ortsüblichen. Zudem gebe es in Berlin eine Verpflichtung, Graffiti, die schon von den Wegen aus zu erkennen seien, zu beseitigen. Die pauschale Behauptung des Vermieters, in Kreuzberg sei beinahe jedes Haus beschmiert, überzeuge nicht. Auch bei einer relativ günstigen Miete müsse der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nachkommen.

Hinweis:
Vermieter können die Kosten für die Beseitigung der Graffiti als Hausreinigungskosten auf die Mieter umlegen.

Jahresabrechung: Jeder Miteigentümer kann Einsicht in fremde Einzelabrechnungen verlangen

Jeder Eigentümer kann vom Verwalter verlangen, vor dem Beschluss der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung Einsicht in sämtliche Unterlagen zu bekommen. Nur so können die Eigentümer die Geschäftsführung des Verwalters überprüfen. (OLG München v. 09.03.2007 – 32 Wx 177/06)

Bei einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 62 Wohn- und Gewerbeeinheiten sollte die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung genehmigen. Einige Eigentümer verlangten von der Verwalterin Einsicht in sämtliche – auch fremde – Einzelabrechnungen. Die Verwalterin verweigerte dies.

Das Gericht gab den Eigentümern Recht. Der Jahresabrechnung komme wesentliche Bedeutung zu. Sie diene zum einen der Rechnungslegung und damit der Kontrolle des Verwalters, zum anderen der Aufteilung der Kosten und Erträge. Die Eigentümer könnten die Richtigkeit der Abrechnung aber nur überprüfen, wenn sie Einblick in alle Unterlagen, wie etwa Buchungsunterlagen, Rechnungen und Angebote bekommen. Der Beschluss der Eigentümer umfasse auch die Genehmigung der fremden Einzelabrechnungen. Daher müsse jeder einzelne Eigentümer diese auch kontrollieren können.

Hinweis:
Ein solches Recht zur Einsicht in die Unterlagen besteht nicht nur vor der Abstimmung über die Jahresabrechnung, sondern auch danach.

Weniger Kunden – Keine Miete

Ist der Zugang zu einem Ladenlokal behindert, ist dies ein schwerwiegender Mangel und kann eine vollständige Mietminderung rechtfertigen. (Kammergericht Berlin v. 12.11.2007 – 8 U 194/06)

Eine Frau betrieb ein Geschäft für Souvenirs in Innenstadtlage. Im Zuge des Baus einer U-Bahn wurde der Zugang zu dem Geschäft durch verschiedene Baumaßnahmen und mehrstöckige Container versperrt. Die Betreiberin des Geschäfts lehnte einen geplanten Zugang über eine Brücke ab und minderte die Miete auf Null. Der Vermieter klagte.

Die Richter sahen jedoch die Frau im Recht. Das Mietobjekt weise einen so massiven Mangel auf, dass eine vollständige Mietminderung angemessen sei. Der Zugang zu einem Ladenlokal sei die Voraussetzung der vertragsgemäßen Nutzung. Dies gelte in besonderem Maße für einen Souvenirladen, der auf Laufkundschaft angewiesen sei. Dass der Vermieter nicht die Verantwortung für die Beeinträchtigungen trage, sei nicht relevant. Die Möglichkeit einer derartigen Beeinträchtigung sei ein von ihm zu tragendes Risiko.

Wohnungskündigung per Übergabe-Einschreiben sichere Sache

Kündigt ein Mieter die Wohnung per Übergabe-Einschreiben, so ist dies auch dann eine fristgerechte Kündigung, wenn der Vermieter das Schreiben nicht rechtzeitig abholt, obwohl ihm das möglich gewesen wäre. (LG Lüneburg, U. v. 29.10.2008 – 6 S 96/08)

Am 27. August 2007 kündigten Mieter per Einschreiben ihre Wohnung zum Ende November. Da der Empfänger nicht anwesend war, warf der Postbote ihm einen Benachrichtigungszettel in den Briefkasten. Am 26. November teilten die Mieter schriftlich mit, dass die Wohnung geräumt und übergabebereit sei und forderten den Vermieter auf, einen Übergabetermin zu nennen. Ansonsten würden sie den Schlüssel bei einem Nachbarn deponieren. Die Mieter verfuhren dann wie angekündigt und informierten den Vermieter schriftlich darüber. Rund acht Monate später erhielt der Vermieter die Schlüssel und besichtigte die Wohnung. Die Kaution von rund 1.760,00 Euro behielt er ein mit der Begründung, das Mietverhältnis sei ordentlich erst zum Ende Dezember gekündigt worden, da ihm das Kündigungsschreiben erst mit Abholung am 12. September zugegangen sei. Außerdem führte er eine so genannte „Nutzungsausfallentschädigung“ für den Januar 2008 ins Feld, da die Mieter ihm die Wohnung nicht ordnungsgemäß zurückgegeben hätten. Die Mieter klagten auf Rückzahlung der Kaution.

In erster und zweiter Instanz verurteilten die Richter den Beklagten zur Rückzahlung. Ein Einschreiben werde als zugegangen betrachtet, wenn der Empfänger es trotz ordnungsgemäßer Benachrichtigung auch am zweiten Werktag danach „aus Schlamperei“ nicht abgeholt habe. Auch hätten die Mieter dem Vermieter die Wohnung nicht vorenthalten. Bei der Übergabe einer Wohnung habe der Vermieter eine Mitwirkungspflicht. Der sei er aber, indem er keinen Übergabetermin vereinbart habe, nicht nachgekommen.

Quelle: http://www.friesrae.de