Formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung

Der BGH hat klarstellend entschieden, dass zur formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gehört, dass der Mieter in der Lage sein muss, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Abzustellen sei dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betreffe die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechung.

Praxistipp

Ist eine Nebenkostenabrechnung bereits formell unwirksam, werden etwaige Nachzahlungsbeträge bereits nicht fällig. Ist dann auch noch die Abrechnungsfrist von einem Jahr abgelaufen, kann dieser Fehler nicht mehr geheilt werden, so dass Nachforderungen nicht mehr möglich sind. Für die formelle Wirksamkeit sind bei einer Abrechnung über mehrere Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Der BGH hat hierzu nun klargestellt, dass der Verteilerschlüssel nicht nur angegeben werden, sondern auch für den Mieter verständlich sein muss. Kryptische Abkürzungen wie „HB-Kosten“ sollten in jedem Fall vermieden werden.

Autor: Matthias Steinke – steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 19. November 2008, VIII ZR 295/07 – www.bundesgerichtshof.de