WEG haftet für Betriebskosten auch bei Veruntreuung durch Hausverwaltung

Stadtwerke mussten WEG nicht über Rückstand informieren

Wenn die Hausverwaltung Hausgelder veruntreut und Strom, Gas und Wasser nicht zahlt, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür einstehen und gegebenenfalls nochmals zahlen. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor.

In einem Verfahren vor dem Landgericht München I machte die Klägerin, die SWM Versorgungs GmbH gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft rückständige Forderungen für den Bezug von Strom, Gas und Wasser für einen Zeitraum von Mitte 2001 bis Ende 2004 geltend.

Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft verteidigte sich im Wesentlichen damit, die von ihr beauftragte Hausverwaltung habe in strafrechtlich relevanter Weise die Wohngeldzahlungen teilweise für sich verwendet und nicht an die Klägerin weitergeleitet. Dies sei der Klägerin bekannt gewesen.

Ohne Erfolg. Der zuständige Einzelrichter hat entschieden, dass die Beklagte nicht beweisen konnte, dass es zwischen der Klägerin und der Hausverwaltung ein Zusammenwirken zu Lasten der Beklagten gegeben habe. Aus der Tatsache, dass die Klägerin gegen die Beklagte keine Versorgungssperre verhängt habe, obwohl teilweise die Zahlungen ausblieben, könne dies nicht geschlossen werden.

Die Klägerin hätte die Beklagte auch nicht informieren müssen. Das Urteil führt insoweit aus:

„Die Vertretung der Einzeleigentümer durch einen Hausverwalter entspricht gerade der gesetzlichen Intention des § 27 Abs. WEG. Den richtigen Hausverwalter zu finden ist ein Problem der Wohnungseigentümergemeinschaft, aber nicht ein Problem aus dem Risikobereich der Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Folgen einer unlauteren Handlungsweise des Hausverwalters hat daher die Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen, nicht aber deren Vertragspartner […]. Hieran ändert auch nichts, dass die Klägerin durch das Handeln der [Hausverwaltung] bei mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften […] erhebliche Zahlungsrückstände hinsichtlich des Energiebezugs erlitten hat. Über die Regelung des § 27 Abs. 2 WEG haben nämlich die jeweiligen Eigentümer für die Verpflichtungen einzustehen […]. Daher bestand auch keine Informationspflicht der Klägerin den Einzeleigentümern gegenüber nach § 242 BGB, diese von Zahlungsrückständen trotz Vorhandenseins eines Hausverwalters zu informieren und zu warnen. Derartige Warn- und/oder Hinweispflichten an die Einzeleigentümer würden die Anforderungen an ein vertragsgemäßes Verhalten der Klägerin bei den hier vorliegenden Massengeschäften überbeanspruchen.“

• Landgericht München I; Urteil vom 07.12.2006
  [Aktenzeichen: 26 O 13359/06]