BGH: Vorgetäuschter Eigenbedarf begründet Schadensersatz

„Das Urteil ist richtig, schafft Rechtssicherheit und hilft, unnötige Prozesse zu verhindern. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass sich Vermieter, die Eigenbedarf nur vortäuschen, grundsätzlich schadensersatzpflichtig machen. Daran ändert sich auch nichts, wenn Mieter ‚freiwillig’ ausziehen, ohne Gerichte einzuschalten, nachdem ihnen der Vermieter mehrfach gekündigt und mit Räumungsklage gedroht hat“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 231/07).

Nachdem die Vermieter mehrfach das 25 Jahre bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht hatten, zogen die Mieter aus. Unmittelbar nach ihrem Auszug boten die Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an. Von Eigenbedarf war nicht mehr die Rede.

Die Schadensersatzforderungen der Mieter wegen „vorgetäuschten Eigenbedarfs“ lehnten die Vorinstanzen ab. Die Mieter hätten erkennen müssen, dass die Eigenbedarfskündigung nicht ordnungsgemäß begründet gewesen sei, sie hätten nicht ausziehen müssen.

„Diese Argumentation ist für mich nicht nachvollziehbar. Es ist gut, dass der Bundesgerichtshof hier für Klarheit gesorgt hat“, sagte Siebenkotten. Der BGH urteilte, entscheidend sei, dass der Mieter das Räumungsverlangen für berechtigt halten durfte und es keinen Anlass für ihn gab, an der Richtigkeit der Vermieterangaben zu zweifeln. Wer dann auszieht, verlässt die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu verpflichtet zu sein. Wer es nicht auf eine Räumungsklage ankommen lässt, den trifft kein Mitverschulden, dessen Schadensersatzansprüche gegen den täuschenden Vermieter bleiben bestehen.

Siebenkotten: „Die Botschaft des Bundesgerichtshofs ist eindeutig. Wer betrügt, muss Schadensersatz zahlen, und Mieter müssen nicht prophylaktisch gegen jede Vermieterkündigung vor Gericht ziehen, um spätere Ansprüche nicht zu verlieren.“

Als Schadensersatz des getäuschten Mieters kommen in Betracht:

Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung, zumindest so lange, wie die Wohnung noch nicht an einen Dritten vermietet ist. Daneben muss der Vermieter die Kosten des Umzugs ersetzen, die Maklerkosten für die neue Wohnung, die Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung, wenn diese vergleichbar mit der bisherigen, aber deutlich teurer ist, und eventuelle Kosten für die Montage von Einrichtungsgegenständen, den Umbau der Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues Mobiliar oder Gardinen, wenn die bisherigen Gegenstände für die neue Wohnung nicht mehr nutzbar sind.

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Quelle: Deutscher Mieterbund e.V.