„Wohnungseigentum Aktuell“

Informationen für Verwalter, Beiräte, Wohnungseigentümer Zusammengestellt von Ingo Dittmann

Wohnungseigentumsrecht: Unzulässigkeit einer Kameraattrappe

Die Montage von Kameraattrapen im Bereich des Gemeinschaftseigentums stellt eine unzulässige bauliche Veränderung dar, so dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung hat. Auch mit der Montage von Attrappen solle der Eindruck erweckt werden, dass eine Videoüberwachung des betroffenen Bereiches vorgenommen werde. Wenn aber nicht unterschieden werden kann, ob eine echte Kamera oder eine Attrappe montiert ist, könnten die übrigen Wohnungseigentümer nicht ausschließen, dass ihr Recht am eigenen Bild berührt wird. Damit liege eine unzumutbare Beeinträchtigung vor, so das AG Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 30. September 2008.

Praxistipp

Der Einbau von Videokameras wird in der Rechtsprechung schon länger als bauliche Veränderung gewertet (etwa OLG Köln, ZMR 2008/559). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat klargestellt, dass diese Wertung auch für reine Kameraattrappen gelten soll. Bei der Durchsetzung eines Beseitigungsanspruches ist zu beachten, dass derartige Ansprüche stets Individualansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer sind. Zur Durchsetzung des Anspruches bedarf es keiner Ermächtigung durch die übrigen Eigentümer. Soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber den Beseitigungsanspruch verfolgen, bedarf es vor Einleitung des Verfahrens eines Beschlusses dahingehend, dass die Gemeinschaft diese Ansprüche als eigene Angelegenheit verfolgt.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

 

 

Fundstelle: AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30. September 2008, 72 C 26/08 WEG, GE 2009, 390

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Nochmals: Verwalterentlastung!

 

Ein dem Verwalter Entlastung erteilender Beschluss der Eigentümer entspricht nach Meinung des BGH grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss hat zwar die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses der Wohnungseigentümer, jedoch nur für Sachverhalte, die den Eigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren. Die Eigentümer müssen dem Verwalter aber auch ein hohes Maß an persönlichen Vertrauen entgegenbringen; um dieses zu erhalten besteht kein Grund dem Verwalter das Misstrauen auszusprechen, indem ihm für seine ordnungsgemäße Tätigkeit keine Entlastung erteilt wird (BGH, Beschluss vom 17.7.2003, Az.: ZB 11/03). In einer weiteren Entscheidung hat der BGH außerdem klargestellt, dass ein Beschluss über die Verwalterentlastung auch bei einem ausgeschiedenen Verwalter als ordnungsgemäß anzusehen ist (BGH, Beschluss vom 25.9.2003, Az.: V ZB 40/03).

 

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Was muss in der Jahresgesamtabrechnung stehen?

 

Die Jahresgesamtabrechnung eines Wohnungsverwalters muss alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben – auch Ausgaben aus der Gemeinschaftskasse – auflisten. Hierbei ist es unerheblich, ob diese zu Recht getätigt worden sind oder nicht. Nur so kann den Eigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben ermöglicht werden. 

 

Gehört der Versand und die Erstellung von Kopien zu seinen mit monatlicher Pauschale vergüteten Aufgaben, so kann hierfür keine gesonderte Erstattung verlangt werden. Insbesondere dann nicht, wenn solche Kosten in einer im Verwaltervertrag aufgeführten gesonderten beispielhaften Aufzählung von gesondert zu vergütenden Tätigkeiten und Aufwendungen nicht aufgeführt wurde. 

BayObLG, 25.5.2001 – Az: 2 Z BR 133/00

 

Quelle: www.anwaltonline.com/

 

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„Verwaltungsbeirats- und Bauausschussmitglieder sowie Rechnungsprüfer haben gegen Wohnungseigentümer Anspruch auf Aufwendungsersatz.“
(Schleswig-Holsteinisches OLG vom 13.12.2004, Az. 2 W 124/03)

 

 

Zankapfel Beiratsvergütung:
Gerade bei größeren Gemeinschaften stellt sich die Frage, ob, in welcher Form und in welcher Höhe die Beiratstätigkeit honoriert werden soll.
Mit größter Vorsicht zu behandeln ist die Vereinbarung einer (üppigen) Vergütung, auch wenn manche Beiräte dies gerne sehen.
Zum einen stellt sich bei höheren Vergütungen die Frage nach der Sozialversicherungspflichtigkeit der entgeltlichen Tätigkeit.
Prekär für den Beirat ist aber auch, dass sein Haftungsmaßstab mit der Höhe seiner Vergütung wächst nach dem Motto: „wer viel verdient, haftet auch viel“.

Die Entscheidung des OLG Schl.-Holstein:
Das OLG ist der Auffassung, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirates und des Bauausschusses sowie Rechnungsprüfer von den Wohnungseigentümern auf jeden Fall Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen können, die sie im Zusammenhang mit ihrer jeweiligen Tätigkeit hatten und für erforderlich halten durften.

Unser Tipp:
Da nach Auffassung des OLG der Erstattungsanspruch aus Zweckmäßigkeitsgründen auch durch eine Pauschale abgegolten werden kann, eröffnen sich hier gegenüber den üblichen Regelungen sicherere Gestaltungsmöglichkeiten, die wahrgenommen werden sollten.
Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt

 

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Baden erlaubt? 

Baden und Duschen nach 22 bzw. nach 24 Uhr oder sogar mitten in der Nacht ist erlaubt. Mit dieser Begründung wies das Kölner Landgericht (LG Köln 1 S 304/96) die fristlose Kündigung einer Kölner Vermieterin zurück. Die ihrer Mieterin mit der Begründung gekündigt, dass die Mieterin in zahlreichen Nächten nach 24 Uhr durch Baden und die damit verbundenen Wassergeräusche Mitbewohner gestört habe. Hierdurch habe sie ständig und hartnäckig mietvertragliche Pflichten verletzt und insbesondere gegen die Hausordnung verstoßen.
Tatsächlich stand in der Hausordnung ausdrücklich, dass zwischen 22 Uhr und 4 Uhr nicht gebadet werden darf.
Eine derartige Klausel ist nach Einschätzung der Kölner Richter aber unwirksam. Denn die Klausel verstößt gegen das AGB-Gesetz. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen und ist mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht vereinbar. 
Das Mieterrecht, das heißt der Mietgebrauch, erstreckt sich auf alle Teile der Wohnung. Das Landgericht Köln wörtlich: Der Mieter kann ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Bestimmte Badezeiten lassen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten; entsprechende Formularklauseln sind unzulässig. Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zählt zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssen. 
Waschen, auch nächtliches Duschen bzw. Baden, gehört zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann. 
Offen ließ das Landgericht Köln, ob die Nachbarn aufgrund störender nächtlicher Badegeräusche die Miete kürzen könnten.
Offen ließ das Gericht auch, ob nach Treu und Glauben Grenzen für nächtliches Baden und Duschen zu ziehen sind. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (5 Ss (Owi) 411/90 – (Owi) 181/90 I) hatte entschieden, dass nachts einschließlich der vorbereitenden und der abschließenden Tätigkeiten wie Ein- und Ablaufenlassen des Badewassers, 30 Minuten angemessen sind. Dauerduschen – drei Stunden lang – hielt das Oberlandesgericht Düsseldorf dagegen für unzulässig.

 

Quelle: Deutscher Mieterbund

  

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Iso-Fenster auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft 

Wohnanlage: Ein Eigentümer darf zwar nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft neue Iso-Fenster einbauen lassen. Tut er es aber doch, so hat dies keine Konsequenzen – eine Rückbaupflicht besteht laut eines Urteils nicht.

 

Wohnungseigentümer, die alte Fenster gegen wärmedämmende Isolierglas-Fenster austauschen wollen, dürfen dies normalerweise nicht eigenmächtig ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft tun. Denn ein solcher Eingriff ist eine bauliche Veränderung am Gebäude und bedarf laut Gesetz deshalb der Zustimmung der Gemeinschaft. Allerdings: Widersetzt sich ein Wohnungseigentümer dieser Regelung, so hat er keine rechtlichen Konsequenzen zu befürchten, zitiert das Immobilienportal Immowelt.de ein Urteil des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg (Az.: 24 W 15/07). 

Im verhandelten Fall war ein Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft erbost über seinen Nachbarn, der eigenmächtig moderne Iso-Fenster in seiner Wohnung einbauen ließ. Er forderte von ihm, er solle die Wärmefenster wieder aus- und alte Kastenfenster wieder einbauen lassen. Seine Begründung: Moderne Isolierglas-Fenster können das Raumklima verändern und zur Bildung von Schimmelpilz führen.

Doch mit dieser Argumentation kam der Kunststofffenster-Gegner vor dem Kammergericht nicht durch. Der Einbau der modernen Fenster verursache für die Eigentümergemeinschaft keine konkreten und objektiven Beeinträchtigung: Eine Schimmelbildung in dem Haus gebe es jedenfalls nicht. Außerdem konnte das Gericht durch die neuen Fenster auch keine Beeinträchtigung der Fassadenoptik des Hauses feststellen, ein höherer Instandhaltungsaufwand sei für die Eigentümergemeinschaft ebenfalls nicht zu erwarten. Die Kunststofffenster dürfen deshalb bleiben.

Quelle: www.immowelt.de

 

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Wohnungseigentumsrecht: Begründung einer Anfechtungsklage

Innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung müssen die Gründe, auf welche eine Anfechtungsklage gestützt wird, vollständig vorgetragen sein. Dabei muss sich der Sachverhalt, aus dem sich die Anfechtungsgründe ergeben sollen zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den eingegangenen Schriftsätzen ergeben. Es genügt nicht, dass er aus Anlagen ersichtlich ist. Ein Nachschieben von Gründen nach Fristablauf ist nicht möglich. Dies hat der BGH mit Urteil vom 16. Januar 2009 festgehalten.

Kommentar

Das Urteil des BGH ist keine Überraschung. Es gibt nur die Gesetzeslage wieder. Die Fristen einer Beschlussanfechtungsklage sind in § 46 WEG geregelt. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben und innerhalb eines weiteren Monats zu begründen. Diese Fristen sind materielle Ausschlussfristen, deren Versäumnis zwingend eine Klageabweisung zur Folge hat. Ein Fristversäumnis kann auch vorliegen, wenn die Anfechtungsgründe nicht rechtzeitig vorgetragen sind. Es ist aus diesem Grunde stets darauf zu achten, dass die Klagebegründung umfassend darstellt, warum ein Beschluss angefochten wird. Es ist noch einmal hervorzuheben, dass die Anfechtungsfrist mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung beginnt. Nicht entscheidend ist, wann etwa dem Eigentümer das Protokoll der Versammlung zugegangen ist. Möchte ein Eigentümer bei der Anfechtung anwaltlichen Beistand in Anspruch nehmen, so empfiehlt es sich, dies schnellstmöglich nach der Beschlussfassung zu tun, damit die Fristen eingehalten werden können.

 

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Januar 2009, V ZR 74/08 – www.bundesgerichtshof.de

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Eigentumswohnung: Unangefochtener (falscher) Mehrheitsbeschluss wird rechtmäßig

Hat eine Wohnungseigentümerversammlung lediglich einen Mehrheitsbeschluss zu einer Maßnahme getroffen, die an sich als bauliche Veränderung anzusehen (und deshalb verwaltungsmäßig anders anzugehen) war, so wird daraus ein rechtmäßiger Beschluss, wenn er von keinem der Wohnungseigentümer angefochten wurde. (Hier ging es um das Kappen von alten Fichten, was sich nach der Durchführung als „unansehnlich“ herausstellte. Darauf wurde beschlossen, sämtliche der sieben Fichten zu fällen und durch eine neue Anpflanzung zu ersetzen. Ein Eigentümer, der damit nicht einverstanden war, scheiterte vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht mit seiner Klage, die Fällung als unrechtmäßig zu erklären und die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, „den alten Zustand wieder herzustellen“. Begründung: Da der – durchaus anfechtbare – Mehrheitsbeschluss über das Fällen der Bäume nicht rechtzeitig beanstandet worden sei, sei er wirksam – und damit auch der Folgebeschluss der Neuanpflanzung.) (AZ: 2 W 25/07)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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Wohnungseigentümer darf Eigentumswohnung nicht an Feriengäste vermieten

Gewerbliche kurzzeitige Vermietung ist keine Wohnungsnutzung

Einem Wohnungseigentümer ist es nicht erlaubt, seine Wohnung an ständig wechselnde Feriengäste zu vermieten. Dies geht aus einem Urteil des Kammergerichts hervor.

Im zugrunde liegenden Fall bot der Eigentümer einer Berliner Wohnung diese im Internet tage- und/oder wochenweise zur Vermietung an. Nach Auskunft aus dem Gewerberegister betrieb er eine gewerbsmäßige Zimmervermittlung und beschäftigte auch eine Angestellte, die ankommende Gäste begrüßte, deren Kontaktdaten notierte, den Schlüssel übergab und bei der Abreise wieder entgegennahm sowie die Wohnung reinigte.

Gegen die laufende Vermietung wehrten sich andere Wohnungseigentümer. Sie fühlten sich in ihrem Wohlbefinden gestört und sahen die Sicherheit im Haus beeinträchtigt. Das Kammergericht gab ihnen Recht und untersagte die dem Wohnungseigentümer, sein Sondereigentum zukünftig gewerblich tage- und/oder wochenweise an Feriengäste zu überlassen.

Eine derartige Nutzung der Wohnung sei nicht mit der in der Teilungserklärung festgeschriebenen Wohnungsnutzung vereinbar. Die in Frage stehende Vermietungspraxis sei nicht mehr vom Vermietungsrecht des Eigentümers gedeckt, wenn sie als eine selbständige, vom Gewinnstreben getragene Beteiligung am allgemeinem wirtschaftlichen Verkehr erscheine. Die bloße Nutzung des Vermögens trete hier zurück. Die gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Vermietung an ständig wechselnde Personen beeinträchtige die Wohnungseigentümer mehr als eine normale Nutzung zu Wohnzwecken.

Wohnungsnutzung ist auf Dauer angelegt

Das Gericht sah in der Vermietungspraxis einen pensionsartigen Betrieb. Ein solcher bringe üblicherweise weitergehende Beeinträchtigungen mit sich, z.B. durch einen ständigen Besucherwechsel und einen unüberschaubaren Personenkreis. Hierdurch erhöhe sich die Anonymität zwischen den Nachbarn und verringere sich das Sicherheitsgefühl. Die höhere Fluktuation sei auch mit einer stärkeren Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums verbunden. Dagegen unterscheide sich eine Wohnungsnutzung zu Wohnzwecken, denn sie sei grundsätzlich auf Dauer angelegt und durch denselben Nutzer geprägt.

• Kammergericht Berlin; Urteil vom 31.05.2007
  [Aktenzeichen: 24 W 276/06]

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

 

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Eigentümerversammlung – Fehlende Vollmacht kippt Beschlüsse

Eine Übertragung des Stimmrechts auf eine andere Person ist grundsätzlich zulässig, soweit dies nicht durch eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung ausdrücklich untersagt ist. Dabei kann die Ausübung des Stimmrechts sowohl auf einen anderen Wohnungseigentümer, als auch auf jeden Dritten übertragen werden, sagt Marcus Zachmann von der Quelle Bausparkasse.

Auch eine Übertragung auf den Verwalter ist möglich. „Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen das Original auch vorzulegen“, warnt Marcus Zachmann.

Bestimmt nämlich die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit gefasster Beschlüsse, falls sich solche „Vollmachtsstimmen“ auf ein Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Das entschied das Oberlandesgericht München und kippte somit die Abstimmungsergebnisse der Eigentümerversammlung.

Bei der betreffenden Eigentümerversammlung legte der Versammlungsleiter trotz ausdrücklicher Rüge keine schriftlichen Vollmachten vor.

OLG München, Urteil vom 11.12.2007 – 34 Wx 091/07

 

Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de

 

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Katzenklappe kann Versicherungsschutz kosten!

Unsachgemäßes Anbringen einer Katzenklappe kann den Versicherungsschutz im Einbruchsfall kosten. Wird die Klappe so angebracht, dass diese einen Wohnungseinbruch erleichtert, so ist dies grob fahrlässig. Die Folge:

die Hausratsversicherung muss im Schadensfall nichts zahlen. Im vorliegenden Fall konnte durch die Klappe mit bloßen Armen oder unter Verwendung eines Gegenstandes der Entriegelungsgriff eines daneben befindlichen Fensters erreicht werden.

AG Dortmund, 31.3.2008 – Az: 433 C 10580/07

Quelle: http://www.anwaltonline.com

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Lebensgefährte in Mietwohnung: Zustimmung des Vermieters erforderlich

Soll der Lebensgefährte in die Mietwohnung mit einziehen, so ist eine Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Pressemitteilung von Immowelt AG

Wer seinen Lebensgefährten in der Mietwohnung aufnehmen will, muss zuerst den Vermieter um Erlaubnis fragen. Das hat nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 371/02). Allerdings: Laut Gesetz muss der Vermieter dem Wunsch des Mieters entsprechen, sofern nicht gewichtige Gründe gegen eine Aufnahme des Lebensgefährten sprechen.

Dem Gesetz zufolge bedarf die Aufnahme einer fremden Person in der Mietwohnung – mit Ausnahme von nahen Verwandten und Besuchern – der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters. Der Lebensgefährte zählt jedoch nicht zu den Verwandten und Besuchern. Allerdings heißt es im Gesetz auch, dass der Mieter Anspruch darauf hat, dass der Vermieter seine Erlaubnis gibt, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Hierzu reicht es aus, dass er den Wunsch hat, eine nichteheliche Partnerschaft zu begründen oder fortzusetzen – eine genauere Begründung muss der Mieter nicht abgeben, berichtet Immowelt.de. Verhindern kann der Vermieter den Einzug des Lebensgefährten nur dann, wenn ihm dies unzumutbar ist, etwa weil die Wohnung dann überbelegt wäre oder weil der Lebensgefährte ein stadtbekannter Krimineller ist. 

Quelle: www.immowelt.de

 

Beschluss / Urteil des Monats

Parabolantenne: Mieterin ausländischer Herkunft kann keine „Schüssel“ verlangen

Eine Mieterin, die zwar die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt, jedoch wegen ihrer ausländischen Herkunft eine Parabolantenne anbringen will, um Sender aus ihrer Heimat empfangen zu können, kann das Vorhaben nicht in die Tat umsetzen, wenn es andere Möglichkeiten gibt, diese Sender zu empfangen. Der Vermieter muss die Schüssel nicht dulden, wenn die Programme im Internet zur Verfügung stehen (was hier der Fall war). (AG Frankfurt am Main, 33 C 3540/07-31)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

 

AKTUELLES

MallorcaColleg 2009

„Die professionelle Eigentümerversammlung“

 

Die Premium-Seminarveranstaltung für Immobilienprofis

Fortbildung im stilvollen Ambiente eines alten Weinguts auf Mallorca

Montag, 28.09.2008 – Mittwoch, 30.09.2009

 

Informieren Sie sich: www.mallorca-colleg.de

 

Die Referenten:

 

Prof. Dr. Florian Jacoby – Thorsten Woldenga – Rüdiger Fritsch

 

Das Konzept:

 

Das Mallorca-Colleg richtet sich mit einem in der Immobilienbranche einzigartigen Aufbau und Ablauf an seine Teilnehmer/innen.

Der erste Seminartag wird durch den aus vielen Fortbildungsveranstaltungen bekannten Gast-Referenten Prof. Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld, gestaltet.

Impulsreferate zum Themenkreis weisen auf die Problembereiche des Themas hin und leiten die Diskussion der Teilnehmer ein. Die Lösungsbearbeitung zu einem ausgewählten Sachverhalt (Thorsten Woldenga und Rüdiger Fritsch) prägt dann die folgenden zwei Seminartage. Dabei legen die Veranstalter besonderen Wert auf individuelle Unterstützung und praxisnahe Anwendungsmöglichkeiten.

Die Nachmittage stehen jeweils für den Erfahrungsaustausch und Exkurs mit den Kollegen und Kolleginnen sowie den Referenten zur Verfügung, damit das gehörte und erlernte Wissen vertieft werden kann. Abgerundet wird das Konzept des Mallorca-Colleg mit einem anspruchsvollen Rahmenprogramm, das im Rahmen eines ganzheitlichen Ansatzes die Netzwerkbildung unter den Teilnehmer/innen fördern soll.

Die langjährige Erfahrung im Veranstaltungswesen hat dem Team des Mallorca-Colleg gezeigt, dass reine Fachvorträge oft zu kurz greifen. Gezielte Informationen zu einem Thema werden zwar vermittelt und das Bewusstsein für wohnungswirtschaftliche und juristische Zusammenhänge wird geschärft. Wenn der Problemfall aber dann tatsächlich erstmals in der Praxis auftaucht, begegnen einem plötzlich ungeahnte Schwierigkeiten bei der Umsetzung der theoretisch erworbenen Kenntnisse. Das Mallorca-Colleg wirkt mit seinem Lösungskonzept dieser Situation entgegen. Neben einer Talkrunde, bei der die Teilnehmer/innen ihre Fragen mit den Fachreferenten aktiv diskutieren, fordern die Workshops und das Praxistraining am Abschlusstag, das erlernte Wissen in praxisnahen Situationen und Fallbeispielen selbst konkret anzuwenden.

 

Spruch des Monats

„Jeder Versuch des einzelnen Wohnungseigentümers, für sich zu lösen, was alle angeht, muss scheitern.„.…

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.

 

 

 

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