Heizkosten: Sind Leasingkosten für die Heizanlage umlegbar?

Die Miet- und Leasingkosten für die Zentralheizung des Vermieters (oder für einzelne Bestandteile davon: Brenner oder Öltank) sind nicht als Heizkosten umlegbar.

Darum geht es:

Ein Mehrfamilienhaus wird bis zum Jahre 1976 mit einer Kokszentralheizung beheizt. Dann lässt der Vermieter eine Öl-Zentralheizung einbauen und kann auf diese Weise die vormaligen Lohnkosten für den Heizer einsparen.

Die beauftragte Heizungsfirma installiert auf eigene Kosten Ölbrenner, Öltank und Zuleitungen und verlangt dafür fortan eine „Leasinggebühr“. Diese legt der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung als Heizkosten um. Ein (neuer) Mieter protestiert gegen diese Belastung von rd. 220,00 € p. a. Der Vermieter beruft sich auf den Formular-Mietvertrag. Dort heißt es, dass der Mieter statt der hohen Heizkosten „… die Kosten für Leasing … für automatische Feuerung“ übernimmt.

Hintergrund:

Was der Vermieter als Heizkosten umlegen kann, bestimmt abschließend die Heizkostenverordnung. Dabei unterscheidet sie zwischen Wärmeversorgung

durch Wärmelieferung eines Dritten und

zentraler Heizanlage des Vermieters.

Bei der Wärmeversorgung durch die Heizanlage des Vermieters erlaubt die Heizkostenverordnung nur bei den Kosten für die Verbrauchserfassungsgeräte einen Ansatz von Miet- bzw. Leasingkosten.

Das sagt der BGH:

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Er muss die Leasingkosten von rd. 220,00 € p. a. nicht zahlen. Leasingkosten sieht die Heizkostenverordnung für den Fall, dass der Vermieter eine Zentralheizung betreibt, nicht vor. Zwar wurde im Mietvertrag eine Umlage der Leasingkosten vereinbart, die Vereinbarung im Mietvertrag verstößt aber gegen die HeizkostenVO. Dieses Regelwerk regelt die umlegbaren Kosten abschließend und lässt keine Erweiterungen zu – auch dann nicht, wenn die Öl-Heizung erhebliche Personalkosten gegenüber der alten Koksheizung hat. (BGH, 17.12.2008 – VIII ZR 92/08)

Das sagt Ihr FRIES Immobilienteam:

Bei der Wärmelieferung durch einen Dritten hätte der Vermieter die Leasingkosten auf den Mieter umlegen können. Die rechtliche Ausgestaltung der Vereinbarung einer „echten“ Fremdheizung bzw. des Wärmelieferungsvertrags ist nicht einfach („Contracting“). Schon das sog. Pacht- oder Betreibermodell, bei dem der Vermieter weiter Eigentümer der Anlage bleibt, ist nicht ohne Risiko. Fragen Sie unser Immobilienteam!

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt – www.friesrae.de