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Außenflächen von Eigentums-Wohnanlagen sind grundsätzlich erst einmal Gemeinschaftseigentum. Wer mit dem Kauf seiner Parterre-Wohnung ein exklusives Sondernutzungsrecht des Gartens koppelt, braucht daher eine Teilungserklärung oder eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung.
Häufig trennen die Eigentümer von Parterre-Wohnungen ihre Gärten auf Grundlage von Mehrheitsbeschlüssen ab, um sie alleine zu nutzen. Juristisch ist das so nicht haltbar, denn Außenflächen sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Gehört zu einer Parterre-Eigentumswohnung ein Garten, gibt nur die Klärung der Rechtsverhältnisse vor dem Kauf Sicherheit davor, dass nachher die Nutzung nicht eingeschränkt werden kann, bestätigt auch ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts München (32 Wx 31/07).
Dem Urteil folgend, kann ein exklusives Sondernutzungsrecht nicht durch Mehrheitsbeschluss geschaffen werden, sondern nur durch die Teilungserklärung oder eine im Grundbuch eingetragene Vereinbarung. Selbst jahrelange Gartennutzung schafft hier kein Gewohnheitsrecht. Gibt es keine dieser juristisch haltbaren Bekundungen, kann jeder Einzelne der Eigentümergemeinschaft den Garten mit nutzen. Ein Hintertürchen gibt es aber doch, wie das Oberlandesgericht hinweist: Die Mehrheit könne beschließen, die Gartenflächen an die jeweiligen Wohnungseigentümer zu vermieten.
Quelle: Immowelt AG
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