Welche Erläuterungen muss die BK-Abrechnung enthalten?

Die BK-Abrechnung muss keine Erläuterungen enthalten, die dem Mieter schon vor der Abrechnungserstellung aus anderer Quelle bekannt sind.

Darum geht es:
Die Vermieterin erstellt die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004. Darin bleiben einzelne Positionen unverständlich. Der Mieter moniert und zahlt die Nachzahlungsforderung nicht. Darauf klagt der Vermieter und erläutert u. a. die Verteilerschlüssel im Januar 2006 mit einem ausführlichen Anwaltsschreiben. Für das Abrechnungsjahr 2005 wiederholt sich der Vorgang. Die Vermieterin klagt auch die Nachzahlung für 2005 ein.

Das sagt der BGH:
Die Abrechnung für 2004 ist laut BGH formell unwirksam, weil die erforderliche Erläuterung des Verteilerschlüssels fehlt. Die nachgeschobene Erläuterung in dem Anwaltsschreiben vom Januar 2006 kommt zu spät, nämlich nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Anders ist es bei der Abrechnung für 2005: Hier fehlt es nicht an der erforderlichen Erläuterung des Verteilerschlüssels. Denn bei der Abrechnung war dem Mieter das Anwaltsschreiben bereits bekannt. Mit dieser Vorkenntnis konnte der Mieter die Abrechnung nachvollziehen. Vorkenntnis genügt! (BGH, 19.11.2008 – VIII ZR 295/07)

Das sagt Ihr Anwalt zum Erläuterungsumfang bei Vorkenntnissen:
Da es nach ständiger Rechtsprechung des BGH ausreicht, wenn der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann (vgl. BGH, 17.11.2004 VIII ZR 115/04 – Info M 5/2004, 6), kann es nicht darauf ankommen, aus welcher Informationsquelle der Mieter die erforderlichen Kenntnisse hat. Dennoch verlangen die Untergerichte häufig eine Erläuterung in der Abrechnung selbst oder in den beigefügten Anlagen. Deshalb ist die Klarstellung dieser Frage durch den BGH eine für den Vermieter willkommene Beruhigung. Er sollte allerdings die Anforderungen an die Erläuterung nicht generell absenken; denn bei neu eingezogenen Mietern nützt der Hinweis auf frühere Rundschreiben o. ä. wenig.

Das sagt Ihr Anwalt zur nachträglichen Erläuterung:
Der BGH musste nicht entscheiden, ob auch solche Erläuterungen ausreichen, die dem Mieter zwar nach Abrechnung, aber vor Ablauf der Jahresabrechnungsfrist zugestellt werden. Nach dem Sinn und Zweck der Erläuterungspflicht müsste dies zwar genügen, gesichert ist dieses Ergebnis aber nicht. Deshalb sollte der Vermieter bei etwaigen Beanstandungen vorsorglich die gesamte Abrechnung erneuern – wohlgemerkt vor Ablauf der Jahresfrist!

Quelle: www.friesrae.de