Zur Erstattung eines prozessbedingten Verwaltersonderhonoars durch den Verursacher – WEG-rechtliche Zulässigkeit eines Sonderhonorars

Es ist üblich und rechtmäßig, dass der WEG-Verwalter im Verwaltervertrag eine Sondervergütung für den mit der Bearbeitung von Gerichtsverfahren verbundenen Aufwand (Zeitaufwand für eigene Tätigkeit anstelle eines Rechtsanwalts oder für Zuarbeit an den Rechtsanwalt, Information der Wohnungseigentümer usw., ferner Auslagen für Fahrtkosten, Kopien und Porto) vereinbart. Bislang wird in Literatur und Rechtsprechung zwar meistens nur der Fall behandelt, dass der Verwalter anstelle eines Rechtsanwaltes Hausgeld einklagt (was unter der früheren Geltung des FGG sicherlich öfter vorkam als unter der heutigen Geltung der ZPO2); es kann aber keinem Zweifel unterliegen, dass auch bei Rechtsanwaltsbeauftragung eine angemessene Sondervergütung für die prozessbedingte Zusatzarbeit des Verwalters rechtmäßig und wirksam vereinbart werden kann.

Hier können Sie den kompletten Artikel per PDF herunterladen>>>> ZMR 2009, 403.

Quelle: Quelle: RA Dr. David Greiner

Kanzlei Dr. David Greiner, Tübingen

http://www.ragreiner.de/

Leserbrief:

Sachstand:

Ein Wohnungseigentümer wünscht eine Verbesserung der Wärmedämmung. Der Beirat ist der Auffassung, das diese Maßnahme vom Eigentümer durchzuführen ist.

Hier die Aufffassung des Beirates:

Ich habe ich mir die Teilungserklärung angesehen. Für mich gibt es da keinen Zweifel daran, dass eine neue Isolierung der Wohnräume des ET B. zu beauftragen sowie die Kosten von ihm selbst zu tragen sind. Dies geht für mich eindeutig in § 3 Abs  a) bis c) Benennung des Sondereigentums, denn die Wände sind  Sondereigentum, hervor. Daraus resultierend ist letztendlich  in § 7 Abs.4 die Verpflichtung  die Instandsetzung des Sondereigentums der Wohn- und Teileigentümer.

Wir sind der Auffassung, dass es sich bei der Dämmung zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt und daher für die Reparatur/Instandsetzung die WEG zuständig ist; Absatz 4 der TE greift hier nicht.

Ist das richtig; wer muss für die Kosten für die Instandsetzung der unzureichenden Wäremedämmung aufkommen?

Antwort Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt:
Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Die von Ihnen vertretene Rechtsauffassung ist zutreffend.

Bei den zitierten Regelungen der Gemeinschaftsordnung handelt es sich im übrigen nur um im wesentlichen wortgleiche oder zumindest nur sinngemäße Wiederholungen des Gesetzestextes.

Man darf schlichtweg nicht dem Irrtum verfallen, dass alle Bauteile, die sich im räumlichen Bereich dessen befinden, was man gemeinhin als „Sondereigentum“ empfinden mag, auch dem Sondereigentum zuzuordnen sind.

Auf die räumliche Zuordnung kömmt es nämlich nicht an, wie § 5 Abs. 2 WEG ausdrücklich (und zwingend) anordnet.

Hiernach sind alle Teile des Gebäudes, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, sofern diese Gebäudeteile, Anlagen oder Einrichtungen für den Bestand des Gebäudes, dessen Sicherheit oder einem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

Bei Bauteilen wie der Dach- oder Wandisolierung bzw. Außenfenstern trifft dies unzweifelhaft zu.

Sollte es tatsächlich so sein (was ggfls. gutachterseits zu bestätigen wäre), dass die Beanstandungen des betroffenen Wohnungseigentümers hinsichtlich einer mangelhaften Isolierung zutreffend sind, steht ihm ein gegen die Gemeinschaft gerichteter Anspruch auf Instandhaltung und Instandsetzung zu, der individuell auch gerichtlich durchsetzbar isr (vgl. § 21 Abs. 3, Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG).

Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de

Wie ist die Kostenverteilung von Prozesskosten zwischen den Wohnungseigentümern?

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 15.03.2007 (AZ: V ZB 1/06) entschieden, dass § 47 WEG nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft regelt. Die Kosten eines Verfahrens nach§ 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gem. § 47 WEG zu tragen haben.

dass § 16 Abs. 5 WEG Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach § 16 II WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung ausnimmt. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden.

dass das aber nicht zur Folge hat, dass solche Rechtsverfolgungskosten unter den kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gem. § 426 I Satz 1 BGB nach Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in § 16 II WEG zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen, umzulegen. Dieser Übernahme des Ausgleichsmaßstabs steht § 16 Abs. 5 WEG nicht entgegen.

soweit die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt haben, dass „Verwaltungskosten“ nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, dieser Umlegungsmaßstab auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten aus Binnenstreitigkeiten gilt.

Die vollständige Entscheidung können Sie auf der Homepage des Bundesgerichtshofes  (unter Eingabe des Aktenzeichens) nachlesen.

Quelle: http://www.brennecke-partner.de/Autor: Peter Hesse, Rechtsanwalt Potsdam

Verwalter darf die Zustimmung zur  Veräußerung des Wohnungseigentums nur aus wichtigem Grund verweigern. Hausgeldrückstände sind kein wichtiger Grund !

Die Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums kann gemäß § 12 Abs.

1 WEG von der Zustimmung des Verwalters oder auch von einem Beschluss der Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden. Erforderlich für eine solche Regelung ist eine Vereinbarung, die als Inhalt des Sondereigentums der Eintragung in das Grundbuch bedarf.

Mit einer solchen Vereinbarung soll der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit gegeben werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen zu schützen. Die Wohnungseigentümer können allerdings nach jetzt geltendem Recht bestehende Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 Abs. 4 WEG durch mehrheitlichen Beschluss aufheben.

Die Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 Abs. 2 WEG darf als Beschränkung der freien Verfügungsbefugnis über das Eigentum nur aus einem wichtigen Grund verweigert wer- den. Beschlüsse, die gegen diese zwingende gesetzliche Bestimmung verstoßen, sind nichtig.

Grundsätzlich muss der „wichtige Grund“ im Sinne von § 12 Abs. 2 WEG in der Person des Erwerbers liegen.

Im konkreten Fall ist danach die persönliche und finanzielle Zuverlässigkeit des Erwerbers, ebenso aber auch die von ihm beabsichtigte Nutzung zu prüfen. Nur wenn sich aus der Prüfung dieser Umstände eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die Wohnungseigentümer ergibt, darf die Zustimmung verweigert werden.

Weil wichtige Gründe stets in der Person des Erwerbers liegen müssen, stellen Hausgeldrückstände des Veräußerers keinen wichtigen Grund dar, um die Zustimmung zum Verkauf zu verweigern. Diesen bisher schon herrschenden Grundsatz hat das OLG Brandenburg erneut bestätigt (Beschluss vom 12. Januar 2009, 5 Wx 49/07). Auch die Tatsache, dass es sich bei dem Erwerber um eine GmbH handelt, stelle allein keinen ausreichenden Grund zur Verweigerung der Zustimmung dar.

Im konkreten Fall sind die „wichtigen Gründe“ von demjenigen darzulegen, der die Zustimmung zu erteilen hat, wobei der Zustimmungsberechtigte, im Regelfall also der Verwalter, vom Veräußerer Auskünfte über die Person des Erwerbers verlangen kann. Im Übrigen ist der gemäß Gemeinschaftsordnung zustimmungsberechtigte Verwalter berechtigt, gegebenenfalls sogar verpflichtet, vor Erteilung bzw. Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung die Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung einzuholen.

In diesem Fall ist er an die Entscheidung der Wohnungseigentümer gebunden, da er nur als Treuhänder der Miteigentümer fungiert.

Quelle: Thorsten Hausmann

http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de

Wenn Mieter nicht heizen

Mieter sind verpflichtet, die Wohnung in den Wintermonaten ausreichend zu heizen, um Schäden wie Schimmelbildung vorzubeugen. Im konkreten Fall stellte ein Mieter die Heizung in seiner Wohnung aus, weil er zwischenzeitlich zu seiner Freundin gezogen war. Nach etli-chen Abmahnungen erhielt er die Kündigung. Diese sei rechtens, sagten die Richter. Ihre Begründung: Wer nicht heizt, begeht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. (Urteil: LG Hagen 10 S 163/07 vom 19.12.2008)

Quelle: http://www.ista.de/

Verwalterpflicht: Rechnungslegung  auch bei Fremdgeldkonto, über das Geldbewegungen Dritter geflossen sind

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen ihren (abberufenen) Verwalter Anspruch auf Rechnungslegung und Herausgabe der Unterlagen betreffend eines Fremdgeldkontos, auch wenn über das Konto Geldbewegungen Dritter, wie z.B. Mietzahlungen im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung, geflossen sind.

OLG Hamm, Beschl. v. 20.12.2007 – 15 W 41/07
(LG Essen – 9 T 17/06)
WEG § 28; BGB §§ 259, 666 f.

Hier können Sie das Urteil herunterladen:

http://www.bethgeundpartner.de/fileadmin/bethge-data/Presse/MietRB/TA-05-08.pdf

Sonderumlage: Zahlungspflicht auch für spätere Neueigentümer

Ob ein Wohnungseigentümer an einer Sonderumlage zu beteiligen ist, wenn diese vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, beschäftigte die Richter des Landgerichts Saarbrücken im Mai 2009. Ein Wohnungseigentümer hatte im Mai 2004 in einer Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung erworben. Die Eigentümergemeinschaft hatte jedoch bereits im Dezember 2003 beschlossen, dass alle Eigentümer ab Januar 2004 Ratenzahlungen für eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 15.000 Euro leisten müssen, unter anderem für den Kauf von Heizöl. Der hinzu gekommene Eigentümer verweigerte die Zahlung. Die Eigentümergemeinschaft verklagte ihn nun auf Zahlung des auf ihn für den Zeitraum von Juni 2004 bis Dezember 2007 entfallenden Anteils an dieser Sonderumlage in Höhe von 2.040,77 Euro. Der verklagte Eigentümer war der Auffassung, dass er durch den Beschluss zu Unrecht mit Schulden früherer Eigentümer belastet wird.
Das Gericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Ihr Beschluss ist für den neuen Eigentümer als Sondernachfolger des früheren Eigentümers verbindlich und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Er belastet ihn nicht ungerecht, da er vor der Ersteigerung der Eigentumswohnung die Möglichkeit hatte, sich beim Verwalter nach verbindlichen Beschlüssen zu erkundigen. Die Richter in Saarbrücken meinten außerdem, dass auch der Erwerber Nutzen aus den erbrachten Zahlungen zieht, insbesondere hinsichtlich des gekauften Heizöls.
LG Saarbrücken, Urteil v. 27.05.2009, Az.: 5 S 26/08

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Können Eigentümer in einer Wohnungseigentümeranlage per Mehrheitsbeschluss zur unentgeltlichen Gartenpflege verpflichtet werden?Unwirksamer Eigentümerbeschluss zur Gartenpflege

Die Rechtsprechung ist hier umstritten. „Vor allem ohne konkrete Vorgaben wer wann welche Arbeit in welchem Umfang zu erledigen hat, stehen die Gerichte solchen Beschlüssen jedoch ablehnend gegenüber“, konstatiert Jörg Hofmann von der Quelle Bausparkasse.

Bei einer Wohnungseigentümerversammlung wurde per Mehrheitsbeschluss entschieden, dass neben der Beauftragung einer Fachfirma die „einfachen Arbeiten in der Gartenanlage“ durch die Gemeinschaftsmitglieder in Eigenregie übernommen werden sollten. Dies wollten einige überstimmte Eigentümer nicht akzeptieren.

Die Richter vom Oberlandesgericht Köln gaben Ihnen Recht. Der Beschluss entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er inhaltlich zu unbestimmt sei, so das Gericht. Eine laufende Gartenpflege sei allein schon durch das Fehlen eines Arbeitsplans überhaupt nicht gewährleistet. Kein Miteigentümer wüsste konkret, wer wann was zu tun hätte, wodurch sich also letztlich keiner dafür verantwortlich hält (Az. 16 WX 151/04).

Quelle: https://www.quelle-bausparkasse.de/

Aufzugskosten, Umlegung auf Erdgeschossmieter?

Gleiche Beteiligung von Erdgeschossmietern an den Aufzugskosten Nach der überwiegenden Rechtsprechung der Instanzgerichte ist eine gleichmäßige Umlage der Aufzugskosten auf alle Mieter trotz der offensichtlichen Benachteiligung einer im Erdgeschoss wohnenden Mietpartei rechtlich nicht zu beanstanden. Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsauffassung nun bestätigt. Nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen (z. B. Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege) werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge.

Quelle: Urteil des BGH vom 20.09.2006 VIII ZR 103/06 Pressemitteilung des BGH

Der Beschluss über die Jahresabrechnung begründet einen Zahlungsanspruch auch hinsichtlich möglicher Hausgeldvorauszahlungsrückstände. Außerdem beginnt mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung eine neue Verjährungsfrist, so das OLG Hamm.

Praxistipp

Hausgeldzahlungen sind grundsätzlich erst dann fällig, wenn über sie beschlossen wurde. Mit der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan werden die Hausgeldvorauszahlungen fällig. Mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird der noch zu zahlende Nachzahlungsbetrag fällig. Für beide Ansprüche gilt die dreijährige Verjährungsfrist, §§ 197 Abs. 2, 195 BGB, die erst Ende des Jahres beginnt. Die Verjährungsfrist für die Hausgeldvorauszahlungen beginnt damit am Ende des Jahres zu laufen, in dem über den Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Für die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Beträge beginnt die Verjährungsfrist am Ende des Jahres der Beschlussfassung hierüber. Wird beispielsweise über den Wirtschaftsplan 2004 im Jahre 2004 beschlossen, verjähren die Hausgeldvorauszahlungsansprüche am 31. Dezember 2007. Versäumt es die WEG, ihre Ansprüche aus dem Wirtschaftsplan rechtzeitig einzuklagen, kann der Anspruch auf Hausgeld auch nach dem 31. Dezember 2007 noch geltend gemacht werden, wenn über die Jahresabrechnung 2004 erst im Jahre 2006 beschlossen wurde. Die Ansprüche aus der Jahresabrechnung 2004 verjähren nämlich erst drei Jahre nach Beschlussfassung und damit spätestens am 31. Dezember 2009. Sollte also vergessen worden sein, Hausgeldvorauszahlungen rechtzeitig gerichtlich geltend zu machen, so dass diese inzwischen verjährt sind, so ist stets zu prüfen, ob sich der Anspruch nicht noch aus einer später beschlossenen und damit noch nicht verjährten Jahresabrechnung ergibt.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 21. Januar 2009, I-15 Wx 208/08, ZMR 2009, 467 ff.

Vertretung mehrerer Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte im Beschlussanfechtungsverfahren

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin können im Beschlussanfechtungsverfahren auch die Kosten mehrerer Anwälte erstattungsfähig sein, wenn mehrere Wohnungseigentümer unabhängig voneinander Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfechten oder in Bezug auf den angefochtenen Beschluss Interessengegensätze bestehen. 
LG Berlin, Beschluss vom 14.01.2009, Az.: 82 T 447/08, 82 T 448/08 (AG Charlottenburg)

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Wohnungseigentum –  schön aber schwierig

Millionen Deutsche sind Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen. Das ist auch gut so, dient es doch nicht zuletzt der Vermögensbildung.

Die gesetzliche Lage ist aber in Streitfällen oft sehr schwierig, insbesondere bei der Abgrenzung vom Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer zum Sondereigentum der Einzelnen.

Z.B. Schäden an der Fußbodenheizung in einzelnen Wohnungen führen immer wieder zu Rechtsstreiten: Wer haftet, die Gemeinschaft oder der einzelne betroffene Eigentümer?! Das Landgericht Bonn sagt in einer älteren Entscheidung vom 29.07.1997, AZ: 8 T 27/97, dass grundsätzlich die Gemeinschaft hafte, da die Heizschlangen mit dem Estrich und damit dem Gebäude fest verbunden seien.

Dies kann im Einzelfall aber auch anders sein, so ein Beschluss des Amtsgerichts Mettmann vom 23.06.2005, AZ: 7 IIa 20/05.

Rat des Praktikers:

In diesen Fällen Rechtsrat einholen, es kommt auf den Einzelfall an.

Meinungsverschiedenheiten lösen oftmals auch Defekte an der Gegensprechanlage aus. Das Oberlandesgericht Köln ordnet Defekte an der Gegensprechanlage in den einzelnen Wohnungen dem Sondereigentum zu, solange keine Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage bestehen, Entscheidung vom 26.08.2002, AZ: 16 Wx 126/02.

Die gesamte Empfangsanlage für Radio- und TV-Empfang, gleich ob auf Satelliten- oder Kabelbasis, zählt zum gemeinschaftlichen Eigentum, und zwar bis zur Anschlussdose in der jeweiligen Wohnung, welche im Sondereigentum steht LG Düsseldorf, Beschl. v. 12.11.1997,15 T 661/71].

Problematisch ist oftmals auch die Hinzufügung oder die Entfernung von Heizkörpern, die von der herrschenden Meinung als Sondereigentum angesehen werden. Allerdings heißt dies nicht, dass nun der einzelne Eigentümer befugt wäre, ohne Weiteres eine Entfernung oder aber die zusätzliche Montage von Heizkörpern vorzunehmen, da dies regelmäßig nicht ohne Einfluss auf die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage bleibt [OLG Düsseldorf, Beschl. vom 02.07.2004, I-3 Wx 66/04].

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

www.krall-kalkum.de

Pauschaler Abzug bei Hauswartkosten nicht zulässig!

a) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.

b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters.

Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.

BGH, 20.2.2008 – Az: VIII ZR 27/07Quelle:

http://www.anwaltonline.com

Die Lasten des Winters

Immobilieneigentümer und Mieter dürfen die Räum- und Streupflichten nicht vernachlässigen

Sollten sich die Prognosen zur Klimaerwärmung bewahrheiten, dann stellt sich das Problem der Räum- und Streupflichten möglicherweise in einigen Jahrzehnten in Deutschland nicht mehr. Aber zurzeit müssen die Eigentümer und die Mieter von Immobilien immer noch jeden Winter mit Schneefall und Eisregen rechnen und dementsprechend ihre Verkehrssicherungspflichten erfüllen. Wer nachlässig damit umgeht oder sich gar nicht kümmert, der geht erhebliche Risiken ein. Denn Gerichte sprechen den Passanten, die auf ungeräumten Bürgersteigen und Treppen gestürzt sind, regelmäßig hohe Schadenersatzbeträge zu. Die Sonderausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS befasst sich mit entsprechenden Urteilen der deutschen Justiz. 

Dass häufig genutzte Gehwege regelmäßig geräumt werden müssen, ist den meisten Immobilienbesitzern bekannt. Aber auch andere, weniger ins Auge fallende Zugänge zu einer Wohnanlage sind entsprechend zu beachten. Daran hatte ein Hausmeisterservice offensichtlich nicht gedacht. Denn eine fast 70 Jahre alte Frau stürzte auf der Zugangsrampe zur Tiefgarage und verletzte sich schwer. Sie hatte aus dem Auto einen Regenschirm holen wollen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 U 107/07) sprach ihr ein Schmerzensgeld in Höhe von 10.000 Euro zu. Die Verkehrssicherungspflicht sei nicht in vollem Umfang erfüllt worden. 

Nicht immer verfügen öffentlich zugängliche Gebäude über einen Bürgersteig. Manches Mal müssen Passanten ein kurzes Stück des Weges über eine unmittelbar anliegende Straße zurücklegen. Auch hier kann unter Umständen eine Streu- und Räumpflicht gelten. Nach Überzeugung des Oberlandesgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 2 U 7/07) war im konkreten Fall – beim Zugang zu einem Klinikum – ein gut ein Meter breiter Streifen eis- und schneefrei zu halten. Diesen „Korridor“ müssten Fußgänger dann allerdings auch nutzen, wenn sie dort unterwegs seien. Sonst dürften sie nicht auf Schadenersatz zählen. 

Früher gab es nur Asche oder Sand, heute verfügt man über eine größere Auswahl von Streumitteln. Aber welches ist eigentlich zu verwenden? Diese Frage stellen sich Verkehrssicherungspflichtige im Alltag häufig. Gerichte gehen davon aus, dass im Regelfalle Substanzen wie Granulat oder Split ausreichen. Lediglich bei einem besonderen Gefälle könne der Einsatz von Salz geboten sein, entschied das Landgericht Rottweil (Aktenzeichen 2 O 312/07) nach einem Unfall. Im Prinzip seien Auftausalze schon deswegen so wenig wie möglich zu verwenden, weil sie sich umweltschädlich auswirken könnten. 

Die Verwendung von Salz kann auch ungeahnte Folgen haben. Ein Hausbesitzer in einer Kleinstadt in Ostdeutschland führte Klage darüber, dass seine Gemeinde dieses umstrittene Streumaterial benutzt und damit seiner Immobilie Schaden zugefügt habe. Das aggressive Salz habe den Sandsteinsockel des Gebäudes angegriffen. Das Thüringer Oberlandesgericht (Aktenzeichen 4 U 218/05) sah hier allerdings keine über das zumutbare Maß hinausgehende Beeinträchtigung. Die Gemeinde müsse sich einen eventuellen Folgeschaden nicht zurechnen lassen, weil sie zur Bekämpfung von Schnee und Eis verpflichtet gewesen sei und dabei ortsüblich gehandelt habe. 

Alleine die Tatsache, dass jemand angesichts unklarer Witterungsverhältnisse gestürzt ist und sich verletzt hat, reicht nicht aus, um eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu begründen. Es muss schon konkrete Hinweise darauf geben, dass der Eigentümer einer Immobilie den Bürgersteig nicht ausreichend geräumt hat. Das Vorhandensein vereinzelter Glättestellen konnte das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 2 U 48/06) nicht dazu bewegen, einer Passantin Schadenersatz zuzusprechen. Die aufgebotenen Zeugen, die eine umfassendere Rutschgefahr bestätigen sollten, hatten die Richter nicht überzeugt. 

Mit dem Aufstellen eines Warn- oder Verbotsschildes kann sich niemand von seinen Verkehrssicherungspflichten „freikaufen“. Um solch eine Situation war es bei einem Rechtsstreit im Saarland gegangen. „Privatgrundstück, Parken verboten, Betreten und Befahren auf eigene Gefahr“ hatte es auf dem entsprechenden Schild geheißen. Ein Passant stürzte, zog sich ein Schädelhirntrauma sowie eine Zerrung der Halswirbelsäule zu und forderte Schadenersatz. Die Grundstücksbesitzer verwiesen vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 4 U 466/03-116) unter anderem auf ihre schriftliche Warnung. Das empfanden die Juristen als nicht überzeugend und stellten fest, dass nicht ausreichend geräumt worden sei. 

Ein Grundstückseigentümer kann es sich nicht aussuchen, welchen der angrenzenden Bürgersteige er räumen will oder nicht. Hat er das Pech, dass an seine Immobilie mehrere Straßen grenzen, so ist er auch überall verkehrssicherungspflichtig. Ein Bürger in Brandenburg war der Meinung gewesen, das gelte nur für die Grundstücksseite, von der aus man sein Anwesen betrete oder befahre. Das brandenburgische Oberlandesgericht (Aktenzeichen 4 U 55/07) belehrte ihn eines besseren. Auch in einem Bereich, der durch Böschung und Mauer von seinem Grund getrennt sei, müsse er die Streupflichten erfüllen. 

So streng die Streupflichten sonst auch von der Rechtsprechung gehandhabt werden, es gibt durchaus Grenzen des Zumutbaren für die Eigentümer von Grundstücken. Hat ein Betroffener den Gehweg nachweisbar geräumt, dann kann er bei ansonsten trockenem Wetter nicht für die spätere Tropfeisbildung unterhalb einer Straßenlaterne verantwortlich gemacht werden. Eine Frau war auf solch einer Eisfläche gestürzt und hatte bis zum Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 7 U 237/07) um Schadenersatz und mindestens 20.000 Euro Schmerzensgeld gekämpft. Diese spezielle Gefahrensituation sei jedoch durch den Grundstückseigentümer nicht zu erkennen gewesen, urteilte der zuständige Zivilsenat. Es könne sogar sein, dass die Eisfläche erst kurz vor dem Sturz entstanden sei.

Quelle. http://www.lbs.de/

Iso-Fenster auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

Urteil des KG Berlin-Schöneberg 

Ein Eigentümer darf zwar nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft neue Iso-Fenster einbauen lassen. Tut er es aber doch, so hat dies keine Konsequenzen – eine Rückbaupflicht besteht laut eines Urteils nicht.

Wohnungseigentümer, die alte Fenster gegen wärmedämmende Isolierglas-Fenster austauschen wollen, dürfen dies normalerweise nicht eigenmächtig ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft tun. Denn ein solcher Eingriff ist eine bauliche Veränderung am Gebäude und bedarf laut Gesetz deshalb der Zustimmung der Gemeinschaft. Allerdings: Widersetzt sich ein Wohnungseigentümer dieser Regelung, so hat er keine rechtlichen Konsequenzen zu befürchten, zitiert das Immobilienportal Immowelt.de ein Urteil des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg (Az.: 24 W 15/07).

Im verhandelten Fall war ein Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft erbost über seinen Nachbarn, der eigenmächtig moderne Iso-Fenster in seiner Wohnung einbauen ließ. Er forderte von ihm, er solle die Wärmefenster wieder aus- und alte Kastenfenster wieder einbauen lassen. Seine Begründung: Moderne Isolierglas-Fenster können das Raumklima verändern und zur Bildung von Schimmelpilz führen.

Doch mit dieser Argumentation kam der Kunststofffenster-Gegner vor dem Kammergericht nicht durch. Der Einbau der modernen Fenster verursache für die Eigentümergemeinschaft keine konkreten und objektiven Beeinträchtigung: Eine Schimmelbildung in dem Haus gebe es jedenfalls nicht. Außerdem konnte das Gericht durch die neuen Fenster auch keine Beeinträchtigung der Fassadenoptik des Hauses feststellen, ein höherer Instandhaltungsaufwand sei für die Eigentümergemeinschaft ebenfalls nicht zu erwarten. Die Kunststofffenster dürfen deshalb bleiben.

Quelle: Immobilienportal Immowelt.de

„Man soll den Wohnungseigentümer nicht schlechter machen, als er ohnehin ist…“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.