Mietnebenkosten – Umlegbare Betriebskosten

Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung

Allgemein

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB umfaßt die Miete die Grundmiete und den Betrag für die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).

Will der Vermieter die Betriebskosten umlegen, muß er das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren (§ 556 Abs. 2 BGB). Soweit der Vermieter Betriebskosten nicht umlegt, wird unterstellt, daß sie in der Miete enthalten sind. Der Vermieter hat die Möglichkeit, die Betriebskosten im Mietvertrag als Pauschale oder als Vorauszahlung auszuweisen (§ 556 Abs. 2 BGB).

Der vermietende Wohnungseigentümer sollte sich bei der Vereinbarung der Betriebskosten hinsichtlich des Abrechnungszeitraums, des Umlageschlüssels und der Höhe der Vorauszahlungen nach der Verwalterabrechnung für das Gemeinschaftseigentum richten.

Die Betriebskosten der Anlage 3 zu § 27 der II. BV

Gemäß § 556 Abs. 2 BGB dürfen für die Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV Vorauszahlungen in angemessener Höhe vereinbart werden.

Betriebskosten sind nach § 27 der II. BV diejenigen Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen. Nicht darunter fallen die Kosten, die dem Mieter durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen (z.B. Stromkosten innerhalb der Wohnung).

Die Betriebskosten aus der Anlage 3 der II. BV

Laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Nr. 1)

Hierzu gehört die Grundsteuer, nicht aber die Personensteuer des Vermieters oder die Hypothekengewinnabgabe.

Wasserversorgung (Nr. 2)

Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wärmemengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Nicht umlagefähig sind Reparaturkosten von Wasserzählern, wohl aber die Wartungs- und Eichkosten. Kosten des Austauschs können dann angesetzt werden, wenn der Austausch als Ersatz für die Eichung erfolgte, nicht aber, wenn der Austausch wegen eines Defekts erforderlich war (AG Neuss, DWW 1988, 284; AG Bremerhaven, DWW 1987, 19).

Die Kosten der Entwässerung (Nr. 3)

Hierzu gehören die Kosten der Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.

Nicht zu den Betriebskosten gehören die einmaligen Kanalanschlußgebühren oder die Anlage-, Umbau- und Instandhaltungskosten an hauseigenen Entwässerungsanlagen.

Die Kosten der Heizung (Nr. 4)

Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage einschließlich Abgasanlage.

Zu den Heizungskosten gehören:

Die Kosten der verbrauchten Brennstoffe.

Diese Kosten umfassen auch Kosten der Brennstoffzusätze und Anfeuerungsmaterial.

Kosten für das Trockenheizen eines Neubaus können nicht angesetzt werden, da sie nicht laufend, sondern einmalig entstehen.

Die Kosten der Lieferung der Brennstoffe

Die Kosten des Betriebsstroms. Hierzu gehören sämtliche Stromkosten, die für das Betreiben der Heizungsanlage anfallen, z.B. der Strom für Pumpen, Brenner, elektrisch arbeitende Wärmefühler, elektrische Wärmepumpen, weiterhin Kosten für die Beleuchtung des Heizraums sowie für Strom, der im Rahmen der Überwachung, Pflege und Reinigung der Anlage verbraucht wird

Die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage. Hierzu gehören die Sach- und Personalkosten einschließlich der Sozialbeiträge, die dem Eigentümer laufend entstehen, insbesondere beim arbeitsintensiven Betrieb einer Kokszentralheizung

Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann. Hierzu zählen die Kosten für einen Wartungsdienst (nicht Reparaturen). Eine Wartung beinhaltet z.B. Überprüfen und Einstellen der Feuerungseinrichtungen, Reinigen und Einstellen des Brenners, einschließlich neuer Dichtungen, Filter und Zerstäuberdüsen, Überprüfen der zentralen regeltechnischen Einrichtungen, Probeläufe, Messungen der Abgaswerte und der Abgastemperaturen, Kontrolle und Nachfüllen des Wasserstandes

Die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums. Dazu gehört die Reinigung des Heizkessels durch Entfernung von Verbrennungsrückständen und Wasserablagerungen. Strittig ist die Frage, ob die Reinigung des Öltanks sowie das Beseitigen des Ölschlamms unter die Reinigung der Anlage fällt. Nach herrschender Meinung gehört die Reinigung des Öltanks zu den Betriebskosten, auch wenn sie in größeren zeitlichen Abständen erfolgt.

Die Kosten der Beschichtung oder des Anstrichs des Öltanks sind Instandhaltungskosten.

Die Kosten für Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, auch soweit sie vom Schornsteinfeger durchgeführt werden.

Die Kosten einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Unter Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind z.B. Wärmezähler und Heizkostenverteiler zu verstehen. Wenn diese Geräte gemietet oder geleast werden, gehören die Miet- oder Leasingkosten zu den Betriebskosten. Die Kosten der Verwendung von Geräten zur Verbrauchserfassung, d.h. insbesondere Eich- und Wartungskosten für die Erfassungsgeräte sind umlagefähig, ebenfalls Austauschkosten anläßlich einer Eichung. Weiterhin umlagefähig sind Kosten für den Austausch von Flüssigkeitsampullen, Ersatz von Batterien.

Die Kosten der Berechnung und Aufteilung. Hierzu gehören die Kosten der Erstellung der Heizkostenabrechnung (z.B. Kosten für den Wärmemeßdienst).

Die Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage

Dabei handelt es sich vorrangig um zentrale Öllagertanks (gilt auch für Gasversorgungsleitungen), von denen aus Versorgungsleitungen zu den in den Wohnungen befindlichen Einzelheizungen der Mieter (Etagenheizungen) führen. Eine Hausanlage, die an das öffentliche oder städtische Gasleitungsnetz angeschlossen ist, fällt nicht unter diese Vorschrift.  Zu diesen Kosten gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums.

Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme (auch aus Anlagen im Sinne von Nr. 4a)

Diese Position betrifft den früheren Punkt „Fernwärme“ und umfaßt jetzt neben der herkömmlichen Fernwärme auch die so genannte Nahwärme oder die so genannten Blockheizkraftwerke und gleichfalls die Wärmelieferung durch – etwa zugepachtete – Zentralheizungsanlagen. Die „eigenständige“ Lieferung ist gegeben, wenn der Lieferant die Anlage im eigenen Namen und für eigene Rechnung betreibt und die Wärme ebenso liefert.

Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen

Dazu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage (Entkalkung und Rußbeseitigung), die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.

Warmwasserversorgung (Nr. 5)

Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Hierzu gehören die Kosten des Frischwassers, soweit sie nicht schon entsprechend Nr. 2 berücksichtigt wurden, und die Kosten der Wassererwärmung.

Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser. Dazu gehört das Entgelt für die eigentliche Lieferung des Warmwassers, also das, was der Warmwasserlieferant dem Vermieter in Rechnung stellt. Dazu gehören aber auch die schon genannten Kosten des Betriebes der zugehörigen Hausanlage

Die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten. Zu diesen Kosten gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann. Die vorgenannten Kosten betreffen die dezentrale Warmwasserversorgung durch Boiler oder Durchlauferhitzer.

Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (Nr. 6)

Bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr. 4 und Nr. 2, soweit sie nicht bereits berücksichtigt sind. Bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nr. 4 und Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind

Bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nr. 4 und Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

Maschinelle Personen- und Lastenaufzüge (Nr. 7)

Hierunter fallen die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Zu den Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege gehören die Kosten für einen Aufzugswärter, der nach § 20 der Aufzugsverordnung (BGBl I, S. 205 und 1685) unter gewissen Voraussetzungen vorgeschrieben ist, die Kosten der Notrufbereitschaft, sowie Kosten für wiederkehrende Wartungsarbeiten. Reparaturkosten dürfen grundsätzlich nicht angesetzt werden. Wurde ein Vollwartungsvertrag abgeschlossen und ist eine Aufteilung in Reparaturen und Wartung nicht möglich, ist der Reparaturkostenanteil zu schätzen.

Streitig ist, ob die Kosten auch auf Erdgeschoßmieter umgelegt werden können. Entscheidend ist, ob der Erdgeschoßmieter überhaupt einen Nutzen vom Aufzug hat, wenn er z.B. damit in den Keller, zur Tiefgarage oder zum Speicher gelangen kann

Straßenreinigung und Müllabfuhr (Nr. 8)

Dazu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen. Zu den Straßenreinigungskosten zählen auch die Kosten für den Winterdienst. Wird der Winterdienst von Hausbewohnern ausgeführt, so sind Reinigungs- und Streumittel in Ansatz zu bringen.

Umlegbare Müllkosten sind nur solche, die laufend entstehen. Einmalig oder in nicht vorhersehbaren Zeiträumen entstehende Müllabfuhrkosten (z.B. Sperrmüll oder Entfernung von Bauschutt) gehören nicht dazu.

Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9)

Unter die Kosten der Hausreinigung fallen die Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. Die Kosten umfassen sowohl Personalkosten als auch Kosten für Reinigungsmittel, jedoch nicht die Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte. Auch ein Reinigungsinstitut kann mit der Durchführung der Arbeiten beauftragt werden. Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur umlagefähig, wenn sie aufgrund behördlicher Anordnung zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung laufend entstehen, z.B. Material- und Personalkosten zur Rattenbekämpfung. Einmalige Kosten der Ungezieferbekämpfung, z.B. Entwesung einer verseuchten Wohnung, sind nicht ansetzbar.

Gartenpflege (Nr. 10)

Zu den Kosten der Gartenpflege gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Die Gartenpflege umfaßt das Rasenmähen und Nachsäen, das Schneiden von Bäumen etc., die Beseitigung von Unkraut, Abfuhr der Gartenabfälle sowie das Bewässern der Flächen. Die Umlage der Gartenpflegekosten setzt voraussetzt, daß der Mieter die Gartenflächen auch nutzen kann. Soweit die Flächen nur vom Vermieter oder einem der Mieter genutzt werden, liegt kein Allgemeingebrauch vor. Die Kosten sind nicht umlegbar. Wenn die Grünfläche der Verschönerung des Anwesens dient und dieser Vorteil allen Hausbewohnern in etwa gleichem Maße zukommt, ist der Ausschluß der Allgemeinbenutzung nicht relevant.

Die Anschaffungskosten eines Rasenmähers fallen nicht unter die Betriebskosten, wohl aber die dazu gehörigen Betriebsstoffe und Wartungen.

Bei der Erneuerung von Pflanzen geht es um das notwendige Auswechseln von abgestorbenen Pflanzen. Neben der Erneuerung von Sand in zeitlichen Abständen gehört zu der Pflege von Spielplätzen das Sauberhalten des Spielplatzes sowie die Überwachung und Instandhaltung von Spielgeräten.

Beleuchtung (Nr. 11)

Dazu gehören die Kosten des Stromes für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Hausbewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Die Kosten für den Ersatz von Glühlampen und Leuchtstoffröhren fallen nicht unter die Betriebskosten, sondern unter Instandhaltungskosten.

Schornsteinreinigung (Nr. 12)

Hierunter fallen die Kaminkehrergebühren, soweit sie nicht bereits bei den Kosten der Zentralheizung Nr. 4 berücksichtigt wurden. Der Eigentümer einer zentralen Heizungsanlage ist gemäß § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Heizkosten (also auch die Kosten der Reinigung der Abgasanlage) mindestens zu 50 % max. 70 % nach dem erfaßten Verbrauch der Nutzer auf diese zu verteilen. Ein Verteilerschlüssel nach Flächen scheidet in diesem Fall aus.

Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13)

Hierzu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Versicherungen sind ansetzbar wenn sie dem Bereich der Sach- und Haftpflichtversicherung zuzurechnen sind und das Gebäude betreffen. Nicht umlegungsfähig sind die Kosten einer Rechtsschutzversicherung und einer privaten Hausrat- oder Haftpflichtversicherung.

Hauswart (Nr. 14)

Der Hauswart (Hausmeister) darf nicht mit dem Hausverwalter verwechselt werden, dessen Kosten nicht absetzbar sind. Zu den Kosten des Hausmeisters zählen die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt. Nicht dazu gehört die Vergütung, die der Hausmeister für Instandsetzungen, Schönheitsreparaturen, Wohnungsabnahmen u.Ä. erhält. Sieht der Hausmeistervertrag auch die Erledigung derartiger Aufgaben vor, ist die Vergütung für die Betriebskostenabrechnung entsprechend zu senken. Zu den Sachleistungen gehört insbesondere der Mietwert einer unentgeltlich oder verbilligt überlassenen Mietwohnung.

Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage (Nr. 15a)

Zu den Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantennenanlage zählen die Kosten des Betriebsstromes, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage (z.B. eine angemietete Großantenne für einen ganzen Wohnblock). Ansatzfähig sind die Kosten für einen Antennenwartungsvertrag, soweit dieser keine Reparaturkosten beinhaltet. Wenn die Antennenanlage angemietet wurde, können die Mietkosten als Betriebskosten angesetzt werden.

Betrieb eines Breitbandkabelnetz mit verbundenen privaten Verteileranlage (Nr. 15b)

Zu den Kosten der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage gehören neben den unter Nr. 15a genannten Kosten weiterhin die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Die einmaligen Kosten für einen Kabelanschluß können nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, sondern als Modernisierungsumlage geltend gemacht werden.

Die Kosten der maschinellen Wascheinrichtung (Nr. 16)

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht schon unter Nr. 2 berücksichtigt sind. Es kommen hier nur die Betriebskosten der maschinellen Wascheinrichtungen wie Waschmaschinen, Wäscheschleuder, Trockenmaschinen und dgl. in Betracht, welche allen Bewohnern zur Verfügung stehen. Die Betriebskosten umfassen die Stromkosten einschließlich der Zählermiete, die Wartungs- und Prüfungskosten sowie die Wasserkosten. Wenn der Wasserverbrauch aber nicht durch einen Zähler separat erfaßt wird, dürfen die Wasserkosten nicht unter Nr. 16 umgelegt werden.

Sonstige Betriebskosten (Nr. 17)

Darunter fallen die in den Nr. 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, insbesondere die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.

Kosten für Müllschlucker oder maschinelle Müllbeseitigungsanlagen (z.B. Kosten für das Erneuern der Behälter, für die Reinigung und Wartung der Anlage)

Kosten für Feuerlöschgeräte, Wartungskosten, insbesondere das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen

Kosten der Wartung von Pumpen

Kosten der Wartung der elektrischen Anlage

Kosten für das Reinigen der Dachrinnen und Dachrinnenheizung, allerdings sehr umstritten

Kosten für die Prüfung von Blitzableiteranlagen

Kosten für die Wartung einer Lüftungsanlage

Kosten der Bewachung bei Gewerbe

Kosten für eine Gemeinschaftseinrichtung (z.B. Schwimmbad, Sauna, Spiel- oder Hobbyraum)

Die sonstigen Betriebskosten dürfen aber nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag genau bezeichnet wurden. Nicht ausreichend ist die pauschale Anführung von „sonstige Betriebskosten“.

Kosten der Verwaltung

Die Verwaltungskosten sind in der Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht aufgelistet. Die Umlage dieser Kosten (auch Instandhaltungskosten, Erbbauzinsen, Abschreibungen, Kapitalkosten) kann nicht vereinbart werden, da der Betriebskostenkatalog in Anlage 3 zu § 27 II. BV abschließend ist. Nach Ansicht ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der Mieter andere Nebenkosten als die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Betriebskosten zu leisten haben. Bei Geschäftsraummietverträgen dürfen diese Kosten ausnahmsweise umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich mietvertraglich vereinbart wurde.

Eigenleistung des Vermieters

Wenn der Vermieter in seinem Mietshaus selbst Arbeit verrichtet, so daß beispielsweise kein Hausmeister benötigt wird, dürfen für diese Sach- oder Arbeitsleistungen Kosten angesetzt werden, die für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden, allerdings ohne Umsatzsteuer des Dritten.

Kosten für Ungezieferbekämpfung sind nur umlagefähig, soweit sie für prophylaktische Maßnahmen aufgewendet wurden. Kosten für die Bekämpfung bereits vorhandenen