Schimmelbefall ist in der Regel Vermietersache

Tritt in einer Wohnung Schimmelbefall auf, so hat sich in erster Linie der Vermieter darum zu kümmern. Will er sich dagegen vor den Kosten mit der Behauptung drücken, daran wäre nur das Wohnverhalten der Mieter schuld, dann muss er dies auch akribisch beweisen können. Diese grundsätzlichen Auffassung hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil das Landgericht Hamburg vertreten (Az. 307 S 39/09).

So hatte eine Mieterin den Mietsatz für ihre Wohnung um 25 Prozent gemindert, weil alle Zimmer einschließlich Küche und Bad von immer wiederkehrendem Schimmel befallen waren. Dagegen wehrte sich der Vermieter mit der Behauptung, der Schimmel in der Wohnung beruhe nur auf schlechter Lüftung und Beheizung durch die Mieterin. Und weigerte sich vehement, auf seine Kosten die geforderte umfassende Instandhaltung vornehmen zu lassen.

Dazu verurteilte ihn allerdings das Landgericht. Grundsätzlich stelle Schimmelpilzbefall einen vom Vermieter zu beseitigenden Mietmangel dar. Ist zwischen den Mietparteien streitig, ob daran die Bewohner wegen des Verstoßes gegen die ihnen obliegenden Obhutspflichten schuld haben, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass es sich bei der Ursache dafür nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt.

Darüber hinaus hat der Vermieter nachzuweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und somit keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um den Schaden zu vermeiden. Erst wenn ein solcher Nachweis geführt wurde, ist in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Mietersphäre liegt. Das war hier nicht der Fall.

Quelle: www.deutsche-anwaltshotline.de

Jahresabrechnung

Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung ist die Jahresabrechnung: Nach § 28 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter verpflichtet, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung enthält die tatsächlichen Ausgaben und Einnah-men in einer geordneten und übersichtlichen Aufstellung. Hiervon zu unterscheiden sind die Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer, die deren anteilige Lasten- und Kostentragung wiedergeben. In diesen müssen u. a. der Verteilungsschlüssel, die Vorauszahlungen des Hausgeldes und die Restforderung bzw. das Guthaben der jeweiligen Eigentümer enthalten sein. Zusätzlich wird ein von der Jahresabrechnung getrennter Vermögensstatus erstellt, der den Kontostand der Gemeinschaftskonten, die Höhe der Instandhaltungsrückstellungen sowie Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern oder Dritten beinhaltet.

Zu erstellen sind die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen und der Vermögensstatus von dem Verwalter. Sollte der Verwalter im Laufe oder am Ende des Abrechnungszeitraumes ausscheiden, ist die Abrechnung von dem neuen Verwalter zu erstellen. Falls keine Jahresab-rechnung vom Verwalter vorgelegt wird, kann jeder Wohnungseigentümer unabhängig von einem Beschluss der Gemeinschaft einen Anspruch auf Vorlage der Abrechnung gerichtlich geltend machen. Zudem stellt die Nichtvorlage einer Jahresabrechnung einen wichtigen Grund für eine Abbe-rufung des Verwalters dar.

Oftmals ist im Verwaltervertrag geregelt, zu welchem festen Termin der Verwalter die Jahresabrechnung vorlegen muss. Sollte dies nicht der Fall sein, dann muss die Abrechnung regelmäßig innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vorgelegt werden. Üblicherweise wird die Jahresabrechnung gemeinsam mit der Einladung zur Eigentümerversammlung übersendet, in der diese genehmigt werden muss. Die Einzelabrechnungen, die auch von der Versammlung genehmigt werden müssen, werden hingegen zumeist nur an die jeweiligen Eigentümer übersendet und dann im Vorfeld der Versammlung zur Einsichtnahme den Eigentümern zur Verfügung gestellt.

Über die Jahres- und die Einzelabrechnungen entscheidet die Eigentümerversammlung mehrheitlich, soweit in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist. Gegebenenfalls wird die Abrechnung jedoch zuvor vom Verwaltungsbeirat überprüft. Die Genehmigung der Jahresabrechnung kann auch an eine Klärung etwaiger Beanstandungen des Verwaltungsbeirates gebunden werden. Die sich gegebenenfalls aus den Abrechnungen ergebenden Nach- bzw. Rückzahlungen werden mit der Beschlussfassung verbindlich. Auch eine Anfech-tung des Beschlusses ändert bis zu einer eventuellen gerichtlichen Ungültigerklärung hieran nichts. Die Ansprüche verjähren innerhalb von drei Jahren.

Auch außerhalb der Eigentümerversammlung steht jedem Eigentümer das Recht zu, Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Dies gilt sogar dann, wenn über die Jahresabrechnung bereits beschlossen wurde. Zudem kann die Eigentümerversammlung mehrheitlich beschließen, dass eine zusätzliche Rechnungslegung innerhalb des regulären Abrechnungszeitraumes erfolgt. Diese Abrechnung enthält allerdings nur eine Gesamt- und keine Einzelabrechnungen.

Sollten Sie noch Fragen zum Thema Jahresabrechnung haben, hilft Ihnen Ihr örtlicher Haus & Grund-Verein gerne weiter.

Quelle: RA Gerold Happ

http://www2.haus-und-grund.com

Verwaltungsunterlagen

Eigentum der Eigentümergemeinschaft und nicht des Verwalters. Beim Verwalterwechsel hat der Verwalter sie umgehend herauszugeben.

Schadensersatz wegen fehlender Herausgabe der Verwaltungsunterlagen durch den Ex-Verwalter

Die Eigentümergemeinschaft hat eine Schadensersatzforderung gegen den zum 31. Januar eines Jahres ausgeschiedenen Verwalters in Höhe der Kosten des neuen Verwalter (Abrechnung nach Stundensatz, für 32 Stunden).
Für die Aufarbeitung der Buchhaltung für den Monat Januar dieses Jahres sowie für die Erstellung von Belegen für die Abrechnung des vorangegangenen Jahres, zum Beispiel für die Vergütungsberechnung des alten Verwalters, Berechnungsunterlagen für die Verteilung der Heizkosten und der Hausmeisterkosten, damit die Abrechnung des vorangegangenen Jahres überhaupt ermöglicht werden konnte.

Amtsgericht Hannover, Beschluss vom 15.12.2003 -Aktenzeichen: 70 II 453/03 ZMR 2004, S. 867.

Breiholdt Rechtsanwälte
RA Babo von Rohr
Große Theaterstraße 7
20354 Hamburg

Es ist rechtswirksam nicht möglich über eine Hausordnung zu regeln, dass das Trocknen der Wäsche in der Wohnung untersagt wird. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf hervor.

LG Düsseldorf (Landgericht Düsseldorf), Beschluss vom 18.04.2008 – 21 T 38/08

Quelle http://www.kostenlose-urteile.de

Verwalter, Sondervergütung

Eine Klausel im Verwaltervertrag, der dem Verwalter für die Vergabe von Aufträgen eine Sondervergütung von 4,5 % bzw. 8 % der Auftragssumme bei Vergabe von Aufträgen ab 2.500 Euro bzw. unter 2.500 Euro zuspricht, ist keine ordnungsgemäße Verwaltung. Nach Ansicht des BayObLG entspricht dies nicht typischerweise besonderen Verwalterleistungen (BayObLG, Beschluss vom 26.9.2003, Az.: 2Z BR 25/03).

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Landgericht Hamburg: Bei Trittschall notfalls Schuhe ausziehen!

Bewohner eines hellhörigen älteren Hauses müssen Schuhe mit harten Absätzen notfalls an der Wohnungstür ausziehen, entschied das Landgericht Hamburg (Urteil vom 15.12.2009, 316 S 14/09). Der Mieter einer älteren Eigentumswohnung in Hamburg fühlte sich durch die neu-en Mieter der Oberwohnung erheblich gestört, wenn diese auf ihrem neu verlegten Laminat- und Fliesen-Fußboden mit harthackigem Schuhzeug gingen. Der Mieter verklagte seinen Vermieter auf Unterbindung dieser Störungen und bekam vom Landgericht bescheinigt: Es muss eine Trittschallisolierung geschaffen werden, die die Vorgaben DIN-Norm 4109, Aus-gabe 1962, erfüllt.

Obwohl in Teilen der Wohnung der Grenzwert der DIN nicht überschritten wurde, traten sehr störende Geräusche auf, wenn die Mieter der darüber liegenden Wohnung Schuhwerk mit harten Absätzen benutzen. Deshalb urteilte das Landgericht:

„Das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat mit Schuhen mit harten Absätzen unterfällt in einem Mehrfamilienhaus, insbesondere einem akustisch anfälligen Altbau, nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Es ist zumutbar, derartige Schuhe an der Wohnungseingangstür auszuziehen.“

Die wesentlichen Teile des Urteils können im Detail nachgelesen werden.

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

Nochmals: Markise ist Gemeinschaftseigentum

OLG Frankfurt – AZ: 20 W 205/05

Wird die gesamte Außenfront eines Hauses durch eine Markisenanlage geprägt, so zählt diese zum Gemeinschaftseigentum und anfallende Reparaturkosten sind von allen Wohnungseigentümern zu zahlen, wie die Deutsche Anwaltauskunft mitteilt.

In dem Fall sorgte eine kaputte Markise in einem Haus mit mehreren Wohnungseigentümern für Ärger. Die Markise, die über die gesamte Hausfront samt einem Ladenlokal im Parterre verläuft, war so beschädigt, dass für eine Reparatur 30.000 € veranschlagt wurden.

Bei einer Wohnungseigentümerversammlung wurde beschlossen, dass diese Kosten von dem Eigentümer des Ladenlokals zu bezahlen seien. Dieser wies diese Forderung jedoch zurück und verlangte stattdessen, dass die Sanierungskosten von der Hausgemeinschaft getragen werden.

Das Gericht gab ihm Recht und hob den Beschluss der Eigentümerversammlung auf. Da die Markise maßgeblich für die äußere Gestaltung des Hauses sei, stelle sie ein fassadengestaltendes Element dar. Somit gehöre sie zum Gemeinschaftseigentum, für dessen Instandsetzung die gesamte Hausgemeinschaft verantwortlich sei.

Über Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern klären Sie erfahrene Rechtsanwältinnen oder Rechtsanwälte auf. Sie finden sie über die Deutsche Anwaltauskunft, Telefon: 0 18 05/18 18 05 (14 Cent pro Minute) oder im Internet unter

www.anwaltauskunft.de

Keine Haftung des Verwalters für nicht geeichte Wasserzähler

AG Düsseldorf:

„Ein WEG-Verwalter handelt nicht ordnungswidrig, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, Wasserzähler ungeeicht zu lassen, obgleich die Eichfristen abgelaufen sind, wenn er die Wohnungseigentümer auf die Erforderlichkeit der Eichung hingewiesen hat.

Zudem sind die Bestimmungen des EichG auf den WEG-Verwalter nicht anwendbar, da nicht der Verwalter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft die nicht geeichten Wasserzähler verwendet.“

AG Düsseldorf, Beschl. v. 14.3.2008 – 302 Owi-90 Js 4536/07-241/07

Der Fall:

Die Eigentümerversammlung beschloss, die vorhandenen außerhalb der Eichfrist des EichG befindlichen Wasserzähler nicht gegen geeichte auszutauschen bzw. nacheichen zu lassen, obwohl der Verwalter auf die Verpflichtung zur Eichung ausdrücklich hingewiesen hatte. Ein Wohnungseigentümer erstattete daraufhin Anzeige beim zuständigen Landeseichamt gegen den Verwalter. Das Landeseichamt erließ daraufhin einen Bußgeldbescheid gegen den Verwalter wegen des Vorwurfs, nicht geeichte Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr zu verwenden. Der Verwalter legte gegen den Bußgeldbescheid Einspruch ein. Daraufhin kam es zur Verhandlung vor der Strafabteilung des Amtsgerichts Düsseldorf.

Das Problem:

Das Landeseichamt vertrat die Auffassung, dass der Verwalter verpflichtet sei, erkennbar rechtswidrige Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht zu befolgen. Dies ergab sich nach Meinung des Landeseichamts aus den Ordnungswidrigkeitenbestimmungen des EichG, die ein Bußgeld für das Verwenden nicht geeichter Zähleinrichtungen im geschäftlichen Verkehr vorsehen (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 1a EichG).

Die Entscheidung des AG Düsseldorf:

Zu Recht sprach das Amtsgericht den Verwalter frei; die Kosten des Verfahrens trug die Staatskasse.

Zunächst verneinte das AG Düsseldorf die Frage, ob es dem Verwalter obliege, die Bestimmungen des EichG auch gegen den (hier

einstimmig) durch Beschluss geäußerten Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen. Von entscheidender Bedeutung war dabei, dass der Verwalter die Eigentümer ausdrücklich auf die Eichpflichten hingewiesen hatte.

Letztlich erklärte das AG Düsseldorf die Bestimmung des EichG auf den vorliegenden Fall als nicht anwendbar. Nicht der Verwalter verwende die nicht geeichten Wasserzähler im geschäftlichen Verkehr, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem erfolge die Abrechnung nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, weshalb die vom Gesetz mit Bußgeldandrohung bewehrte Verwendung im Geschäftsverkehr nach außen nicht zu Lasten des Verwalters feststellbar sei.

Aus: Die Verwalter-Information Ausgabe 09/2008 von RA Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht)

Brandaktuell: Einladung zur Informationsrunde – neues BGH Urteil zur Instandsetzungfsrücklage

Einladung +++ Aktuell +++

Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

rechtzeitig zum Versammlungsbeginn haben wir das BGH-Urteil zur Instandhaltungsrücklage auf dem Schreibtisch.

Was tun Sie? Rechnen Sie 2009 ab wie bisher? Wie sieht der Wirtschaftsplan für das nächste Jahr aus? Entspricht ihr Hausverwaltungsprogramm den rechtlichen Vorgaben? Oder heißt das vielleicht das ganze Jahr 2009 neu buchen?

Viele Fragen und derzeit wenig Antworten.

Der Tenor des Urteils lautet:

– Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten zu buchen.

– In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzliche auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Aufgrund der großen Unsicherheit in unserer Branche lädt der BFW-LV West kurzfristig zu einer Informationsrunde ein. Hier kann, darf und soll diskutiert werden. Wie machen es die Kolleginnen und Kollegen, was geben die Hausverwaltungsprogramme für Lösungen her. Wie sehen es die Juristen?

Wir freuen uns auf auf Ihr zahlreiches Erscheinen und eine produktive Diskussion!

Für Ihre verbindliche Anmeldung nutzen Sie bitte das Anmeldeformular.

Mit freundlichen Grüßen

gez. Dittmann

INFO – RUNDE zum BGH Urteil zur

INSTANDHALTUNGSRÜCKSTELLUNG 12/09

Wann:

Mittwoch, 17.03.2010

Wo:

Mercure Hotel KÖLN CITY

Friesenstr. 44-48

50670 Köln, Tel.: 0221 1614-114

Was:

15.30 – 16.15 Uhr

Die Entscheidung des BGH vom 04.12.2009 – Dogmatische Grundlagen und die rechtlichen Folgen

Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin

16.15 – 17.00 Uhr

Die neue Jahresabrechnung nach BGH – Praktische Umsetzung

Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Soligen

17.00 – 18.30 Uhr

Diskussion und Austausch unter Kolleginnen und Kollege

Gemeinsames Feierabendbier

Moderation:

Martina Schinke

Landesbeauftragte BFW Landesverband West

Kosten:

Für BFW-Mitglieder 28,00 EUR netto zzgl. 19% MwSt.

Für Nichtmitglieder 48,00 EUR netto zzgl. 19% MwSt.

inklusive der Parkgebühr für 4 Stunden in der Tiefgarage des Mercurehotels, Begrüßungskaffee und Feierabendbier

Hier können Sie das Anmeldeformular herunterladen >>>>>> Anmeldeformular

Brandaktuell: BGH Urteil, zur Abrechnung der Instandhaltungsrücklage

Der Bundesgerichtshof hat am 4. Dezember 2009 (V ZR 44/09) ein Urteil zur Abrechnung der Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage gefasst. Das Urteil ist auf der BGH Homepage noch unveröffentlicht.

In den Leitsätzen (siehe auch Tz. 12 des Urteils) heißt es:

1. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen.

2. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Das Originalurteil können Sie hier herunterladen >>>>>> BGH Urteil

„Wer Verwalter ohne Fehler sucht, bleibt ohne Verwalter….“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.