Soll-Beträge gehören nicht in die Instandhaltungsrücklage

Ein Verwalter hatte in eine Jahresabrechnung in einem Abschnitt “1. Ausgaben/Einnahmen” unter sonstigen Kosten eine Position “Zuführung Rücklage Haus” mit einem Gesamtbetrag von 13.440 € und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechenden Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in einem Abschnitt “6. Entwicklung der Rücklagen” eine Position “Zugang zur Rücklage Haus” mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 € ausgewiesen. Dieser Gesamtbetrag entsprach dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er stand aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Wohnungseigentümer ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben. Ein solches Vorgehen ist nicht zulässig, entschied der BGH.

Praxistipp

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe (so aber bisher das Bayrische Oberste Landesgericht) noch als sonstige Kosten zu buchen. Vielmehr sind in der Darstellung der Instandhaltungsrücklage die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Die Jahresabrechnung besteht also einerseits aus der (klassischen) Darstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie andererseits aus der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Damit sind bei den Einnahmen und Ausgaben nur die Anteile der Hausgeldzahlungen einzustellen, die auf die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums entfallen. Der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Anteil ist in der Darstellung der Entwicklung der Rücklage nur dann als Zuführung auszuweisen, wenn er gezahlt wurde. Zahlt ein Eigentümer seinen auf die Rücklage entfallenden Anteil nicht, ist dies als Fehlbetrag zur Instandhaltungsrücklage auszuweisen.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. Dezember 2009, V ZR 44/09 – www.bundesgerichtshof.de