Schimmelpilz – Mieter trägt Beweislast für Gesundheitsgefahr

Der Mieter kann die gemietete Wohnung außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung seiner Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 BGB). Ob dies der Fall ist, ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen, nicht nach den subjektiven Einschätzungen oder dem Gesundheitszustand des Einzelnen. Dies bedeutet, dass der Mieter nicht zur Kündigung berechtigt ist, wenn die Gesundheitsgefährdung lediglich auf einer besonderen Empfindlichkeit oder Anfälligkeit des Mieters, z. B. einer Allergie gegen bestimmte Stoffe beruht (so z. B. LG Berlin, ZMR 1999, 27). Die Frage, mit welcher Wahrscheinlichkeit eine Beeinträchtigung der Gesundheit zu befürchten sein muss, hängt von der Schwere der in Rede stehenden Gesundheitsbeeinträchtigung ab.

Nach einem neuen Urteil des KG Berlin kann Schimmelpilzbildung in den Mieträumen eine Gesundheitsgefahr im Sinne des § 569 BGB darstellen, wenn die festgestellten Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind. Hierfür ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Zur Führung dieses Nachweises muss festgestellt werden, bei welcher Konzentration von Sporen (ggf. von welchen Pilzen) und bei welcher Aufenthaltsdauer in den betroffenen Räumen mit einer Gesundheitsbeeinträchtigung, z. B. in Form eines Asthmaleidens zu rechnen ist. Der erforderliche Nachweis setzt daher entsprechende Laboruntersuchungen voraus und kann vom Mieter nicht allein mit ärztlichen Bescheinigungen geführt werden, die ohne entsprechende Untersuchungen erstellt wurden (KG Berlin, Urteil v. 26.02.2004, 12 U 1493/00, ZMR 2004, 513).

Das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Gesundheitsgefährdung steht auch dem gewerblichen Zwischenmieter zu, der die Wohnung nicht zur Nutzung für sich selbst, sondern ausschließlich zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung gemietet hat, sofern er den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht selbst herbeigeführt hat (BGH, Urteil v. 17.12.2003, XII ZR 308/00, NJW 2004, 848).

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de