Newsletter Juli 2010

Abweichende Kostenverteilung

Die Eigentümer können grundsätzlich gemäß § 16 Abs. 4 WEG mit der doppelt qualifizierten Mehrheit die Kostenverteilung für eine Einzelmaßnahme der Instandsetzung ändern, wenn dies dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung trägt. Die Eigentümer einer Mehrhausanlage hatten mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen, dass die Kosten für die Dachsanierung für nur ein Haus auch nur von den Eigentümern des betroffenen Hauses getragen werden. Dieser Beschluss entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Dies wäre nur dann der Fall, so der BGH, wenn für alle gleich gelagerten Maßnahmen – also die Dachsanierung der übrigen Häuser – eine solche Kostenverteilung beschlossen würde. Andernfalls müssten die betroffenen Eigentümer das Dach „ihres“ Hauses voll bezahlen und hätten sich an den übrigen Dächern ebenfalls zu beteiligen. Eine Regelung über sämtliche Dachsanierungen würde dann aber zu einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft führen. Dies wiederum ist per Beschluss nicht möglich.

Kommentar

Eine Änderung der Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 4 WEG ist nur möglich, wenn diese dem Gebrauch oder zumindest der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Erforderlich ist, dass den belasteten Eigentümern ein Gebrauch des Gemeinschaftseigentums möglich ist, der den übrigen Eigentümern nicht oder nicht so zusteht. Zumindest bei einer Einzelhausanlage ist daher die Belastung nur eines Teils der Eigentümer mit den Kosten der Dachsanierung ausgeschlossen. Was für eine Mehrhausanlage mit getrennten Dächern gilt, hat der BGH leider offen gelassen, so dass insoweit noch Rechtsunsicherheit herrscht.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. Juni 2010 – V ZR 45/09 – www.bundesgerichtshof.de

Leserbrief

Erneuerung Dehnungsfugen am Balkon, wer muss zahlen?

In einer von uns verwalteten WEG befinden sich Balkone, die von den Eigentümern z. T. mit Fliesen belegt wurden. Auf diesen Balkonen befinden sich Dehnungsfugen, die von den Eigentümern teilweise überfliest wurden. Die Dehnungsfugen müssen nun erneuert werden. Hierzu ist es erforderlich, dass die Fliesen abgenommen bzw. eingeschnitten werden müssen.

Wer muss nun für die Kosten der Fliesenentfernung und anschließend für die Fliesenerneuerung aufkommen? Es ist unstrittig, dass die Erneuerung der Dehnungsfugen (Abdichtung des Gemeinschaftseigentums) von der der WEG vorgenommen werden muss.

Mfg

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Es handelt sich beim Überfliesen notwendig offen zu lassender Dehnungsfugen um eine unzulässige bauliche Veränderung im Bereich des Sondereigentums, weshalb die Entfernung der Fliesen Sache des jeweiligen Sondereigentümers ist.

Mfg

Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Web: www.krall-kalkum.de
 

Kostenloser Enetgieausweis

Hier erhalten Sie einen kostenlosen verbrauchsorientierten Energieausweis.

>>>>> http://www.kostenloser-energieausweis.de

.

Wie steht’s um die Schalldämmung?

Wechselt ein Wohnungseigentümer den Bodenbelag aus und verschlechtert so die Schalldämmung, können Nachbarn die Herstellung des alten Zustands verlangen. Das berichtet der Deutschen Anwaltverein (DAV) unter Berufung auf einen Beschluss des Oberlandesgerichts Schleswig vom 8.8.2007 (Az: 2 W 33/07). Im vorliegenden Fall ersetzte der neue Besitzer den alten Teppichboden durch Laminat und Fliesen, was die Nachbarn darunter hörbar störte. Das Gericht verurteilte die Eigentümer zur Auswechslung des Bodenbelags.

Quelle: http://www.ista.de/

BGH: Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden

Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.05.2010 entschieden. Andernfalls werde das Ziel des Gesetzes verfehlt, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen, befanden die Richter (Az.: VIII ZR 185/09).
Zur Pressemitteilung des BGH

Quelle: http://brinkmann-dewert.de/

Hitzestau in der Wohnung

Heizt sich eine Altbauwohnung mit großen Fenstern bei starker Sonneneinstrahlung extrem auf, so liegt darin kein Mietmangel und kein Minderungsgrund, es sei denn, im Mietvertrag wurde eine bestimmte Temperatur vereinbart. Das hat das LG Duisburg entschieden (Urteil vom 18.03.2008, Az. 4 O 441/03). In Altbaugebäuden ohne Klimaanlage, die über sehr große Fensterflächen verfügten, könne es bei warmem Wetter und Sonne leicht zu einem Hitzestau kommen, und dies sei auch jedem bekannt.

Quelle: www.recht-einfach-erklaert.de

Errichtung einer Satellitenanlage unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“

Unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ können wirksame Beschlüsse nur über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung gefasst werden. Für eine wirksame Beschlussfassung ist eine ausreichende Bezeichnung des Gegenstandes der Beschlussfassung in der Einladung erforderlich. Ein Beschluss über die Genehmigung zur Errichtung einer Satellitenanlage auf dem Flachdach des Anwesens ist nicht von untergeordneter Bedeutung. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss zur Errichtung einer Satellitenanlage, der unter dem Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ gefasst wird, ist daher auf rechtzeitige Anfechtung (1 Monat nach Beschlussfassung) allein deswegen für ungültig zu erklären, weil es sich um keinen Gegenstand von untergeordneter Bedeutung handelt.

BayObLG, Beschluss vom 8.4.2004, Aktenzeichen 2 Z BR 233/03

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Wer zahlt Altverbindlichkeiten?

Grundsätzlich dürfen die Eigentümer zur Finanzierung von – auch betagten – Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage beschließen. Anders kann es sein, wenn die Alt-Verbindlichkeiten auf „Nachlässigkeit“ beruhen (hier: Verwalter zahlt mehrere Jahre lang keine Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden.

Darum geht es:

Seit dem Jahr 2000 zahlen die Wohnungseigentümer – trotz entsprechender Gebührenbescheide – keine Abgaben für Abwasser, Straßenreinigung und Abfallentsorgung. Im März 2005 fordert die Stadt den entstandenen Rückstand von rd. 13.000,00 € von einem der 7 Wohnungseigentümer an. Dieser ist bestürzt und fordert die anderen Eigentümer zur Kostenübernahme auf. Daraufhin beschließen die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage, die nach dem maßgebenden Kostenschlüssel auf alle Miteigentümer verteilt wird. Zwei Wohnungseigentümer fechten die Beschlüsse an. Sie sind erst seit 2003 bzw. 2004 Miteigentümer und möchten nicht für solche Gebühren einstehen, die „vor ihrer Zeit“ entstanden sind.

Hintergrund:

Grundsätzlich muss sich jeder Wohnungseigentümer an jeder Sonderumlage beteiligen. Dies gilt auch für Altverbindlichkeiten, die zu einer Zeit entstanden sind, als der betreffende Sondereigentümer die Wohnung noch gar nicht erworben hatte. Es wird aber immer wieder diskutiert, ob für „Nachrücker“ eine Ausnahme zu machen ist, oder ob die neuen Eigentümer sich an ihren Verkäufer wenden sollen – wegen unterlassener Aufklärung!

Das sagt das Gericht:

Die Anfechtung ist erfolgreich – das Gericht gibt den neuen Eigentümern Recht! Das Gericht stellt eingangs klar, dass öffentliche Lasten gemeinschaftlich gezahlt werden müssen. Daher sei es rechtens, den einen von der Stadt herangezogenen Wohnungseigentümer von seiner Gebührenschuld zu entlasten. Das Gericht schränkt dies jedoch auf das laufende Wirtschaftsjahr ein.

Anders für die Alt-Verbindlichkeiten: Zwar muss ein neu eintretender Wohnungseigentümer damit rechnen, sich an vor seiner Zeit entstandenen Alt-Verbindlichkeiten beteiligen zu müssen, dies gilt laut Gericht aber nicht für die Erhebung von Beiträgen, die allein durch Nachlässigkeit der anderen Wohnungseigentümer noch nicht gezahlt wurden. (OLG Hamm, 20.01.2009 – 15 Wx 164/08)

Das sagt Ihr FRIES-Immobilienteam:

Auch wenn diese Entscheidung nicht verallgemeinert werden kann, ist es ersichtlich die erste obergerichtliche Entscheidung, die den Grundsatz auflöst, dass die Eigentümer – unabhängig von dem Zeitpunkt ihres Eintritts in die Gemeinschaft (also unabhängig vom Zeitpunkt des Erwerbes der Wohnung) – für alle Verbindlichkeiten haften. Es lohnt sich also, genau zu schauen, für welche Verbindlichkeiten aus welchem Jahr Sonderumlagen gebildet und gezahlt werden sollen.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Betriebskosten: Zu große Mülltonnen müssen die Mieter nicht dulden

Eigentümer von vermieteten Wohnungen können Ausgaben für die Müllentsorgung auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen. Doch sie müssen dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Sind die Abfallkapazitäten zu groß gewählt und sind Mülltonnen bei der Abholung durch einen Entsorger bei weitem nicht gefüllt, so können die Mieter eine Rückzahlung der auf sie umgelegten Gebühren verlangen. Im konkreten Fall vor dem Landgericht Aachen stellte sich heraus, dass die Müllkosten pro Quadratmeter Mietfläche weit über dem Normalmaß lagen und der Vermieter dafür keine schlüssige Begründung liefern konnte. Insgesamt mussten hier rund 1.000 Euro an die Mieter zurück überwiesen werden. (LG Aachen, 6 S 87/08)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Mietverwaltung: Teilzahlungen ohne Tilgungsbestimmung zunächst auf Nebenkostenvorauszahlungen verrechnen!

Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrückliche oder konkludente Tilgungsbestimmung, (…), sind gemäß § 366 Abs.2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (2. Leitsatz, Urteil OLG Brandenburg vom 03.03.2010, Az: 3 U 108/09)

Praxistipp:

In der Mietverwaltung wird häufig übersehen, dass dem Vermieter bei rückständigen Miet(teil)zahlungen kraft Gesetzes keine Verrechnungsbefugnis zusteht. Dies gilt auch dann nicht, wenn der Schuldner dieses sog. Tilgungsbestimmungsrecht nicht ausübt; vielmehr gilt dann folgende Verrechnungsfolge aus § 366 Abs. 2 BGB:

• die für den Vermieter unsichere Forderung (s.o.)

• die für den Mieter lästigere Forderung (im Mietrecht diejenigen, deren Rückstand eine Kündigung begründet)

• die ältere Forderung

• anteilsmäßige Tilgung aller Forderungen

Weiterhin ist in diesem Zusammenhang § 367 BGB zu beachten. Danach ist die Teilleistung des Schuldners für den Fall, dass er außer der Hauptleistung auch Zinsen und Kosten zu entrichten hat, zunächst auf die Kosten, dann auf die Zinsen und zuletzt auf die Hauptleistung anzurechnen.

Claudia Jäger, FAin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, www.patt-rae.de Düsseldorf

Anwalt gehört nicht in WEG-Versammlung

Die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes als Berater in der Eigentümerversammlung lässt sich nicht mit berufsrechtlichen Bestimmungen rechtfertigen. Denn die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich.

(Bayerisches Oberstes Landesgericht, 2 ZBR 32/02).

Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit bezweckt nicht in erster  Linie, Beratung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung geheim zu halten. Vielmehr sollen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, Angelegenheiten der Gemeinschaft in Ruhe und ohne Einfluss Außenstehender zu erörtern. Insoweit kommt es auch nicht entscheidend darauf an, dass ein Anwalt, der als ‚Berater hinzugezogen wird, von Gesetzes wegen zur Verschwiegenheit verpflichtet ist. Zu unterscheiden ist hiervon die Frage, ob eine Vertretung des selbst nicht anwesenden Wohnungseigentümers zulässig ist. Hier sind die Regelungen der Teilungserklärung zu berücksichtigen. Im Übrigen wird man die Hinzuziehung eines Anwaltes dann für zulässig, sei, wenn es um komplizierte Fragen geht, wo der Wohnungseigentümer beraten werden muss.

(Quelle: Kanzlei Breiholdt & Breiholdt, Hamburg)

Nochmals: Kosten für die Tiefgaragendeckensanierung tragen alle Wohnungeigentümer

Muss die Decke einer zu einem Wohnungseigentumsanwesen gehörenden Tiefgarage saniert werden, so sind die Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen.

Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, dass zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung der Tiefgarage nur diejenigen Wohnungseigentümer verpflichtet sind, zu deren Wohnung auch ein Tiefgaragenabstellplatz gehört, erfasst grundsätzlich nicht die Sanierung der Tiefgaragendecke im konstruktiven Bereich.

Beschluss des BayObLG vom 19.02.1998, 2 Z BR 119/97, NJW-RR 1998, 1709

Schimmelschäden – wer ist verantwortlich?

Feuchtigkeitsschäden insbesondere Schimmelschäden treten häufig auf, nachdem alte Fenster mit einfacher Verglasung durch besonders dicht schließende Fenster mit Isolierverglasung ersetzt worden sind. Der Einbau solcher Fenster in bestehende Gebäude hat nicht nur die unstreitigen Vorzüge einer verbesserten Wärme- und Geräuschisolierung zur Folge, sondern auch den Wegfall des Luftaustausches durch die geringfügige Undichtigkeit der alten Fenster, so dass die im Raum entstehende Feuchtigkeit ohne aktives Tun des Bewohners – durch entsprechendes Heizen und Lüften – nicht abgeführt werden kann. Diese Feuchtigkeit schlägt sich nach bauphysikalischen Erkenntnissen über die Bildung von Tauwasserpunkten immer an der kältesten Stelle des Raumes nieder. Nach Einbau von isolierverglasten Fenstern ist diese kälteste Stelle nicht mehr das Fenster, sondern eine Mauer, in der Regel eine Außenmauer, die jetzt eine schlechtere Wärmeisolierung als die Fenster aufweist. Dies hat zur Folge, dass sich die im Raum entstehende Feuchtigkeit an dieser Mauer niederschlägt und bei unzureichendem Lüften zu Schimmelbildung führt (siehe LG Berlin, Urteil v. 23.1.2001, 64 S 320/99, ZMR 2002, 48).

Bauseits kann dieses Problem oftmals nur durch umfangreiche und kostenintensive Wärmedämmmaßnahmen am Außenmauerwerk beseitigt werden, während der Mieter die Feuchtigkeit meist schon durch verstärktes Lüften beseitigen kann. Hierzu ist der Mieter – allerdings nur in zumutbarem Umfang – verpflichtet (so z.B. LG München I, WuM 1988, 352). Zumutbar ist für den Mieter jedenfalls, die Wohnung dreimal täglich querzulüften (so OLG Frankfurt/M., Urteil v. 11.2.2000, 19 U 7/99, NZM 2001, 39).

Der Vermieter muss den Mieter jedoch sachgerecht und präzise auf die baulichen Schwachstellen der Wohnung und auf die Notwendigkeit entsprechender Gegenmaßnahmen hinweisen. Ein Hinweis in allgemeiner Form z.B. anhand einer Broschüre genügt nicht. Nach Auffassung des LG Neubrandenburg (Urteil v. 2.4.2002, 1 S 297/01, WuM 2002, 309) muss die Information auf die Verhältnisse des konkreten Falles zugeschnitten sein und sich insbesondere auch auf die Höhe der in den einzelnen Räumen über eine bestimmte Zeit einzuhaltende Temperatur sowie auf Art und zeitliches Ausmaß der erforderlichen Lüftungsvorgänge (z.B. 3 x täglich querlüften) beziehen; andernfalls können dem Mieter Feuchtigkeitsschäden nicht angelastet werden (LG Berlin a.a.O.; so auch LG Gießen, Urteil v. 12.4.2000, 1 S

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Garten einer Wohnungseigentumsanlage – Fünfmal pro Jahr ist das Grillen gestattet

Das sommerliche Grillen im Garten sorgt immer wieder für Unmut bei Nachbarn. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden, dass Nachbarn fünfmal jährlich dem Grillgeruch ausgesetzt werden können. Der Grill muss aber am äußersten Ende des Gartens etwa 25 Meter vom Nachbarn entfernt aufgestellt werden. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an.

Eine Familie besaß eine Wohnung im Erdgeschoß einer Wohnanlage. Dazu gehörte ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten mit etwa 20 Meter Breite und 25 Meter Tiefe. Die Familie grillte während der Sommermonate gerne auf einem Holzkohlenfeuer, wobei natürlich auch Rauch und Geruch entstanden. Den Nachbarn, die im zweiten Stock des Hauses wohnten, gefiel das nicht. Sie fühlten sich durch den Qualm über Gebühr beeinträchtigt und gingen auf dem Wege einer Zivilklage gegen die Feuerstelle vor. Sie wollten das Grillen grundsätzlich verbieten lassen. Ihre Begründung: Das Sondernutzungsrecht am Garten dürfe vom einzelnen nur dann in Anspruch genommen werden, wenn den übrigen Eigentümern dadurch kein unzumutbarer Nachteil entstehe. Hier aber vergnüge sich regelmäßig einer auf Kosten der anderen. Das Amtsgericht gab den Grillgegnern recht, das Landgericht schloss sich den Grillfreunden an. Einen Mittelweg fand schließlich in dritter Instanz das Bayerische Oberste Landesgericht.

Höchstens fünfmal pro Jahr

Höchstens fünfmal pro Jahr darf die Holzkohle in Zukunft glimmen – so lautet die Formel, die nun gefunden wurde. Die Richter legten außerdem fest, wo der Grill aufgestellt werden muss. Nämlich am äußersten Ende des Grundstücks, also etwa 25 Meter von den geruchsempfindlichen Nachbarn entfernt. Im Prinzip stelle das Grillen zwar (nach dem Wohnungseigentumsgesetz) eine unzumutbare Belastung für die Nachbarn dar, doch mit gewissen Beschränkungen könne es zugelassen werden. Entscheidend sei immer die Lage vor Ort (Gartengröße, Beschaffenheit des Grills), von der sich der Richter im Streitfall ein Bild machen müsse. Konkret könnte dann fast alles in Frage kommen: vom grundsätzlichen Verbot bis zur uneingeschränkten Erlaubnis des Grillens.

Bayerisches Oberstes Landgericht; Urteil vom 18.03.1999

[Aktenzeichen: 2 Z BR 6/99]

Quelle http://www.kostenlose-urteile.de

Abwälzung der Eigenbeteiligung der Gebäudeversicherung auf Eigentümer

Die Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss jeweils demjenigen Eigentümer die Eigenbeteiligung bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversicherung für Wasserschäden allein aufzuerlegen, in dessen Sondereigentum sich die schadhaften Wasserrohre befinden.

Quelle: http://www.brennecke-partner.de/

Kostenverteilung bei Doppelstock-Garagen

Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an Pkw-Stellplätzen in Gestalt von Doppelstock-Garagen und die Kostentragungspflicht für die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche in der Teilungserklärung gibt noch keine zweifelsfreie und nachvollziehbare Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten, wenn für die Hebebühnen von 13 Doppelstock-Garagen nur eine gemeinsame Hydraulikanlage vorhanden ist, die nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht und sich aus der Teilungserklärung auch nicht ergibt, nach welchem Maßstab die Betriebskosten der Stellplätze abweichend von § 16 Abs. 2 WEG verteilt werden sollen.

Kammergericht, Beschluss vom 07.02.2005, Aktenzeichen 24 W 81/03

Schwierig ist die Frage der Kostenverteilung, wenn weder für die Kosten der Hydraulikanlage noch für die Pkw-Stellplätze Regelungen in der Teilungserklärung enthalten sind. Da sowohl die Sondernutzungsbereiche im Allgemeinen wie auch die Hydraulikanlage im Besonderen grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, zählen die Betriebskosten zu den allgemeinen Bewirtschaftungskosten. Nur was ein Stellplatz-Inhaber eigenmächtig und individuell in seinem Sondernutzungsbereich verändern kann, ohne die Belange anderer Wohnungseigentümer zu beeinträchtigen, fiel wie bei dem Sondereigentum gemäß den Regelungen der Teilungserklärung und in den Bereich seiner eigenen Verantwortung und Kostentragung. Daraus, dass bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums von einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern stärker genutzt werden können, ergibt sich noch keine abweichende Kostenverteilung, die klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen muss. Die Einräumung von Sondernutzungsrechten bedeutet nicht automatisch die Überbürdung damit zusammenhängender Kosten, zumal diese schwer bestimmt und abgegrenzt werden können. Jedenfalls bedarf es gerade hier einer klaren und eindeutigen Sonderregelung in Bezug auf die durch die Sondernutzung veranlassten Kosten.

Quelle: www.breiholdt.de – Autor: Johannes Steger

.

.

Keine Beiratsentlastung bei fehlerhafter Jahresabrechnung

Die Entlastung des Verwaltungsbeirats einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nicht in Betracht, wenn die von dem Beirat geprüfte Jahresabrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Im konkreten Fall waren Soll-Beträge, also geschuldete, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage in das Rücklagenkonto gebucht worden. Welche Zahlungen tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklage geleistet wurden, ergab sich aus der Abrechnung nicht. Ein solches Vorgehen ist nicht zulässig, weil Soll-Beträge der Gemeinschaft tatsächlich nicht zur Verfügung stehen. Die Entlastung des Beirats widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Beirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Das wurde hier vom BGH bejaht.

Kommentar
Es entspricht der herrschenden Meinung, dass eine Beiratsentlastung (wie eine Verwalterentlastung) nicht in Betracht kommt, wenn Ansprüche gegen den Beirat bestehen könnten. Dies gilt insbesondere in dem Fall, dass der Beirat eine Jahresabrechnung geprüft hat, die sich später als fehlerhaft herausstellt. Auch der Beirat muss also die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung kennen, um überhaupt beurteilen zu können, ob die von ihm geprüfte Abrechnung diesen Anforderungen entspricht.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de, Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. Dezember 2009, V ZR 44/09

.

.

Wir laden Sie hiermit zum 6. Bonner Fachseminar für Verwalter, Eigentümer, Beiräte am Samstag, den 30.10.2010 in Bonn (Wasserwerk WCCB) mit bekannten Referenten wie z.B. V. Bielefeld, Ra. R. Fritsch, Richter Dr. Riecke, Professor Dr. Florian Jacoby, ein. Die Teilnahmegebühr beträgt bei Anmeldung bis zum 15.9.2010 nur 99,– € für Mitglieder des BFW nur 89,– €.

Hier bekommen Sie weitere Informationen und können die Original-Einladung und das Anmeldeformular herunterladen >>>>>> 6. BONNER FACHSEMINAR

„Ein Wohnungseigentümer merkt nie, was ein Verwalter schon getan hat, er sieht immer nur, was noch zu tun bleibt….“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.