WEG-Änderung verbessert Inkassochancen für Wohnungseigentümer

Mancher Wohnungseigentümer hat es schon schmerzlich im eigenen Geldbeutel gespürt: Zahlungsunfähige Mitglieder der Gemeinschaft leben oft geraume Zeit auf Kosten der anderen. Kommt es dann endlich zur Versteigerung der Wohnung, geht die Gemeinschaft leer aus. Abgesehen von den vorweg zu bezahlenden Kosten des Versteigerungsverfahrens steht in der Regel die Bank, die mit der Kreditgewährung bei Kauf der Wohnung schon ihr Geschäft gemacht hat, in der ersten Reihe, wenn das Versteigerungsgericht am Ende des Tages den Erlös zuteilt. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt davon erfahrungsgemäß nichts mehr übrig und zudem ist bei einem Eigentümer, dessen Immobilie versteigert wurde, auch sonst nichts mehr zu holen.

Nachdem nunmehr auch der Bundesrat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und einige Änderungen des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) hat passieren lassen und die neuen Vorschriften am 01.07.2007 in Kraft treten werden, besteht für Wohnungseigentümer berechtigte Hoffnung auf eine grundlegende Besserung ihrer Inkassochancen. Grund dafür sind zwei Änderungen des ZVG, die es in sich haben.

Zum einen sind Wohngeldrückstände zukünftig nach § 10 Absatz 1 Nr. 2 ZVG bis zur Höhe von 5 % des für die Wohnung in der Versteigerung festgesetzten Verkehrswertes vor den Forderungen der Banken oder sonstiger Gläubiger des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers aus dem Versteigerungserlös in der Rangklasse 2 zu begleichen. Um sich diese Zahlung beim Versteigerungsgericht zu sichern, muss die Gemeinschaft ihre Forderung rechtzeitig zum Versteigerungstermin dort anmelden. Die Ansprüche sind durch ein Gerichtsurteil nachzuweisen oder in sonstiger Weise glaubhaft zu machen, z.B. durch Vorlage der Beschlussprotokolle einschließlich der Wohngeldjahresabrechnungen oder der Wirtschaftspläne. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wäre schlecht beraten, die Hände in den Schoss zu legen und sich ausschließlich auf dieses Vorrecht für die Beitreibung der Rückstände zu verlassen. In vielen Fällen wird diese Regelung nämlich nicht ausreichen, um alle Außenstände abzudecken. Denn oft verstreicht bis zum Versteigerungstermin viel Zeit. Wenn das erste Wohngeld ausbleibt, dauert es bis zur Versteigerung nicht selten zwei bis drei Jahre. Außerdem wäre die Gemeinschaft dann darauf angewiesen, dass ein anderer Gläubiger, z.B. die Bank, die Versteigerung beantragt, was nicht immer und schon gar nicht immer zeitnah geschieht.

Deshalb gibt der Gesetzgeber der Gemeinschaft mit der Neuerung in § 10 Absatz 3 ZVG ein weiteres Schwert in die Hand. Danach kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung wegen Wohngeldrückständen zukünftig aus dem bevorrechtigten Rang betreiben, wenn der durch Gerichtsurteil festgestellte Rückstand mehr als 3 % des im Versteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswertes ausmacht. Zwar kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach heutigem Recht das Versteigerungsverfahren einleiten, es jedoch oft nur mit Hilfe der besser gesicherten Gläubiger zum Abschluss bringen. Das geschieht so: Zunächst sorgt die Gemeinschaft dafür, dass der säumige Wohnungseigentümer durch Gerichtsentscheid zum Ausgleich der Rückstände verpflichtet wird. Sodann lässt sie im Grundbuch der Wohnung des säumigen Schuldners eine Sicherungshypothek eintragen und leitet mit dieser die Zwangsversteigerung ein. Da jedoch die meisten Wohnungen beliehen sind, folgt die Sicherungshypothek den bereits eingetragenen Sicherungsrechten, i.d.R. der Grundschuld einer Bank, im Range nach. Beteiligt sich der vorrangig besicherte Gläubiger nicht an der Versteigerung, was leider häufig zu beobachten ist, kann die Eigentümergemeinschaft nicht einmal ihr Minimalziel umsetzen, nämlich den säumigen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen. Da nämlich beim Zuschlag in der Versteigerung alle Rechte bestehen bleiben und vom Ersteher zu übernehmen sind, welche dem die Versteigerung bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehen, scheitert in diesen Fällen die Versteigerung ganz einfach daran, dass niemand im Versteigerungstermin ein Gebot abgibt. Die zu übernehmenden Rechte, die der Sicherungshypothek der Gemeinschaft vorgehen, übersteigen nämlich wertmäßig regelmäßig den Verkehrswert. Natürlich zahlt niemand einen überhöhten Kaufpreis. Infolgedessen haben in der Vergangenheit säumige Wohnungseigentümer häufig über Jahre ihre Wohnung ohne jede Zahlung zu Lasten der übrigen bewohnen können. Damit ist jetzt Schluss. Wenn die Gemeinschaft nach der gesetzlichen Neuregelung zukünftig die Versteigerung aus einem Rang betreibt, der den Finanzierungsrechten der Bank vorgeht, so erlöschen alle die Wohnung belastenden Finanzierungsrechte, müssen also vom Ersteher nicht übernommen werden. Dann wird das Versteigerungsverfahren auch ohne Mitwirkung anderer Gläubiger zügig zu einem Abschluss geführt werden können, um den Verlust der Gemeinschaft in Grenzen zu halten. Die Wohnung kann dann nämlich auch zum Verkehrswert oder einem darunter liegenden Betrag zugeschlagen werden. Praktisch bietet es sich für die Gemeinschaft an, die Versteigerung zu beantragen, sobald ein erstes Gerichtsurteil den Schuldner zu Zahlung verpflichtet, auch wenn der Rückstand die 3 % Grenze noch nicht erreicht oder diese Grenze noch nicht sicher berechnet werden kann, etwa weil noch kein Verkehrswertgutachten vorliegt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann während des laufenden Versteigerungsverfahrens weitere Rückstände in ausreichender Höhe einklagen und auf die Versteigerung aus dem günstigeren Rang umsteigen, sobald der Verkehrswert feststeht.

Autor: Johannes Steger – http://www.breiholdt.de/