Jahresabrechung: Muss der Verwalter so frühzeitig abrechnen, dass der vermietende Eigentümer noch die Frist für die Betriebskostenabrechnung einhalten kann?

1. Was ist geschehen?

Eine Eigentümergemeinschaft beruft ihren Verwalter ab, weil er die Jahresabrechnung für 2001 noch nicht erstellt hat. Ein neuer Verwalter wird im Juli 2002 bestellt. Die noch ausstehende Jahresabrechnung 2001 kommt trotzdem erst im Oktober 2003 zustande. Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, kann erst jetzt die Betriebskostenabrechnung für 2001 erstellen. Sie endet zwar mit einem Nachzahlungsbetrag. Diesen muss der Mieter aber nicht zahlen, weil die bei Betriebskostenabrechnungen einzuhaltende Jahresfrist schon längst abgelaufen ist. Deshalb will der Eigentümer den Nachzahlungsbetrag als Schaensersatz von dem Verwalter einklagen.

Was sagt das Gericht?

Das OLG Düsseldorf weist die Klage ab. Zwar hat der Verwalter seine Pflicht nicht erfüllt, die Jahresabrechnung zu erstellen, sobald ihm alle Unterlagen vorliegen. Dadurch ist dem vermietenden Eigentümer ein Schaden entstanden, nämlich die nicht durchsetzbare Nachzah-lungsforderung. Ein Schadensersatzanspruch kommt aber nur in Betracht, wenn der Verwalter mit der Abrechnung in Verzug war. Voraussetzung dafür ist eine Mahnung. Eine solche hat der Wohnungseigentümer hier aber nicht ausgesprochen. Die Mahnung war auch nicht entbehrlich. Insbesondere hat sich der Verwalter nicht „selbst gemahnt“. Dies wäre dann der Fall gewesen, wenn er die Erstellung der Abrechnung zu einem bestimmten Termin angekün-digt hätte und so einer Mahnung zuvor gekommen wäre. Auch die Tatsache, dass der Verwalter wusste, dass er gerade wegen der Versäumnisse seines Vorgängers im Hinblick auf die Abrechnung bestellt wurde, macht die Mahnung nicht überflüssig. (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.12.2006 – I Wx 160/06)

Was sagt Ihr Anwalt?

Der Verwalter haftet für eine verspätete Jahresabrechnung also grundsätzlich nur, wenn er gemahnt wurde. Aber Vorsicht: Oft ist im Verwaltervertrag eine bestimmte Abrechnungsfrist festgelegt. In diesem Fall macht sich der Verwalter schon bei Nichteinhaltung dieser Frist schadensersatzpflichtig. Auf eine Mahnung kommt es dann nicht mehr an. Auch wenn der Verwalter – etwa im Rahmen einer Eigentümerversammlung – die Erstellung der Jahresab-rechnung bis zu einem bestimmten Termin zusagt, muss er den Termin dann auch einhalten. Denn darin liegt eine „Selbstmahnung“.