Wenn es kalt wird – Streit um Heizung und Wohnraumtemperaturen beschäftigt die Gerichte

Einen großen Teil des Jahres über schenken weder Mieter noch Eigentümer der Heizungsanlage einer Immobilie besondere Aufmerksamkeit. Doch kaum beginnen die kälteren Monate, dann kann jedes verdächtige Gluckern in den Heizkörpern plötzlich eine tiefere Bedeutung erlangen. Ein längerfristiger Ausfall der Wärmeversorgung kann unter Umständen sogar zur Unbenutzbarkeit der Wohnung führen.

Die Extra-Ausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS befasst sich mit Problemen, die sich rund um die Heizung drehen. Mal geht es um die Vorsorge für die Frostperiode, mal um eine weitgehend funktionsuntüchtige Wärmepumpenanlage. Fast immer waren bei den acht Fällen, über die deutsche Gerichte verhandeln mussten, elementare Interessen von Eigentümern und Mietern betroffen.

Es kann in Notsituationen immer wieder einmal nötig sein, dass der Mieter ohne vorherige Rücksprache mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Handwerker beauftragen muss. Zum Beispiel dann, wenn Gefahr im Verzuge ist, der Hauseigentümer und sein Verwalter aber nicht erreichbar sind. So entschloss sich eine Mieterin angesichts einer funktionsuntüchtigen Gasetagenheizung, einen Fachbetrieb zu rufen. Die Rechnung betrug rund 600 Euro. Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 4 C 2725/09) war der Meinung, der Eigentümer müsse diese Summe begleichen, auch wenn er selbst den Auftrag nicht erteilt habe. Anders sah dies bei einigen zusätzlichen Arbeiten aus, die nicht dringend nötig gewesen waren, vom Handwerker aber trotzdem gleich miterledigt worden waren. Auf diesen Kosten blieb die Mieterin sitzen. Deswegen empfiehlt es sich, in solchen Fällen wirklich nur auf die Beseitigung des Hauptschadens zu drängen.

Der Eigentümer einer Immobilie ist zwar in der Regel der erste Ansprechpartner für den Mieter, wenn etwas nicht funktioniert. Doch er ist trotzdem nicht für jede Unannehmlichkeit persönlich verantwortlich zu machen. Das musste ein Mieter erfahren, in dessen Wohnung die Heizung nicht funktionierte und der dies sofort an den Eigentümer meldete. Dieser wollte Abhilfe schaffen, war jedoch vor Beginn der Arbeiten noch auf einen entsprechenden Beschluss der Hausgemeinschaft angewiesen, der sich immer wieder verzögerte. Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-11 S 114/06) entschied, dass der Mieter angesichts einer solchen Situation zwar die monatlichen Zahlungen mindern und fristlos kündigen könne. Doch darüber hinaus gehende Schadenersatzleistungen (für Makler und Umzug) seien nicht zu leisten. Schließlich habe der Eigentümer ja das ihm mögliche getan.

Ungefähre Angaben darüber, wann eine Heizung ihre Aufgaben nicht erfüllt habe, reichen in einem Zivilprozess in aller Regel für eine Mietminderung nicht aus. Das musste ein Mieter erfahren, dessen Ersatzansprüche vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 10 U 203/01) verhandelt wurden. Die Richter waren mit den „nicht hinreichend substantiiert(en)“ Feststellungen des Klägers unzufrieden. „Insoweit hätte es vielmehr der genauen Darlegung bedurft, an welchen Tagen welche Temperatur erreicht worden ist, woran es indes nach wie vor fehlt“, hieß es im schriftlichen Urteil. Die Lehre daraus: Man sollte in solch einer Situation ein möglichst genaues Störungsprotokoll führen.

Wenn eine Wärmepumpenanlage von vorneherein untauglich für eine Immobilie war, dann muss sich der Käufer nicht auf irgendwelche Kompromisse einlassen und kann das ganze Geschäft rückgängig machen. Im konkreten Fall hatte sich ein Wohnungsbesitzer für rund 12.000 Euro eine solche Anlage einbauen lassen. Später war festgestellt worden, dass im Kellerraum der dafür erforderliche Luftaustausch gar nicht stattfinden konnte. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 21 U 21/02) gewährte dem Käufer deswegen den so genannten großen Schadenersatz, das heißt eine komplette Rückzahlung des Kaufbetrages und des Werklohns gegen die Rückgabe der Anlage. Eventuelle Abschläge für die Nutzung der (ohnehin unzureichenden) Wärmepumpe wurden dabei nicht gemacht.

Ein Mieter hat Anspruch darauf, dass er in den Wintermonaten jederzeit auf die Heizung zurückgreifen kann. Allerdings darf er dabei auch nicht zu streng sein und muss geringfügige, manchmal unvermeidliche technische Störungen hinnehmen. „Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen“ reiche noch nicht für eine Mietminderung aus, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 3 U 10/07). Im konkreten Fall hatte der Mieter darüber Beschwerde geführt, dass Heizung und Warmwasser an sechs Tagen zwischen Februar und April zeitweise nicht funktioniert hätten. Genauere Daten blieb der Mieter in dem Verfahren zunächst schuldig, was seine Prozessaussichten zusätzlich verschlechterte.

Der Eigentümer einer Immobilie ist nicht berechtigt, das im Tank zurückgelassene Heizöl des Mieters wirtschaftlich zu verwerten. Er ist im Gegenteil grundsätzlich dazu verpflichtet, jegliche im Objekt belassene „Ware“ zunächst einmal in seine Obhut zu nehmen und sicher zu verwahren. Im vorliegenden Fall war dies nach Ansicht des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (Aktenzeichen 3 U 122/09) schon deswegen erforderlich gewesen, weil der Eigentümer dem Mieter den Zutritt zur Immobilie verweigert hatte. Der Betroffene wäre also gar nicht in der Lage gewesen, die etwa 15.000 Liter Heizöl „an sich zu nehmen“.

Wenn jemand ein Haus kauft und die bestehende Wohngebäudeversicherung übernimmt, dann sollte er sich unbedingt über deren Inhalt schlau machen. Im konkreten Fall hatte es im Vertrag geheißen, der Eigentümer müsse bei längerem Leerstand der Immobilie selbstständig Vorsorge gegen Kälteschäden treffen – zum Beispiel durch das Absperren von Leitungen und das Entleeren von Wasser führenden Anlagen. Der neue Eigentümer hatte das alles nicht getan und es war ein Schaden in Höhe von 100.000 Euro entstanden. Das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 8 U 1/07) entschied, dass die Versicherung dafür nicht aufkommen müsse. Die Entschuldigung des Eigentümers, er habe die Vertragsbedingungen nicht gekannt, sei nicht überzeugend.

Wenn in einer Wohnung oder einem Haus Schimmel entsteht, dann wird das häufig auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Nutzer zurückgeführt. Liegt aber gleichzeitig noch ein Baumangel vor, dann kann der Schimmel nach Überzeugung des Amtsgerichts Königs Wusterhausen (Aktenzeichen 9 C 174/06) nicht ohne weiteres den Mietern angelastet werden. Die Juristen gestanden den Betroffenen zu, wegen unzureichender Wohnverhältnisse ihre monatlichen Zahlungen zu mindern. Schließlich lasse sich ihr eigener „Verursachungsbeitrag“ an der Misere – etwa durch ungenügendes Heizen im Winter – nicht exakt bestimmen.

Quelle: http://www.lbs.de/