Immer noch nicht hinreichend bekannt: Verwalter kann sich (wieder) wählen

Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Beschluss vom 20. Juli 2006 entschieden, dass ein WEG-Verwalter, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers dessen Stimmrecht hinsichtlich der Beschlussfassung über seine eigene Bestellung ausüben kann. In einer Eigentümerversammlung ließen sich verschiedene Eigentümer durch den Verwalter vertreten. Es wurde unter anderem über die Wiederwahl des Verwalters und die Verlängerung des Verwaltervertrages beschlossen. Das Stimmrecht bemisst sich gemäß Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen. Der Verwalter hielt dabei mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Gegen die mit diesen Stimmen erfolgte Wiederwahl der Verwaltung wendeten sich die unterlegenen Wohnungseigentümer erfolglos. Der Senat in Hamm sah das Stimmrechtsverbot in § 25 Abs. 5 WEG nicht als Hinderungsgrund. Der Verwalter übe als Vertreter das Stimmrecht des Vertretenen, also des Eigentümers aus. Der Eigentümer nehme bei der Verwalterwahl mitgliedschaftliche Rechte war. Hierauf sei das Stimmrechtsverbot aber nicht anwendbar, „selbst wenn der so gefasste Beschluss der Umsetzung durch ein Rechtsgeschäft (also Abschluss des Verwaltervertrages) bedarf“. Dabei sei es nicht rechtsmissbräuchlich, sondern vielmehr für alle Beteiligten klar, dass der Verwalter mit diesen Vollmachten sich selbst wieder wählt.

Praxistipp

Sofern Eigentümer einem Verwalter z. B. über die Sondereigentumsverwaltung Dauervollmacht zum Abstimmen auf Eigentümerversammlungen erteilt haben, können sie diese für so sensible Bereiche wie die (Wieder-)Wahl des WEG-Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages aufheben und ggf. einem anderen Eigentümer erteilen oder dem Vertreter Weisung erteilen, wie abzustimmen ist. Damit sind die Eigentümer ausreichend geschützt. Die Verwalter wird die Entscheidung freuen, bestätigt sie doch eine frühere Entscheidung des OLG Hamburg (2 Wx 116/00 vom 16. Juli 2001). Da die eigene Wiederwahl aber doch befremdlich wirken kann, wäre zu überlegen, im Zweifel anderen Eigentümern Untervollmacht zu erteilen. Damit wäre auch der Auffassung genüge getan, dass ein Verwalter, zumindest wenn es auch um den Abschluss des Verwaltervertrages geht, nicht mit abstimmen darf.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 20. Juli 2006, 15 W 142/05, DWE 2006, 141 ff.