Newsletter Februar 2011

Verschließen der Hauseingangstür in Mehrfamilienhäusern – Verbietet der Brandschutz das Abschließen der Haustüren?
Stand 05/2010 Feuerwehr Dortmund – 37/Pressestelle

Regelmäßig gibt es zwischen Bewohnern eines Hauses unterschiedliche Auffassungen, ob die Hauseingangstür Nachts verschlossen werden soll. Es stehen sich hier Sicherungsinteressen (das Haus in der Nacht durch das Abschließen der Haustür besser gegen unerwünschte Eindringlinge zu schützen) und Sicherheitsinteressen (die Tür als ersten Flucht- und Rettungsweg passierbar zu halten) gegenüber.

Die Hausordnungen in vielen Mietshäusern und auch in Wohnungseigentumsanlagen geben den Sicherungsinteressen den Vorrang. Sie sehen vor, dass die Haustür in der Nacht während eines festgelegten Zeitraums verschlossen sein muss. Da der Hauptzugang zum Gebäude aber als erster Rettungsweg für die Bewohner genutzt wird, kommt es in diesem Fall zur Einschränkung der Fluchtmöglichkeit.

In der Frage, ob Flucht- und Rettungswege verschlossen werden dürfen oder nicht, muss der private und der gewerbliche Bereich getrennt betrachtet werden. Im gewerblichen Bereich ist es zwingend erforderlich, dass Türen in Flucht- und Rettungswegen durch einen einzigen Griff leicht und in voller Breite zu öffnen sind. Im privaten Bereich gibt es derzeit keine gesetzliche Regelung.
Dennoch birgt ein verschlossener Zugang in Flucht- und Rettungswegen aus Sicht der Feuerwehr Gefahren. Es ist in diesem Fall zwingend erforderlich, dass die flüchtende Person einen Haustürschlüssel mitführt um die Eingangstür zu öffnen. Bei einem Schadensereignis kann dies bei einer flüchtenden Person in Frage gestellt werden.

Auch ist es nicht nachvollziehbar, warum die Türen gerade in der Nacht abgeschlossen werden sollen. Die Gefahr vor Einbrüchen ist am Tage, wenn das Haus verlassen ist, eher größer als in der Nacht, wenn die meisten Bewohner zu Hause sind.
Um sowohl die Anforderung an den Schutz des Eigentums und die uneingeschränkte Nutzbarkeit des Fluchtweges zu erfüllen, gibt es die Möglichkeit die Haustür mit einem Panikschloss auszurüsten. Eine Vielzahl von technischen Ausführungen ermöglicht eine Verriegelung der Haustür und im Bedarfsfall eine Öffnung von innen durch Betätigung der Türklinke.

Quelle: Feuerwehr Dortmund – 37/Pressestelle  

Hier Können Sie das Originalformular der Feuerwehr  Dortmund herunterladen:http://dittmann-wohnungsverwalter.de/images/stories/pdf/sicherheitstipp_-_abschliessen_der_haustuer.pdf

Auch sehr interessant: (Fachdokumentation): Verbietet der Brandschutz das Abschließen der Haustüre?

Verbietet der Brandschutz das Abschließen der Haustüre? von RA. Dr. Horst

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Muss der Eigentümer bei Versicherungsschäden im Sondereigentum den Selbstbehalt von beispielsweise 500,– € bezahlen?

Leserbrief:

In dem Sondereigentum einer von uns verwalteten Wohnanlage trat ein Rohrbruch in der Wasserleitung auf, der eindeutig dem Sondereigentum zugerechnet werden muss. Die Schadensregulierung erfolgte über die Gebäudeversicherung, jedoch mit einem vertraglichen Einbehalt von € 500,00 (Eigenbehalt Versicherung).
Der betroffene Sondereigentümer sowie der Beirat ist der Ansicht, dass dieser Eigenbehalt – genau wie ein Schaden im Gemeinschaftseigentum – auf die WEG umgelegt werden muss, sprich der betroffene Sondereigentümer hat diese € 500,00 nicht alleine zu tragen, sondern nur anteilig.
Unsere Frage lautet nun, ob dies zutrifft, sprich muss die WEG den Eigenbehalt von € 500,00 tragen, obwohl es sich um einen Schaden im Sondereigentum handelt? Gibt es hierzu Gerichtsurteile?

Mit freundlichen Grüßen
gez. D.

Antwort von RA. Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt:
Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung:

Verbleibt nach Abwicklung eines das Gemeinschafts- und/oder das Sondereigentums betreffenden Versicherungsfalls ein aufgrund (wirksam) vereinbarter Selbstbeteiligung nicht gedeckter Schadensbetrag, stellt sich die Frage, wer den auf das Sondereigentum entfallenden nicht gedeckten Schadensbetrag aufzubringen hat.
Dies kann richtiger Auffassung nach nur die Gemeinschaft sein (vgl.: Nußbaum, NZM 2003, 617 (619). Zwar betrifft das Schadensereignis das Sondereigentum. Dieses ist jedoch nicht separat versicherbar und die Versicherung ist Sache der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 3 WEG.
Vereinbart diese nun eine Selbstbeteiligung, nimmt also vorgreiflich dem einzelnen Wohnungseigentümer dem ihm zustehenden vollständigen Versicherungsschutz teilweise, so ist der hieraus resultierende Restbetrag von der Gemeinschaft gem. § 16 Abs. 2 WEG zu tragen.

Fraglich ist, ob die Wohnungseigentümer berechtigt sind, durch Mehrheitsbeschluss festzulegen, dass der jeweilige Sondereigentümer eine Selbstbeteiligung allein zu tragen hat.
Ein solcher Beschluss wäre hier vertretener Auffassung nach zwar rechtswidrig, indes nicht nichtig und könnte in Bestandskraft erwachsen (so: OLG Köln, Beschl. v. 14.7.2003 – 16 Wx 124/03, ZMR 2004, 298 ff.).

Mit freundlichen Grüßen
Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Web: www.krall-kalkum.de

Anschaffung von Fachliteratur durch den Verwalter für den Verwaltungsbeirat auf Kosten der WEG entspricht ordnungsgeäßer Verwaltung

Das Bayerische Oberlandesgericht hat mit Beschluss vom 30.06.1993 – 2 Z 76/82, BWE 1983 123,124 – entschieden, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn Fachliteratur von der WEG-Verwaltung für den Verwaltungsbeirat angeschafft worden ist. Das Gericht führt auch aus, dass jeder Verwaltungsbeirat Anspruch auf Bereitstellung von Einführungsliteratur hat, da von keinem Miteigentümer grundsätzlich verlangt werden kann, das Beiratsamt zu übernehmen, ohne sich durch Fachliteratur informieren zu können. So auch Drasdo „Der Verwaltungsbeirat“ (S.64;Merle-Behrmann, § 29 RZ 115).

Ingo Dittmann

Verwaltungsgesellschaft als WEG-Verwalter: Gehen die Verwalterverträge nach Umwandlung auf die Nachfolgegesellschaft über?

Die Wohnungseigentümer müssen sich keine andere als die gewählte Person zum Verwalter „aufdrängen“ lassen. Ändert sich die gesellschaftsrechtliche Identität einer Verwaltungsgesellschaft, gehen die Verwalterverträge nicht auf die neue Gesellschaft über (LS des Verf.) OLG Köln, Beschl. v. 9.2.2006 – 2 Wx 5/06 – ZMR 2006, 385.

Der Fall:
Die Eigentümergemeinschaft bestellt die „M Hausverwaltungen GmbH“ zum Verwalter. Danach wandelt sich der Verwalter zunächst zur „M Hausverwaltungen GmbH & Co. KG“ und anschließend durch vollständigen Vermögensübergang im Wege der Anwachsung zur „NT GmbH“ um. Nun wird eine Wohnung verkauft. Nach der Teilungserklärung muss der Verwalter der Veräußerung zustimmen (§ 12 Abs. 1 WEG). Das Grundbuchamt verweigert die Eigentumsumschreibung, weil die erforderliche Zustimmung des Verwalters nicht vorliege. Die „NT GmbH“ sei nicht Verwalterin. Der Käufer legt Beschwerde ein.

Die Entscheidung:
Das OLG Köln gibt dem Grundbuchamt Recht. Die „NT GmbH“ sei nicht Verwalterin. Das Verwalteramt sei nicht auf sie übergegangen. Es sei an die Person des Verwalters gebunden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe ein Interesse daran, nicht einen Verwalter „aufgedrängt zu bekommen“. Deshalb scheide ein Übergang der Verwalterstellung aus, wenn infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eineandere Rechtspersönlichkeit werde. Dabei komme es maßgeblich darauf an, ob mit der Übertragung von Gesellschaftsanteilen bzw. einer Umstrukturierung eine Rechtsformveränderung verbunden sei oder ob die handelsund gesellschaftsrechtliche Identität der Verwaltungsgesellschaft bestehen bleibe (Verweis auf OLG Köln 24.9.2003 – 2 Wx 28/03 – www.justiz.nrw.de; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rd. 77). Hier liege ein identitätsändernder Rechtsformwechsel vor. Dieser sei jedenfalls durch die im Wege der Anwachsung erfolgte vollständige Vermögensübertragung auf die „NT GmbH“ erfolgt. Es komme nicht darauf an, ob der Eigentümergemeinschaft durch den Rechtsformwechsel Nachteile entstünden.

Kommentar:
Der Entscheidung ist im Prinzip zuzustimmen. Das Ergebnis mag zwar im  Einzelfall wenig einleuchten, wenn die Gemeinschaft keine Nachteile vom Rechtsformwechsel des Verwalters hat. Es ist auch zu bedenken, dass rechtsformwahrende Änderungen zulässig bleiben, obwohl sie (z.B. bei Auswechslung des Gesellschafterbestandes) größere (und nachteiligere) Folgen haben können. Es muss aber eine objektiv bestimmbare Grenze für Änderungen geben; das Abstellen auf die gesellschaftsrechtliche Identität ist hierfür geeignet. Praxishinweis Umwandlung: Nicht bei jeder Umwandlung ist eine erneute Bestellung erforderlich. So bleibt der Verwaltervertrag bestehen, wenn die Verwaltungsgesellschaft bei einer Verschmelzung das aufnehmende Unternehmen ist (vgl. OLG Köln 24.9.2003 a.a.O. m.w.N.). Man muss sich also mit dem Umwandlungsgesetz beschäftigen, um die entscheidende Frage der Identitätsänderung zutreffend beantworten zu können.

Praxishinweis Regressrisiko:
Der Verwaltungsbestand wird als maßgeblicher Faktor für den Wert von Verwaltungsgesellschaften, Gesellschaftsanteilen etc. angesehen. Umso  wichtiger ist für Käufer oder Übernehmer von Gesellschaften und Gesellschaftsanteilen, dass solche Transaktionen nicht zum Verlust von Verwalterverträgen führen. Die anwaltliche Beratung ist also risikoträchtig. Eine Haftungsbegrenzungsvereinbarung, u.U. verbunden mit einer Einzelfall-Haftpflichtversicherung, kann sich für den Anwalt lohnen. Praxishinweis Neubestellung: Wenn eine Verwaltungsgesellschaft durch Rechtsformänderung ihre Identität verloren hat, führt kein Weg an einem erneuten Bestellungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft vorbei. Zur betreffenden Versammlung kann nicht die geänderte Verwaltungsgesellschaft einladen, wohl aber z.B. der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, vgl. § 24 Abs. 3 WEG.

Praxishinweis Verwalterzustimmung:
Oft stellt erst das Grundbuchamt den Untergang einer Verwalterbestellung fest, wenn es die Wirksamkeit einer Verwalterzustimmung prüft. Die Eigentümergemeinschaft hat sich dafür möglicherweise gar nicht interessiert. Auch aus diesem Grund ist daher jeder Gemeinschaft zu raten, nach Inkrafttreten der WEG-Novelle von der durch § 12 Abs. 4 WEG-E eröffneten Möglichkeit zur Änderung der Gemeinschaftsordnung Gebrauch zu machen und die lästige Veräußerungsbeschränkung (Verwalterzustimmung) durch Beschluss abzuschaffen.

Quelle; http://www.ragreiner.de

Brandgefahr – Haftungsfalle für WEG-Verwalter

Bestehen in einer Wohnungseigentumsanlage Brandgefahren kann die Bauaufsichtsbehörde dem WEG-Verwalter selbst per Ordnungsverfügung aufgeben diese Gefahren zu beseitigen.
Dies gilt auch, wenn die Gefahren von  Bereichen ausgehen, die im Sondereigentum stehen.
VG Düsseldorf, Urteil v. 20.8.2010,  25 K 3682/1

Kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, falls er eine unwirksame Kündigung ausspricht und der Mieter hieraufhin wirtschaftliche Aufwendungen – hier: Beauftragung eines Rechtsanwalts – tätigt?

Hierzu nochmals BGH – Urteil vom 15.12.2010 – Az.: VIII ZR 9/10:
Nach der Rechtsprechung des BGH macht sich ein Vermieter, der schuldhaft – insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen – eine (materiell) unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet (BGH, Urteil vom 11. Januar 1984 – VIII ZR 255/82 – betreffend eine auf falsche Sachverhaltsdarstellung gestützte Kündigung; BGH, Urteil vom 08.07.1998 – XII ZR 64/96, betreffend eine auf eine unwirksame AGB-Klausel gestützte Kündigung; BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03, betreffend eine Eigenbedarfskündigung ohne tatsächlichen Selbstnutzungswunsch). Anwaltskosten, die ihm insoweit – außerhalb eines gerichtlichen Prozesses – durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich erstattungsfähig.
Fries Immobilienteam – Anmerkung 1:
Allein ein Verstoß gegen die Begründungspflicht (siehe oben II Ziff. 2) führt jedoch nicht zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters. Denn es besteht keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu unterlassen; der Vermieter macht dem Mieter den Besitz der Wohnung auch nicht vorwerfbar streitig, wenn er einen materiell bestehenden Kündigungsgrund nicht oder nicht ausreichend in der Kündigung darlegt. Dem Interesse des Mieters, die Kündigungsgründe frühzeitig zu erfahren und die Wahrnehmung seiner Rechte darauf einzustellen, wird bereits durch die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen Kündigung umfassend Rechnung getragen. Welche nicht oder nicht ausreichend dargelegten Gründe den Vermieter zu der ausgesprochenen Kündigung veranlasst haben, ist für den Mieter angesichts der sich bereits aus dem Begründungsmangel ergebenden Unwirksamkeit der Kündigung nicht mehr von Bedeutung.
Fries Immobilienteam – Anmerkung 2:
Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines berechtigten Kündigungsgrundes nicht beendet wird. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter dann ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten, die ihm insoweit – außerhalb eines gerichtlichen Prozesses – durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig.
Quelle  www.friesrae.de

Wann endet die Verpflichtung zur Schneeräumung?

Wenn man dauerhaft krank oder aus Altersgründen gebrechlich wird und deshalb die Schnee- und Eisbeseitigung nicht mehr erledigen kann, besteht die Möglichkeit der Befreiung. Man sollte sich dies vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen. Mancher Vermieter verlangt dann, dass der betroffene Mieter auf seine Kosten für eine Ersatzkraft sorgt. Das muss der Mieter in Hamburg grundsätzlich aber nicht.
AG Hamburg, 49 C 600/09, Urteil vom 15.3.2002

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Rauchen in der Eigentümerversammlung

Rauchen in einer Eigentümerversammlung ist für viele Beteiligte eine erhebliche Belästigung. Das Passivrauchen ist darüber hinaus nach zwischenzeitlich herrschender wissenschaftlicher Überzeugung in geschlossenen Räumen als gesundheitsgefährdend einzustufen. Für Asthmakranke ist die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung in verrauchten Räumen defacto unmöglich.
Der Antrag eines Miteigentümers in einer Eigentümerversammlung ein Rauchverbot auszusprechen, ist ein Geschäftsordnungsantrag der ohne Ankündigung in der Tagesordnung zulässig ist. über derartige Geschäftsordnungsanträge ist vor den Sachanträgen per Mehrheitsbeschluss abzustimmen. Weigert sich ein Versammlungsleiter über ein derartiges Rauchverbot abstimmen zu lassen, leiden die im weiteren Verlauf der Versammlung getroffenen Beschlüsse an einem formellen Mangel; denn dieses Verhalten kann begründeter Anlass für das Verlassen des Versammlungsraums geben und in seinen Auswirkungen einem rechtswidrigen Ausschluss aus der Versammlung gleich stehen (Beschluss des OLG Köln vom 16.08.2000 – 16 Wx 87/00 – NJW-RR 1001, 88 f). Entschließungen bzw. Maßnahmen des Versammlungsleiters zur Geschäftsordnung sind nicht selbständig anfechtbar. Dieser formelle Mangel hätte die Folge, dass die Beschlüsse anfechtbar sind soweit sich die Beschneidung von Teilnahmerechten des Antragstellers auf die Beschlussfassung ausgewirkt hätten. Dabei trifft die Wohnungseigentümer, die sich auf die Wirksamkeit eines Beschlusses berufen das Risiko dafür, dass sich die Unbeachtlichkeit des formellen Mangels feststellen lässt. Die Beschlussanfechtung bleibt daher nur dann erfolglos, wenn feststeht, dass der Beschluss auch ohne den rechtswidrigen Ausschluss aus der Versammlung zustandegekommen wäre. Dies ist dann der Fall, wenn unter Anlegung eines strengen Maßstabs bei tatrichterlichen Würdigung ausgeschlossen werden kann, dass der Antragsteller auf den Diskussionsverlauf und das Abstimmungsverhalten in der Eigentümergemeinschaft Einfluss genommen hätte. Der Ausschluss eines Eigentümers von der Stimmberechtigung berührt nämlich seiner Natur nach den Verlauf einer Eigentümerversammlung so wesentlich, dass sich eine Auswirkung auf die Beschlussfassung im Normalfall aufdrängt; denn dieser Mangel betrifft nicht nur den Abstimmungsvorgang als solchen, sondern auch die vorausgegangene Willenserklärung der Eigentümer, in die bei einem ordnungsgemäßen Verlauf der Versammlung Wortmeldungen und Beiträge des nicht (mehr) anwesenden Wohnungseigentümers hätten einfließen können. 
Derartige formelle Mängel rechtfertigen die Anfechtung aber auch dann nicht, wenn die angegriffene Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach und die übrigen Eigentümer gerichtlich gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG einen durchsetzbaren Anspruch auf Umsetzung der angegriffenen Beschlüsse hätten. In diesem Fall ist der formelle Mangel aus Rechtsgründen unbeachtlich, weil die getroffenen Beschlüsse ohne gefasst werden mussten. Auch in diesem Fall liegt das Risiko der Aufklärbarkeit allerdings nicht beim anfechtenden Eigentümer sondern bei der Eigentümergemeinschaft wegen der unberechtigten Verweigerung einer Abstimmung über den Geschäftsordnungsantrag Rauchverbot.

Quelle: ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
(c) 1999-2004 Dr. jur. Max-Josef Weigl

Sonderumlage bei Hausgeldrückstand

Die Eigentümergemeinschaft hat einen Entscheidungsspielraum bei der Höhe der Sonderumlage, wenn ein Wohnungseigentümer zahlungsunfähig ist. Sie kann zur Herstellung der eigenen Liquidität nur den Fehlbetrag der offenen Vorauszahlungen oder auch im Hinblick auf die weiterhin ausfallenden Zahlungen des insolventen Wohnungseigentümers die Sonderumlage festsetzen. Beides ist als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen (KG Berlin, Beschluss vom 26.3.2003, Az.: 24 W 177/02).
Quelle: www.breiholdt.de

Wer zahlt die Reparatur von Heizungsreglern?

Ein Wohnungseigentümer ließ die defekten Ventile seiner Fußbodenheizung reparieren. Die Kosten der Handwerkerrechnungen wollte er sich von der Eigentümergemeinschaft ersetzen lassen. Diese verweigerte die Zahlung, da die Heizung und somit auch die Ventile nicht Bestandteil des Gemeinschaftseigentums seien. Falsch, sagte nun laut www.mietrecht.net das Oberlandesgericht Stuttgart (Az. 8 W 404/07). Demnach würden alle Einrichtungen zur Regelung der Heizung auch dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen.

Quelle: http://www.ista.de/

Fehlende Unterschrift unter Protokoll: Eigentümerbeschluss ungültig

OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05

Ein Wohnungseigentümerbeschluss ist bei unzureichender Unterzeichnung des Protokolls anfechtbar. Auf diese Entscheidung des Oberlandesgerichts München macht Anette Rehm von der Quelle Bausparkasse alle Verwalter und Eigentümer aufmerksam.

Über die Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung wird üblicherweise gemäß Paragraf 24 Abs. 6 Satz 1 WEG vom Hausverwalter ein Protokoll erstellt. Bestimmte Formvorschriften sieht das Gesetz für die Niederschrift nicht vor. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und je nach Festlegung in der Gemeinschaftsordnung auch von einer weiteren Person, beispielsweise einem Wohnungseigentümer oder dem Verwaltungsbeirat zu unterschreiben.

Sinn des Protokolls ist es unter anderem, den Wohnungseigentümern innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfrist – ein Monat seit der Beschlussfassung – den Inhalt der in der Versammlung gefassten Beschlüsse auch in ihrer rechtswirksamen Formulierung aufzuzeigen und damit eine etwa beabsichtigte Beschlussanfechtung zu ermöglichen.

Die Münchner Richter erklärten im vorliegenden Fall einen Versammlungsbeschluss für anfechtbar. Fehlt die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche zweite Unterschrift eines Wohnungseigentümers unter dem Protokoll, so ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären, sofern nicht die Unterschrift im gerichtlichen Verfahren nachgeholt wird.

Information von Quelle Bausparkasse

Wohngebäudeversicherung: Ein Regenrohr ist kein „Ableitungsrohr“ im Versicherungssinne

Läuft die Dachrinne eines Hauses über, weil ein Regenabflussrohr gebrochen ist, so muss die Wohngebäudeversicherung des Hauseigentümers nicht für den Schaden aufkommen. Regeln die Versicherungsbedingungen, dass vom Schutz nur „Ableitungsrohre der Wasserversorgung außerhalb versicherter Gebäude“ umfasst sind, die „der Entsorgung dienen“, so treffe das eindeutig nicht auf Regenrohre zu, so das Landgericht Coburg. Denn ein Regenrohr, das nicht auch Abwässer abführt, sei nicht der Wasserversorgung zuzuordnen. Das ergebe sich bereits aus dem allgemeinen Sprachgebrauch. (LG Coburg, 23 O 786/09)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Beschränkte Redezeit auf WEG-Versammlung?

Amtsgericht Koblenz:
Rechtlich spricht nichts dagegen, die Redezeit während der Versammlungen einer drei Dutzend Mitglieder umfassenden WEG prinzipiell auf jeweils 5 Minuten zu beschränken. Zumindest dann nicht, wenn diese grundsätzliche Regelung ausdrücklich auch Ausnahmen von dem Limit zulässt.
Der Sachverhalt:
Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, war einer der 36 Eigentümer einer WEG mit der neu beschlossenen Geschäftsordnung nicht einverstanden. Die sieht eine „Redeordnung“ vor, welche die Sprechzeit der Diskussionsteilnehmer pro Tagesordnungspunkt auf 5 Minuten beschränkt. Damit werde aber sein Recht auf Gehör in unzumutbarem Maße beschnitten. Zumal eine Redezeitbegrenzung nicht abstrakt-generell bestimmt werden könne, sondern immer anhand der konkreten Umstände im Einzelfall geprüft werden müsse.
Die Entscheidung:
Letzterem stimmte das Gericht zu, sah dies aber erfüllt, weil der Vorsitzende ausdrücklich Ausnahmen zulassen kann. Die Redezeitbeschränkung diene dagegen der ordnungsgemäßen Durchführung der Versammlung. Denn die zur Verfügung stehende Zeit müsse möglichst gerecht und unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgrundsatzes verteilt werden. „Übermäßig lange Beiträge gehen aber stets zu Lasten der anderen Wohnungseigentümer“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Das kann mit einer solchen Regelung ausgeschlossen werden.
Bei überlangen Versammlungen besteht laut Koblenzer Richterspruch die Gefahr, dass am Ende der Tagesordnung liegende Punkte entweder gar nicht mehr oder nur noch flüchtig abgehandelt werden. Das stelle für die Allgemeinheit einen weit größeren Nachteil dar als die bloße Abkürzung eines einzelnen Rederechts.
Gericht: Amtsgericht Koblenz (Az. 133 C 3201/09 WEG)

Quelle: Deutsche Anwaltshotline

Immer noch nicht hinreichend bekannt: Verwalter kann sich (wieder) wählen

Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Beschluss vom 20. Juli 2006 entschieden, dass ein WEG-Verwalter, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, als Stellvertreter eines Eigentümers dessen Stimmrecht hinsichtlich der Beschlussfassung über seine eigene Bestellung ausüben kann. In einer Eigentümerversammlung ließen sich verschiedene Eigentümer durch den Verwalter vertreten. Es wurde unter anderem über die Wiederwahl des Verwalters und die Verlängerung des Verwaltervertrages beschlossen. Das Stimmrecht bemisst sich gemäß Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen. Der Verwalter hielt dabei mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Gegen die mit diesen Stimmen erfolgte Wiederwahl der Verwaltung wendeten sich die unterlegenen Wohnungseigentümer erfolglos. Der Senat in Hamm sah das Stimmrechtsverbot in § 25 Abs. 5 WEG nicht als Hinderungsgrund. Der Verwalter übe als Vertreter das Stimmrecht des Vertretenen, also des Eigentümers aus. Der Eigentümer nehme bei der Verwalterwahl mitgliedschaftliche Rechte war. Hierauf sei das Stimmrechtsverbot aber nicht anwendbar, „selbst wenn der so gefasste Beschluss der Umsetzung durch ein Rechtsgeschäft (also Abschluss des Verwaltervertrages) bedarf“. Dabei sei es nicht rechtsmissbräuchlich, sondern vielmehr für alle Beteiligten klar, dass der Verwalter mit diesen Vollmachten sich selbst wieder wählt.
Praxistipp
Sofern Eigentümer einem Verwalter z. B. über die Sondereigentumsverwaltung Dauervollmacht zum Abstimmen auf Eigentümerversammlungen erteilt haben, können sie diese für so sensible Bereiche wie die (Wieder-)Wahl des WEG-Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages aufheben und ggf. einem anderen Eigentümer erteilen oder dem Vertreter Weisung erteilen, wie abzustimmen ist. Damit sind die Eigentümer ausreichend geschützt. Die Verwalter wird die Entscheidung freuen, bestätigt sie doch eine frühere Entscheidung des OLG Hamburg (2 Wx 116/00 vom 16. Juli 2001). Da die eigene Wiederwahl aber doch befremdlich wirken kann, wäre zu überlegen, im Zweifel anderen Eigentümern Untervollmacht zu erteilen. Damit wäre auch der Auffassung genüge getan, dass ein Verwalter, zumindest wenn es auch um den Abschluss des Verwaltervertrages geht, nicht mit abstimmen darf.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 20. Juli 2006, 15 W 142/05, DWE 2006, 141 ff.

Prozessvollmacht des Verwalters

Rechtsfrage:
Bedarf der WEG-Verwalter für die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer im Anfechtungsprozess einer gesonderten Bevollmächtigung per Beschlussfassung der Wohnungseigentümer?
Hierzu LG Karlsruhe – Urteil vom 11.05.2010 – Az.: 11 S 9/08:
Der Verwalter ist bereits gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Anfechtungsprozess gesetzlicher Prozessvertretern der beklagten Wohnungseigentümer. Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie sämtlichen Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Da das Amtsgericht das schriftliche Vorverfahren angeordnet hatte, begann ab Zustellung der Beschlussanfechtungsklage an den Verwalter die gesetzliche Notfrist von zwei Wochen zur Verteidigungsanzeige zu laufen. Die Vorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist damit bereits nach ihrem Wortlaut erfüllt. Der Verwalter ist im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungs-macht auch befugt, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung für die beklagten Miteigentümer zu beauftragen.

Quelle: www.friesrae.de

Bis zu welchem Zeitpunkt kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Nutzungsentschädigung verlangen?

Der Vermieter kann nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Diese endet mit dem Tag der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter (BGH, Urteil vom 05.10.2005, Az.: VIII ZR 57/05). Für die Zeit nach Beendigung der Vorenthaltung verweist der BGH den Vermieter – bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen – auf die Geltendmachung eines Schadens in Folge einer erst späteren Vermietung (§ 546 a II BGB). Solche Ansprüche können sich aus Verzug des Mieters mit der Rückgabe oder aus allgemeiner Vertragspflichtverletzung ergeben.

Quelle: http://www.woelke-partner.de

Kann die Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum dem einzelnen Sondereigentümer übertragen werden?

Hierzu OLG Karlsruhe, Beschluss vom 07.07.2010 – Az.: 11 Wx 115/08:
Eine in der Gemeinschaftsordnung getroffene Zuweisung der Außentüren und Fensterverglasungen sowie der Tür- und Fensterflächen einschließlich Tür- und Fensterrahmen zum Sondereigentum ist – weil zwingend Gemeinschaftseigentum – wegen Verstoßes gegen § 5 Abs. 2 WEG nichtig. Aus der Nichtigkeit der Zuweisung zum Sondereigentum ergibt sich jedoch nicht zwingend die Geltung der gesetzlichen oder in der Gemeinschaftsordnung auch wiederholten Regelung, wonach die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum allein der Gemeinschaft obliege (vgl. § 16 Abs. 2 WEG § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG). Denn grundsätzlich kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Teile des Gemeinschaftseigentums, insbesondere solche, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder innerhalb der Räume des Sondereigentums befinden oder diese abgrenzen, und damit überwiegend allein dem Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen, auf diese Wohnungseigentümer durch Vereinbarung übertragen werden. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Quelle  www.friesrae.de

Kann eine Gemeinschaftsordnung die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch als Gültigkeitsvoraussetzung eines Wohnungseigentümerbeschlusses festlegen?

Hierzu LG Saarbrücken, Urteil vom 27.10.2010 – Az.: 5 S 7/10:
In einer Gemeinschaftsordnung kann grundsätzlich für die Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch festgelegt werden. Die Missachtung dieser Vorgabe führt jedoch nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses.

Quelle www.friesrae.de

Folgen durch Schlossaustausch für den Vermieter

Rechtsfrage:
Mit welchen Folgen muss der Vermieter rechnen, wenn er nach außerordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters in dessen Abwesenheit eigenmächtig die Wohnung öffnen, einen Schlossaustausch vornehmen und die Wohnung räumen lässt?
Hierzu BGH – Urteil vom 14.07.2010 – Az.: VIII ZR 45/09:
Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet (vgl. auch BGH WuM 2003, 708). Er hat sich auf Grund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind.

Quelle: www.friesrae.de

Muss der Mieter den Anschluss an Breitbandkabel dulden?

Der Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz stellt auch im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 II S. 1 BGB dar, weshalb der Mieter die Zustimmung zur dazu notwendigen Verlegung nicht verweigern darf. Es reicht für die Duldungspflicht des Mieters aus, dass der Vermieter sich von der Maßnahme eine bessere Vermietbarkeit verspricht und dies bei objektiver Betrachtung plausibel ist. Entscheidend ist, dass mit Kabel künftig wesentlich mehr Nutzungsmöglichkeiten bestehen und bereits jetzt mit Decoder mehr Programme zu empfangen sind. Damit stellt ein rückkanalfähiges Breitbandkabel überall eine duldungspflichtige Modernisierung dar (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04).

Quelle: http://www.woelke-partner.de

Wohnungseigentum: Installation von Rauchmeldern kann nicht über Mehrheitsbeschluss erfolgen – Rauchwarnmelder sind als Sondereigentum einzustufen

Eine Eigentümergemeinschaft kann nicht per Mehrheitsbeschluss die Installation von Rauchwarnmeldern beschließen, da Geräte dieser Art als Sondereigentum anzusehen sind und der Mehrheitsbeschluss somit nicht die erforderliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gegenstand hat. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek.
Im zugrunde liegenden Streitfall wurde auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen, in Schlafzimmern, Fluren und Kinderzimmern der Wohnungen Rauchwarnmelder zu installieren. Die Kosten für die Installation sollte aus den Instandhaltungsrücklagen beglichen werden, die jährliche Wartung sollte durch den Hausmeister erfolgen.

Eigentümer halten Installation von Rauchwarnmeldern für unzulässigen Eingriff in Sondereigentum.

Einige der Eigentümer hielten diesen Mehrheitsbeschluss für einen unzulässigen Eingriff in ihr Sondereigentum und klagten vor dem Amtsgericht Hamburg-Wandsbek gegen den Einbau der Rauchwarnmelder.

Gericht erklärt Mehrheitsbeschluss für nichtig!

Das Gericht gab den klagenden Eigentümern Recht und erklärte den Beschluss der Eigentümer für nichtig, da das Wohneigentumsgesetz für die Eigentümergemeinschaft nicht vorsieht, Angelegenheiten dieser Art per Mehrheitsbeschluss zu regeln.

Rauchwarnmelder dienen nicht dem Schutz anderer Eigentümer oder dem Bestand des Gebäudes.

Rauchwarnmelder würden entgegen verbreiteter Ansicht nach § 5 II WEG nicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, erläuterte das Gericht. Die Warnmelder seien nicht als für den Bestand des Gebäudes oder dessen Sicherheit erforderliche Gebäudeteile anzusehen. Anders als bei Brandmeldeanlagen, die bei Feuer und Rauchentwicklung Alarm in einer zentralen Stelle auslösen würden, würden die hier beschlossenen Rauchwarnmelder bei der Entstehung von Rauch lediglich einen Warnton innerhalb der betroffenen Räume abgeben. Sie dienten somit nicht dem Schutz anderer Eigentümer oder dem Bestand des Gebäudes. Die Geräte seien weder geeignet noch dazu bestimmt, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen sicheren Gebrauch der Wohnung und der Wohnanlage zu gewährleisten.

Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz für Einbau von Rauchwarnmeldern.

Nach Auffassung des Gerichts seien die Rauchwarnmelder sondereigentumsfähig und nach § 3 II b der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft – die besagt, dass innerhalb der Räume Fußbodenbeläge, Deckenputz, Wandputz und Wandverkleidungen […] im Sondereigentum stehen – entsprechend als Sondereigentum anzusehen. Eine Beschlusskompetenz für den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern bestehe für die Eigentümergemeinschaft somit nicht.

Referenz: Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 21.06.201 [Aktenzeichen: 740 C 31/10]
Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema: Wartungskosten für Rauchmelder sind als Betriebskosten umlagefähig(Amtsgericht Lübeck, Urteil vom 05.11.200 [Aktenzeichen: 21 C 1668/07])

Quelle: www.kostenlose-urteile.de

Ärger mit dem Winterdienst

Wer muss wann und wie Schnee und Glatteis beseitigen? Und wann kommt man als Mieter von der übernommenen Schneeräum-Verpflichtung frei? Diese Fragen sorgen immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern.
Wer ist zuständig?

Grundsätzlich ist die Schnee- und Eisbeseitigung Vermietersache. Es ist aber zulässig und weitgehend verbreitet, die Verpflichtung auf einen oder mehrere Mieter abzuwälzen. Das muss sich aber eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben.
Der Vermieter kann aber auch dann nicht sagen: „Nach mir die Sintflut“. Er hat die Verantwortung dafür, dass alles klappt. Insbesondere muss er, wenn mehrere Mietparteien vertraglich zur Schneeräumung verpflichtet sind, einen Reinigungsplan aufstellen.
Was muss gereinigt werden?
In § 33 Hamburgisches Wegegesetz ist genau geregelt, wann was zu tun ist. Die wichtigsten Einzelheiten:
·         Schnee und Eis müssen in der für den Fußgängerverkehr erforderlichen Breite geräumt werden (im Normalfall ein etwa 1 m breiter Streifen).
·         Treppen müssen in voller Breite frei gemacht werden.
·         Bei Glätte ist mit abstumpfenden Mitteln zu streuen, wobei Tausalz und tausalzhaltige Mittel nicht verwendet werden dürfen (Umweltschutz!).
Wann muss man in Aktion treten?
·         Schnee muss unverzüglich nach Ende des Schneefalls geräumt.
·         Eisglätte muss abgestreut werden, sobald sie eintritt.
·         Dauert der Schneefall über 20 Uhr hinaus an oder schneit und friert es erst nach dieser Zeit, so sind die Reinigungsarbeiten bis morgens um 8.30 Uhr, sonn- und feiertags bis 9.30 Uhr, zu erledigen.
Schneeschieber und Streumaterial
Der „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ sieht vor, dass der zur Reinigung verpflichtete Mieter selbst auf seine Kosten für die Beschaffung zu sorgen hat. Zumindest bei größeren Wohnanlagen sollte man als Mieter aber darauf dringen, dass der Vermieter Geräte und Material stellt, da die Kosten den einzelnen Mieter beträchtlich belasten können, von der Schwierigkeit der Beschaffung für autolose oder ältere Menschen ganz abgesehen.
Wege auf dem Grundstück
Die Wege auf den Grundstück (Zuwegung zum Haus, zu den Müllgefäßen und zu Kfz-Stellplätzen)müssen ebenfalls begehbar gehalten werden.
Wann endet die Verpflichtung?
Wenn man dauerhaft krank oder aus Altersgründen gebrechlich wird und deshalb die Schnee- und Eisbeseitigung nicht mehr erledigen kann, wird man von der Verpflichtung frei. Man sollte sich dies vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen. Mancher Vermieter verlangt dann, dass der betreffende Mieter auf seine Kosten für eine Ersatzkraft sorgt. Das muss der Mieter aber nicht! Warum, erläutert ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg.
Der Vermieter kann die Kosten für eine von ihm engagierte Ersatzkraft in aller Regel auf alle Mieter umlegen.

Quelle www.mieterverein-hamburg.de

„Die Wohnungseigentümer streiten, weil sich nicht gelernt haben zu argumentieren…“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.