Newsletter März 2011

Briefzustellung per E-Mail oder per E-Postbrief, das ist heute die bequeme und schnelle Alternative zur Übermittlung und Zustellung wichtiger Schreiben auf herkömmlichem Postwege.

„Der E-Postbrief – die Zukunft des Briefes ist digital“, so formulieren es aktuelle Werbeslogans. Aber ist das tatsächlich so? Kann man durch E-Mail oder durch E-Postbrief tatsächlich rechtssicher und beweisbar wichtige Schreiben zustellen und die darin enthaltenen rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen beweisbar dem Vertragspartner zugehen lassen?

Besteht Streit darüber, ob ein Vertragspartner, der mit einer E-Mail-Adresse am geschäftlichen Verkehr teilnimmt, eine bestimmte E-Mail erhalten hat, so trägt der Absender dieser E-Mail dafür die Beweislast.  So entschied das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 26.03.2009 (Az. I – 7 U 28/08). Das ist eigentlich nichts Besonderes. Denn der Absender einer rechtserheblichen Willenserklärung muss bereits nach dem Gesetz (§ 130 BGB) beweisen, dass sie dem Adressaten zugegangen ist.  Zugegangen ist eine Willenserklärung unter Abwesenden nach ständiger Rechtsprechung in Form eines Briefes schon dann, wenn sie zum Beispiel durch Einwurf des Schreibens in den Briefkasten des Empfängers in seinen Herrschaftsbereich gelangt ist, so dass er in zumutbarer Weise hiervon Kenntnis nehmen kann.

Übertragen auf die E-Mail müsste das bedeuten, dass eine E-Mail dann als zugegangen bewiesen werden kann, wenn der Absender nachweisen kann, dass seine elektronische Erklärung im E-Mail-Account beim Provider des Empfängers aufgelaufen ist. Der Empfänger kann sich dagegen nicht darauf berufen, er habe seinen Mail-Account nicht geöffnet, seine E-Mails nicht abgerufen und deshalb auch nicht gelesen.

Dies kommt einer Vereitelung des Zugangs gleich. Aufpassen muss man als E-Mail-Verwender aber in allen Fällen, in denen das Gesetz ausdrücklich Schriftform, wie zum Beispiel bei Mietkündigungen, voraussetzt. Eine E-Mail erfüllt die gesetzlichen Anforderungen an die Schriftform (§ 126 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht, allenfalls an die Textform (§§ 126a und 126b BGB), was aber nicht gleichgesetzt werden darf. Der E-Postbrief kann dagegen entweder elektronisch versandt oder von der Post ausgedruckt und wie ein gewöhnlicher Brief zugestellt werden. Dieser Dienst wird seit Juli 2010 angeboten.

Wer das E-Postbriefsystem nutzen will, muss sich zunächst als Nutzer registrieren und

im Rahmen des Postident-Verfahrens in einer Postfiliale mit seinem Ausweis identifizieren lassen.

Dann erhält er ein E-Postbrieffach, über das er elektronische Dokumente, wie zum Beispiel Word- oder PDF-Dateien, empfangen oder ab einem „Porto“ von 55 Cent an einen beliebigen Empfänger versenden kann.

Der Empfänger braucht ebenso ein E-Postbrieffach.

Dann wird ihm der Brief über das System bereitgestellt.

Andernfalls wird er von der Post gegen ein erhöhtes Entgelt ausgedruckt und wie ein gewöhnlicher Brief zugeschickt.

Für den Erhalt und den Versand von Briefen müssen sich die Nutzer mit einem Passwort ins System einloggen und eine Transaktionsnummer (TAN) eingeben.

Textform

Diese TAN wird ihnen zuvor per SMS auf ihr Handy geschickt. Sie dient zur Vorbeugung gegen Missbrauch des Systems. Auch der E-Postbrief kann als elektronisches Dokument dem Schrifttumserfordernis nicht genügen (§ 126 Abs.1 Satz 1 BGB), da er nicht eigenhändig unterschrieben werden kann. Das elektronische Dokument kann allenfalls ein Abbild von einem eigenhändig unterzeichneten Dokument enthalten. Elektronische Signaturen, die die Schriftform nach dem Signaturgesetz ersetzen sollen, sind aber weder standardisiert noch verbreitet und funktionieren deshalb in der Praxis noch nicht. Auch der E-Postbrief kann aber der Textform (§ 126b BGB) genügen. Was den Zugang solcher E-Postbriefe angeht, so gelten dieselben Prinzipien analog wie bei der E-Mail: Wer im Rechtsverkehr mit einer E-Postbrief-Adresse auftritt, dem sind Willenserklärungen zugegangen, wenn sie im Postfach abrufbereit gespeichert sind. Was die Beweisbarkeit des Zugangs angeht, so kann die Bildschirmerklärung der Post, der Brief sei vom Empfänger abgerufen worden, als Beweis genutzt werden.

Zeugenbeweis

Dies funktioniert aber nicht als Urkundsbeweis, weil sie nur in elektronischer und nicht qualifiziert signierter Form vorliegt. Möglich aber ist die Funktion einer solchen Erklärung als Augenscheinsbeweis im Prozess (§ 371 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Möglich ist auch der Zeugenbeweis durch den Posttechniker mit der Erklärung, der Brief sei in die Mailbox des Empfängers eingelegt worden. Weiter kann der Zeugenbeweis dadurch geführt werden, dass ein Dritter bezeugt, die Erklärung am Bildschirm gelesen zu haben. Wurde der E-Postbrief dem Empfänger in einem E-Postbrieffach nicht bereitgestellt, sondern von der Post ausgedruckt und versandt, gibt es keinen Zugangsnachweis

Schriftform nicht erfüllt

Die Situation ist dann identisch mit der Beweissituation bei Zustellung eines einfachen Briefes. Die Möglichkeit von Zugangsnachweisen bleibt also für elektronische Dokumente noch sehr lückenhaft. Wer wichtige rechtserhebliche Erklärungen in gesetzlich notwendiger Schriftform abgeben muss, sollte ohnehin die Finger von elektronischen Übertragungswegen lassen, die die Schriftform nicht erfüllen.

RA Dr. Hans Reinold Horst

Quelle: http://www2.haus-und-grund.com/

Leserbrief

Müssen Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Beschlusssammlung eingetragen werden?

Anwort: Nein!

Es müssen lediglich Beschlüsse zu Geschäftsordnungsanträgen, die den formalen Ablauf der Eigentümerversammlung betreffen, eingetragen werden. Beschlüsse z. B. zur Umstellung von Tagesordnungspunkten brauchen ausnahmsweise nicht in die Beschlusssammlung eingetragen zu werden.

Ingo Dittmann

Kaum zu glauben: Kosten der Balkonsanierung können dem Sondereigentümer allein auferlegt werden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann seit der WEG-Novelle per Beschluss Instandhaltungskosten am Balkon dem nutzenden Eigentümer auferlegen. Diese Befugnis besteht sogar dann, wenn die Teilungserklärung grundsätzlich eine andere Kostenverteilung vorsieht. Allerdings muss es sich bei der Entscheidung um einen Einzelfall und keine generelle Regelung handeln. Als weitere gesetzliche Hürde ist gemäß Paragraph 16 Abs. 4 WEG die sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit vorgesehen: Für den Beschluss müssen mindestens drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, stimmen. Der Eigentümer, an dessen Wohnung sich der Balkon befindet, kann sich gegen einen entsprechenden Beschluss nicht wehren. Dies hat das Amtsgericht Oldenburg mit Urteil vom 19. Februar 2008, E10 c 10016/07 (WEG), bestätigt.

Quelle: Rechtsanwältin Bettina Baumgarten – www.bethgeundpartner.de

Wohnungsschimmel: Lüftungsverhalten des Mieters

Mietern ist es nicht zuzumuten , die Wohnung zum Schutz vor Schimmel fünfmal am Tag zu lüften. Das hat das Amtsgericht Frankfurt a.M. entschieden (Urt. v. 9.7.2007; Az.: 33 C 1906/06-31). In einer Mietwohnung war Schimmel aufgetreten. Der Vermieter unternahm nichts und erklärte, die Mieter seien selbst verantwortlich, da sie unzureichend gelüftet hätten. Sie hätten fünfmal täglich lüften müssen. Das Gericht sah das anders. Normalerweise müsse eine Wohnung nur zweimal täglich für mindestens 10 Minuten gelüftet werden. Reiche das – wie hier – nicht aus, um Feuchtigkeit zu verhindern, etwa wegen baulicher Besonderheiten wie dünnen Wänden und Metallrahmen an den Fenstern, sei es den Mietern nicht zumutbar, fünfmal zu lüften, also tagsüber etwa alle zwei Stunden. Die Wohnung sei vielmehr mangelhaft und die  Mieter dürften die Miete mindern, so das Urteil.

Quelle: www.recht-einfach-erklaert.de

Balkonsanierung im Wohnungseigentum – zahlt auch derjenige, der gar keinen Balkon hat?

von Rechtsanwalt Martin Spatz, München

Auf ca. 25 Mrd. € wird der auf Wohnungseigentümergemeinschaften in den nächsten 5 Jahren zukommende Sanierungsaufwand geschätzt. Vielfach entwickelt sich dabei innerhalb der Gemeinschaften Streit über die Verteilung der Sanierungskosten bei Maßnahmen an Teilen des Gemeinschaftseigentums, welche nur einige Eigentümer nutzen können, während andere Eigentümer von einer Nutzung ausgeschlossen sind. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte mit Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 – über die Kostenverteilung einer Balkonsanierung in einer kleineren Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Die Anlage bestand aus 14 Einheiten. Nur sechs Wohnungen hatten einen Balkon, über dessen Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum die Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthielt.

Der BGH hat entschieden, dass die Kosten der Sanierung der Balkone nicht nur von den Eigentümern der Wohnungen mit den Balkonen, sondern von der gesamten Gemeinschaft zu tragen sind. Auch die mit der Reform des WEG im Jahr 2007 eingeführten Regelungen zum Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels konnten kein anderes Ergebnis herbeiführen.

Der BGH stellte zunächst klar, dass Arbeiten am Balkon, soweit sich diese nicht auf den Innenanstrich und den Bodenbelag beschränken, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum darstellen. Enthält die Teilungserklärung keine anderweitige Kostenregelung über Balkone, bestimmt sich die Kostenverteilung somit auch im Falle der Balkonsanierung nach der allgemeinen Kostenregelung über die Verteilung der Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum (soweit in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt wird, richtet sich die Verteilung der Kosten nach § 16 Abs.2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile).

Ein Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung – entweder aus § 10 Abs.2 Satz 3 WEG (als generelle Änderung auch für die Zukunft) oder nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG (als Einzelfallregelung für die konkrete Maßnahme) – ergibt sich nach Ansicht des BGH nicht schon dann, wenn die abgeänderte Kostenverteilung dem unterschiedlichen Nutzen am Balkon Rechnung trägt, sondern erst dann, wenn ein „Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.“

Das Maß der Kostenmehrbelastung ist also nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an den bisherigen Kostenverteilungsschlüssel. In die Abwägung einzubeziehen sind vielmehr insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, so dass die Anforderungen an den Anpassungsanspruch auch nach der Reform des WEG weiterhin erheblich bleiben.

Quelle: www.immorecht-anwalt.de

info@raspatz.de

Dietlindenstr. 15, 80802 München

Tel. 089 442398 74

Die Wanne ist rau…

Ist die Badewanne einer Mietwohnung dermaßen rau, dass der „Insasse“ das Gefühl hat, „auf Sand zu sitzen“, so hat der Vermieter die Pflicht, die Wanne auf seine Rechnung auszutau-schen. Das gelte auch dann, wenn die Wanne erst 14 Jahre als ist. Sie müsse jedenfalls so be-schaffen sein, dass der Mieter darin „unbeschwerte Badefreuden“ genießen kann. (Amtsgericht Hannover, 414 C 16262/08)

Quelle: Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Unbefugte Stellplatznutzung – Einstweilige Verfügung?
Im vorliegenden Fall parkte ein anderer Pkw innerhalb weniger Tage auf einem von einem Dritten gemieteten Tiefgaragenstellplatz. Der Mieter hinterließ Hinweise auf diesen Umstand an der Windschutzscheibe, die jedoch keine Besserung brachten. Daher beantragte der Mieter eine einstweilige Verfügung gegen den Halter des Fahrzeugs, mit der ihm die Benutzung des Parkplatzes untersagt werden sollte. Der Halter wand jedoch ein, an den fraglichen Tagen das Fahrzeug nicht benutzt zu haben. Ein Unterlassungsanspruch gegen den Halter kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn er Kenntnis davon hat, dass der Fahrer seines Wagens wiederholt verkehrswidrig geparkt hat und er nichts dagegen unternimmt. Dies konnte nicht nachgewiesen werden. Sofern ein Halter seinen Wagen einer Person mit einer gültigen Fahrerlaubnis überlässt, kann er davon ausgehen, dass diese sich an die Verkehrsregeln hält. Der Stellplatzinhaber hätte daher den Fahrer ausfindig machen und diesen gerichtlich in Anspruch nehmen müssen. Der Antrag des Mieters wurde daher zurückgewiesen.
LG München I, 13.8.2009, Az.: 31 S 11019/09 Quelle:

www. ml-fachinstitut.de

Zählen ist Verwalterpflicht

Zu Beginn der Eigentümerversammlung war vom Hausverwalter die Beschlussfähigkeit festgestellt worden. Nach der sehr langen Versammlung bestritt einer der Betroffenen die Rechtsgültigkeit späterer Entscheidungen, weil nur noch sechs von zwölf Eigentümern und damit zu wenige anwesend gewesen seien. Das Oberlandesgericht Köln stellte fest, dass die Versammlungsleitung zu jedem Zeitpunkt ein Auge auf die Beschlussfähigkeit zu werfen hat. Keinesfalls reiche es, dies nur zu Beginn des Treffens zu tun. Insbesondere dann, wenn sich die Zusammensetzung der Anwesenden geändert hat oder wenn Zweifel an der Beschlussfähigkeit geäußert werden, hilft nur eines: Nachzählen. (Oberlandesgericht Köln, Aktenzeichen 16 Wx 13/02)

Quelle: http://www.ista.de/

Wann ist ein Kostenverteilungsschlüssel unbillig?

BGH-Beschluss zum Änderungsanspruch von Miteigentümern

Die Bundesregierung legte am 13. Oktober 2004 einen Entwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vor. Über den wesentlichen Inhalt der Änderung berichteten wir bereits in der Novemberausgabe der BHZ (Seite 498). Nach der Gesetzesnovelle sollen Wohnungseigentümer künftig einen Anspruch auf erleichterte Änderung der Gemeinschaftsordnung erhalten. So sollen die Eigentümer in Zukunft auch den Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern können. Nach der bisherigen Rechtslage ist dies nur mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer möglich. Gerade bei der Kostenverteilung führte dies bisher oft zu grob unbilligen Ergebnissen. So etwa bei nachfolgender, relativ häufig vorkommender Konstellation:

Ein Gebäude wird in Wohnungseigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung wird den Eigentümern der im obersten Geschoss liegenden Wohnungen gestattet, das Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen. In der Gemeinschaftsordnung ist festgelegt, dass die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Miteigentumsanteilen verteilt werden. Die Miteigentumsanteile sind nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen gebildet. Später erfolgte der Ausbau des Dachgeschosses. Dadurch erhielten die Eigentümer der betroffenen Wohnungen größere Wohnflächen. Die übrigen Wohnungseigentümer verlangen deshalb eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.

Nach derzeitiger Rechtslage gilt Folgendes:

Nach § 16 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Da diese Vorschrift nicht zwingend ist, werden die Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung häufig auch nach anderen Kriterien festgelegt. So etwa nach Wohn- und Nutzflächen oder aber auch nach Kopfzahl der tatsächlichen Nutzer. Wollen die Eigentümer den Kostenverteilungsschlüssel ändern, so kann dies grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen, sondern nur durch Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Naturgemäß wird von denjenigen Eigentümern, die wegen hinzugekommener Wohnflächen künftig mit höheren Kosten belastet werden sollen, eine solche Zustimmung oft nicht erteilt.

Wenn die Gemeinschaftsordnung keine sogenannte Öffnungsklausel, wonach die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auch durch Mehrheitsbeschluss zulässig ist, enthält, bleibt den Wohnungseigentümern zur Änderung des angepassten Kostenverteilungsschlüssels nur der Rechtsweg. Dabei ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen die Miteigentümer einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels haben, umstritten.

Relativ einfach sind diejenigen Fälle zu behandeln, bei denen der Kostenverteilungsschlüssel von Anfang an verfehlt ist, etwa weil ein vorgesehenes Bauteil gar nicht errichtet wurde oder weil von Anfang an die Wohn- und Nutzflächen falsch berechnet wurden und deshalb die Miteigentumsanteile entsprechend falsch sind. Hier steht den Eigentümern ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu. Wesentlich größere Probleme bereiten dagegen die Fälle, in denen die ursprünglich festgelegten Miteigentumsanteile wegen Schaffung neuer Wohnflächen (z.B. Dachgeschossausbau) nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen.

Der Bundesgerichtshof hatte vor kurzem mit Beschluss vom 7. Oktober 2004 (BGH, Az: V ZB 22/04) wiederum über die Frage zu entscheiden, wann die Eigentümergemeinschaft in solchen Fällen einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hat.

Grundsätzlich gilt, dass eine bestimmte Prozentgrenze, bis zu der eine Mehrbelastung hingenommen werden muss, nicht besteht. Ein Änderungsanspruch kommt nur dann in Betracht, wenn die geltende Regelung der Kostenverteilung zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt. Im Einzelfall haben dies die Obergerichte angenommen bei einer Kostenmehrbelastung eines Wohnungseigentümers von 253% (BayObLGZ 1991, 396, 399) von 171%, (BayObLGZ 1987, 66, 69) und von 87,5% (BayObLG, WuM 1997, 61,62). Verneint worden ist eine grobe Unbilligkeit bei einer Kostenmehrbelastung zwischen 12 % und 50 % Prozent durch das Bayerische Oberste Landesgericht und von 27 % durch das OLG Düsseldorf.

Der BGH stellte erneut heraus, dass es keine starren prozentualen Grenzen gibt und das Maß der Kostenmehrbelastung nicht alleiniges Kriterium einer groben Unbilligkeit ist. Zu berücksichtigen sind vielmehr die gesamten Umstände des konkreten Einzelfalls. Eine grobe Unbilligkeit kann zu verneinen sein, wenn bei einer gebotenen längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, dass es zu einem wirtschaftlichen Ausgleich einer einmaligen Kostenmehrbelastung kommen wird. Grobe Unbilligkeit kann auch ausscheiden, wenn die Ursache einer Kostenmehrbelastung ausschließlich dem Risikobereich des betroffenen Wohnungseigentümers zuzuordnen ist. Ferner, wenn die Auswirkungen einer nicht sachgerechten Kostenverteilungsregelung bereits bei Erwerb des Wohnungseigentums absehbar waren.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist immer eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen und ein strenger Maßstab zu Grunde zu legen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, ob der beanstandete Kostenverteilungsschlüssel auf sämtliche oder nur auf einen Teil der Gemeinschaftskosten Anwendung findet. Letzteres ist gegeben, wenn beispielsweise die Heizkosten oder weitere Kosten nach Verbrauch umgelegt werden, wie etwa Wasserversorgung oder Abwasserentsorgung.

Maßgeblich ist nach der Entscheidung des BGH, ob im Wege einer so genannten ergänzenden Auslegung der Gemeinschaftsordnung ein Änderungsanspruch der Miteigentümer besteht. Dies ist der Fall, wenn sich aus den Bestimmungen der Teilungserklärung unter Berücksichtigung des Aufteilungsplanes ergibt, dass das Verhältnis der Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten bestimmt worden war. Wenn sich dabei die Wohnflächen durch spätere bauliche Maßnahmen (Dachgeschossausbau) verändern, so entsprechen sie nicht mehr den ursprünglich vorgesehenen Miteigentumsanteilen. Dies wiederum führt dazu, dass eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der (ehemals bestehenden) Miteigentumsanteile nicht mehr sachgerecht ist.

Für die Sicherstellung eines sachgerechten Verteilungsschlüssels ist daher nach dem Beschluss des BGH vom 7. Oktober 2004 ein Anspruch der übrigen Eigentümer auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gegeben. Dies deshalb, weil die zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümer nicht erwarten können, dass sich die anderen Miteigentümer an den höheren Kosten der vergrößerten Sondereigentumseinheiten beteiligen. Es gebe keine Gründe, den übrigen Wohnungseigentümern den Verzicht auf den sachgerechten Verteilungsschlüssel wegen baulicher Veränderungen zuzumuten, die außerhalb ihres Einflussbereiches liegen.

Ein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile an sich kommt allerdings nach dem Beschluss des BGH nicht zwingend in Betracht, weil ein solcher wiederum zur Erhöhung der Stimmrechte führen könnte. Dies ist nach dem Beschluss des BGH nicht erforderlich – die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist ausreichend.

Zusammenfassung

Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist gegeben, wenn die bestehende Regelung über die Verteilung der Kosten zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt. Dies richtet sich nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers, sondern nach den gesamten Umständen des einzelnen Falles. Ein Änderungsanspruch kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen erfolgt, die Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Wohnflächen gebildet wurden, die tatsächlichen Wohnflächen sich jedoch durch Maßnahmen einzelner Sondereigentümer (Dachgeschossausbau) verändert haben.

Der Beschluss des BGH wird auch nach der geplanten Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes Bedeutung haben, da hieraus auch Einzeleigentümer Ansprüche auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ableiten können.

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Rechtsanwalt Georg Hopfensperger

Rechtsanwaltskanzlei Ziegelmayer & Hopfensperger, Karlsplatz 7, 80331 München,

Tel: 089 – 549 08 52 – 0

Zwangsverwalter bekommt eine Stimme pro Wohnung

Ist für mehrere Einheiten in einer Wohnungseigentumsanlage ein Zwangsverwalter eingesetzt worden, so hat dieser bei Eigentümerversammlungen für jede Wohnung eine Stimme.(Kammergericht Berlin, 24 W 322/02)

Hausverbot gegen Besucher

BVerfG, Urteil vom 06.10.2009, Az.: BvR 603/09, NZM 2010, 44

Sachverhalt:

Die klagende WE einer Wohnungseigentumsanlage ist an einer Psychose erkrankt. Auf Grund der Erkrankung ist sie nicht in der Lage, ihren Alltag zu bewältigen und benötigt dringend die Unterstützung ihres Lebensgefährten. Über Jahre hinweg kommt es zu Beschwerden mehrerer Wohnungseigentümer mit der Begründung, durch die Klägerin und ihren Lebensgefährten werde immer wieder die Nachtruhe in erheblicher Weise gestört.

Auf Grund dieser Beschwerden fassen die WE schließlich im Jahr 2008 in einer Eigentümerversammlung den Beschluss, dem Lebensgefährten der Klägerin ein uneingeschränktes Hausverbot zu erteilen.

Die Klägerin erhebt gegen diesen Beschluss Klage auf Feststellung der Nichtigkeit, hilfsweise Anfechtungsklage. Als Begründung führte die Klägerin an, dass es der WEG an einer Beschlusskompetenz zum Erlass eines Hausverbots fehlt und darüber hinaus von der Klägerin und ihrem Lebensgefährten keine Störungen ausgehen. Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen, was vom Berufungsgericht betätigt wurde. Die Klägerin legt gegen diese Entscheidung Verfassungsbeschwerde ein.

Entscheidung des Gerichts:

Die Verfassungsbeschwerde der Klägerin hat Erfolg. Das Bundesverfassungsgericht sieht die Klägerin in ihrem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (Eigentumsgarantie) verletzt. Art. 14 Abs. 1 GG gibt dem Eigentümer insbesondere auch das Recht darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt. Das Bundesverfassungsgericht sieht in dem generellen Hausverbot zunächst einmal die Geltendmachung eines Anspruchs auf Unterlassung des Betretens und Verweilens des Lebensgefährten der Klägerin in deren Wohnung. Der Beschluss greift daher in das grundrechtlich geschützte Selbstbestimmungsrecht der Klägerin über die Nutzung ihres Sondereigentums und die Bestimmung des Zutritts zu ihm ein. Das Nutzungsrecht ihres Sondereigentums erfährt aber seine Grenzen in § 14 WEG, wonach die Nutzung des Sondereigentums zu keinen unangemessenen Benachteiligungen der anderen Wohnungseigentümer führen darf.

Es ist daher grundsätzlich zwischen der geschützten Eigentumsgarantie der Klägerin und dem ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf ungestörten Nutzung ihres eigenen Wohnungseigentums abzuwägen und der Interessenskonflikt nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz (schonender Ausgleich der betroffenen Rechte) fallbezogen zu lösen. Dabei ist zu klären ob das Hausverbot zur Durchsetzung der Grundrechte der übrigen Eigentümer erforderlich war oder ob mildere Mittel ausgereicht hätten.

Das Bundesverfassungsgericht kommt zu dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer den Lebensgefährten der Klägerin grundsätzlich nur auf Unterlassen unzumutbarer Lärmbelästigungen in Anspruch nehmen konnten, nicht jedoch von ihm verlangen konnten, die Wohnung der Klägerin nicht mehr zu betreten. Das Bundesverfassungsgericht schloss daher nicht aus, dass bei Beachtung der verfassungsrechtlichen Grundsätze die Beschlussanfechtung der Klägerin Erfolg gehabt hätte, da ein Beschluss über ein gesetzlich nicht zulässiges Hausverbot nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und daher anfechtbar ist. Der Rechtsstreit wurde daher zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen. Gleichzeitig wies das Bundesverfassungsgericht das Landgericht darauf hin, dass auch eine Nichtigkeit des Beschlusses in Betracht kommt.

Quelle: www.friesrae.de/

Wohngebäudeversicherung nicht fachgerechte Rohrverbindung kein Versicherungsfall

Nach den Allgemeinen Versicherungsbedingungen ist eine Wohngebäudeversicherung nur dann einstandspflichtig, wenn ein Rohrbruch oder Leitungswasserschaden vorliegt. Ein Rohrbruch setzt begrifflich voraus, dass das Rohrmaterial beschädigt ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn die Rohre selbst intakt und lediglich nicht fachgerecht miteinander verbunden sind.

Quelle: http://www.brennecke-partner.de/

Wenn die Hausverwaltung ungültige Mietvertragsklauseln benutzt …

Verwendet eine Hausverwaltung Mietvertragsklauseln, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam sind (z.B.

Schönheitsreparaturklauseln), so macht sich die Hausverwaltung gegenüber dem Vermieter Schadenersatzpflichtig. Dies gilt natürlich nur für den Fall, dass die Hausverwaltung für den Vermieter auch die Gestaltung der Mietverträge übernimmt. In diesem Fall ist die Verwendung von Klauseln, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam sind, ein Verstoß gegen die Pflichten als Verwalter, da es bei einer entgeltlich tätigen Hausverwaltung zumutbar ist, dass sich in juristischer Fachliteratur über die Möglichkeiten zur Vertragsgestaltung informiert wird – und zwar auf dem neuesten Stand.

KG, 13.10.2006 – Az: 3 U 3/06

Quelel: http://www.anwaltonline.com

Einstweilige Verfügung auf Herausgabe der Verwalterunterlagen u. a.

AG Kelheim v. 19.10.2007 – 5 C 0965/07, ZMR 2008, 82
Im Wege der einstweiligen Verfügung kann die WE-Gemeinschaft, vertreten durch den neu gewählten Verwalter, vom Ex-Verwalter die Herausgabe der Verwalterunterlagen zwecks befristeter Einsichtnahme verlangen, auch wenn der Ex-Verwalter den Abwahlbeschluss angefochten hat.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Kindergeschrei muss geduldet werden

Lärm durch spielende Kinder ist nach ganz überwiegender Auffassung in der Rechtsprechung gerade in einem Mehrfamilienhaus als ortsüblich anzusehen. Daher können im Regelfall weder die Mitmieter noch der Vermieter mit Aussicht auf Erfolg dagegen vorgehen.

Eine Unterlassungsklage oder eine Kündigung des Mietverhältnisses ist daher nur besonders gelagerten Ausnahmefällen aussichtsreich, wenn der Lärm das übliche Maß weit übersteigt. In einem solchen Fall, der dem LG Halle zur Entscheidung vorlag, hat das Gericht noch zusätzlich darauf hingewiesen, dass vor Ausspruch der Kündigung jedenfalls eine vorherige Abmahnung erforderlich ist und auch ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der Kündigung bestehen muss. Auf eine Abmahnung, die über ein Jahr zurückliegt, kann eine Kündigung nicht mehr gestützt werden, da der Mieter nach der Abmahnung davon ausgehen durfte, die Geräuschentwicklung durch das Kind auf ein erträgliches Maß begrenzt zu haben (LG Halle, Urteil v. 11.01.2002, 1 S 192/01, NZM 2003, S. 309).

Die Grundsätze dieser Entscheidung gelten auch für andere Fälle eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters, z. B. laufend unpünktliche Mietzahlung, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. Zwischen der Vertragsverletzung und der Abmahnung sowie zwischen der Abmahnung und der Kündigung muss ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen; anderenfalls kann die Abmahnung eine nachfolgende Kündigung nicht mehr stützen und muss deshalb wiederholt werden.

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Kinderlärm künftig keine „schädliche Umweltbeeinträchtigung“ mehr

Grenzwerte für Geräuschimmissionen sollen künftig bei Kinderlärm keine Rolle mehr spielen. Wie die Bundesregierung am 16.02.2011 mitteilt, hat das Bundeskabinett einen entsprechenden Gesetzentwurf beschlossen. Bei Klagen beispielsweise gegen Kindertagesstätten kann demnach in Zukunft keine „schädliche Umweltbeeinträchtigung“ mehr geltend gemacht werden. Bislang konnten Kläger sich auf das Bundes-Immissionsschutzgesetz berufen. Nach der geplanten Neuregelung darf von Spielplätzen oder Kindertagesstätten ausgehender Kinderlärm nicht mehr wie Lärm anderer Quellen beurteilt werden.

Quelle: www. ml-fachinstitut.de

Aktuell: DMB Broschüre „Die zweite Miete” neu aufgelegt

Der Deutsche Mieterbund hat seine Betriebskostenbroschüre „Die zweite Miete” überarbeitet und neu aufgelegt. Auf 96 Seiten erklären Mietrechtsexperten die häufigsten Probleme und Streitpunkte und geben in verständlicher Sprache Tipps, wie die Betriebs- und Heizkostenabrechnung geprüft werden kann. Die aktuellste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist selbstverständlich eingearbeitet. Zudem enthält die Broschüre eine Muster-Heizkostenabrechnung, Checklisten zur Überprüfung der Abrechnungen und viele Vergleichszahlen, mit deren Hilfe eingeschätzt werden kann, ob die geforderten Zahlungen des Vermieters angemessen sind oder nicht.

Die Broschüre „Die zweite Miete“ (ISBN 978-3-933091-87-1), 96 Seiten, 6 Euro, ist in der Geschäftsstelle des MIETERVEREIN ZU HAMBURG, Beim Strohhause 20 (bei U/S-Bahn Berliner Tor) erhältlich oder zu bestellen beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten).

Mieter/Eigentümer/Verwalter Mieter können sich das Merkblatt Nr. 14 (Nebenkosten – die „Zweite Miete“) und Nr. 35 (Die Heizkostenabrechnung- worauf muss ich achten?) von der Internetseite www.mieterverein-hamburg.de herunterladen. Nichtmitglieder erhalten unter Tel. 8 79 79-345 eine telefonische Auskunft durch die Juristen des MIETERVEREIN ZU HAMBURG

Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

Update Mietspiegel-Programm

Das  Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 570 Städten wurde aktualisiert und kann in der Version 6.00 unter der URL

http://www.anwaltonline.com/mietspiegel/index.html

kostenfrei heruntergeladen werden.

„Du sollst deinen Verwalter lieben. … nicht den Nächstbesten! “

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.

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