Innere Angelegenheiten
Was Verwalter und Wohnungsbesitzer rechtlich alles verbindet

Die Beziehung zwischen dem Verwalter einer Wohnanlage und den Eigentümern bzw. den Mietern ist eine ganz besondere. Sie geht häufig über einen rein geschäftsmäßigen, sachlichen Kontakt hinaus. Denn Entscheidungen, die das ureigenste Wohnumfeld eines Menschen betreffen, werden von den Betroffenen häufig entsprechend emotional wahrgenommen. Streitfälle sind dabei nicht zu vermeiden – egal, ob es um Detailfragen der Hausordnung, die Anbringung von Blumenkästen auf dem Balkon oder um Abrechnungsprobleme geht. Alle Gerichtsinstanzen in Deutschland, vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof, sind immer wieder mit derartigen Fragen befasst. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat acht Urteile aus diesem Lebensbereich gesammelt. Im Zentrum stehen immer der Verwalter und sein Wirkungskreis: Wie weit darf er bei seiner Arbeit gehen, was fällt in seinen Verantwortungsbereich, wann macht er sich haftbar?

Welche Aufgaben muss ein von der Eigentümergemeinschaft beauftragter Verwalter überhaupt erledigen und wie ist dieses Engagement zu honorieren? Das ist in der Regel in einem Vertragswerk genau geklärt. Eine Gemeinschaft in Hessen beschloss trotzdem, dass bestimmte, mit dem Verwalter ohnehin bereits vereinbarte Leistungen künftig an einen Steuerberater weitergegeben und damit zusätzlich honoriert werden sollten. Das passte einem Eigentümer gar nicht. Er klagte vor dem Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 20 W 153/03) dagegen und erhielt Recht. Solch ein Vorgehen entspreche „nicht ordnungsgemäßer Verwaltung“. Allenfalls im Vertrag nicht aufgeführte Leistungen könnten später extra bezahlt werden.

Ein Verwalter muss im Zusammenhang mit dem von ihm betreuten Objekt jederzeit aufmerksam sein und auf Problemfälle in angemessener Weise reagieren. Das hatte ein Vertreter der Branche in Bayern nicht getan. Als er von einem Wassereintritt von außen in eine Wohnung, also in Sondereigentum, erfuhr, lehnte er jede Verantwortung der Gemeinschaft ab und unternahm weiter nichts. Das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 34 Wx 156/05) hielt diese Vorgehensweise nicht für vertretbar. Selbst wenn der Verwalter kein „Profi“ sei, müsse er unverzüglich das Erforderliche unternehmen, um die Schadensursache festzustellen.

Die form- und fristgerechte Einladung zur Eigentümerversammlung ist in der Regel die Sache des Verwalters. Aber die Gesetze und die Rechtsprechung machen ihm klare Vorgaben. So sollte ein solches Treffen tunlichst im näheren Umkreis der Wohnanlage stattfinden. Dort dürfe sie der Eigentümer „billigerweise erwarten“, stellte das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 16 Wx 188/05) in diesem Zusammenhang fest. Auswärtige hätten eine Anreise von vorneherein in Kauf zu nehmen. Auch die Tatsache, dass möglicherweise eine Mehrheit der Eigentümer an einem anderen Ort wohnte, führe noch nicht dazu, dass die Versammlung dort stattfinden könne.

Wohnungseigentümer haben gegenüber dem Verwalter einen Anspruch, relevante Abrechnungsbelege einsehen zu dürfen oder in Kopie zu erhalten. Für das Fertigen von Kopien darf der Verwalter in vertretbarem Umfang einen Unkostenbeitrag in Rechnung stellen. Allerdings gibt es bei den Serviceleistungen des Verwalters auch gewisse Grenzen des Zumutbaren. So urteilte das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 34 Wx 27/06), dass ein „Schikane- und Missbrauchsverbot“ existiere: „Das Ersuchen des Wohnungseigentümers muss sich daher grundsätzlich auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung herausgesucht und fotokopiert werden können.“

Beschlüsse von Eigentümern müssen normalerweise während einer ordnungsgemäß anberaumten Versammlung gefällt werden. Nur im Ausnahmefall ist eine schriftliche Abstimmung im Wege des Umlaufverfahrens möglich. Dann sollte aber ein besonderer Augenmerk auf das Prozedere gelegt werden, entschied das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 4 W 82/06). Es müsse gegenüber den Mitgliedern, auch den juristisch nicht Vorgebildeten, unmissverständlich klargestellt werden, dass es hier um eine Abstimmung mit allen Konsequenzen und nicht nur um eine unverbindliche Meinungsäußerung gehe. Im konkreten Fall – man hatte über eine Loggiaverkleidung entschieden – war das nicht der Fall gewesen.

Für die Steuererklärung kann es durchaus lohnend sein, die haushaltsnahen Aufwendungen aufzulisten, die man anteilig als Eigentümer in einer Wohnanlage bezahlt hat. In einem Prozess vor dem Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 19 T 489/07) ging es um die Frage, ob und unter welchen Umständen ein Verwalter solch eine Bestätigung ausfertigen muss. Eine Zivilkammer entschied, dass er dies zu tun hat, jedoch auf einer vorherigen Überweisung eines Honorars in Höhe von 25 Euro bestehen dürfe.

Manchmal sehen es die Verträge vor, dass die Veräußerung einer Wohneinheit der Zustimmung des Verwalters bedarf. Was aber, wenn sich der Verwalter auf Grund spezieller Kenntnisse weigert, diese Zustimmung zu erteilen? Hier wusste er zum Beispiel, dass der Interessent bei einem anderen Objekt über Monate hinweg kein Wohngeld bezahlt und auch sonst für Unruhe gesorgt hatte. Das Amtsgericht Siegburg (Aktenzeichen 150 C 36/07) kam zu der Erkenntnis, der Verwalter habe hier seine Zustimmung verweigern dürfen.

Wenn es darum geht, Handwerker zu beauftragten, dann tritt in der Regel gegenüber diesen der Verwalter auf – und nicht die Eigentümer selbst. Trotzdem vertritt der Verwalter nur die Gemeinschaft und haftet nicht für die Bezahlung der Rechnung. Dafür sind dann wiederum die Eigentümer selbst verantwortlich, hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VII ZR 12/03) am Beispiel eines konkreten Falles entschieden. Es müssten schon besondere Umstände hinzutreten, die auf eine normalerweise nicht vorgesehene Haftung des Verwalters hinaus laufen.

Quelle: http://www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/

 

Brandschutzvorschriften – Verwalter ist in der Pflicht!

Zur Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des Gemeinschaftseigentums kann gegen den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Ordnungsverfügung erlassen werden.

OVG Münster, 15.4.2009, Az.: 10 B 304/09

Quelle: www.ml-fachseminare.de

Parabolantenne

Rechtsfrage:
Muss es der Vermieter dulden, wenn der deutsche Mieter auf dem Balkon der Mietwohnung eine Parabolantenne zum Empfang von Fernsehprogrammen in HD-Qualität montiert, obwohl das Haus bereits mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist?

Hierzu BGH – Urteil vom 21.09.2010 – Az.: VIII ZR 275/09:
Der Vermieter hat gemäß § 541 BGB einen Anspruch auf Entfernung der vom Mieter angebrachten Parabolantenne. Nach gängiger Rechtsprechung des BGH ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Infolge dessen hat eine Abwägung darüber zu erfolgen, ob das Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG im konkreten Fall das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG überwiegt. Im Streitfall ist dem Informationsbedürfnis des Mieters bereits dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt, der den Empfang von Programmen in genügender Zahl und Qualität gewährleistet.
Quelle: www.friesrae.de

Kosten des Wohnungsverwalters

Der Wohnungseigentümerversammlung steht es völlig frei darüber zu entscheiden, wen sie zum Verwalter wählt und welche Vergütung sie ihm dafür zahlen will.

Schlägt ein Wohnungseigentümer einen Verwalter vor, der für die Hälfte des Honorars des bisherigen Verwalters arbeiten würde, ist das noch lange kein Grund, den bisherigen Verwalter abzusetzen.

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung, die bewährte Zusammenarbeit mit dem bisherigen Verwalter fortzusetzen, ist das kein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Das hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg entschieden und erinnert in diesem Zusammenhang daran, dass für solche Entscheidungen die einfache Mehrheit ausreicht (HansOLG, 2 Wx 145/01).

Kopfprinzip bei WEG-Abstimmungen

OLG München, Beschluss vom 23.08.2006, 34 WX 058/06

Ein häufiger Streitpunkt in Eigentümerversammlungen ist, nach welchen Prinzipien abgestimmt wird und wer an der Abstimmung teilnehmen darf. Eine mögliche gesetzliche Variante ist das so genannte Kopfprinzip. „Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, selbst wenn ihm mehrere Wohnungen gehören“, informiert Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse. Dadurch soll eine Majorisierung verhindert werden.

Veräußert nun ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Einheiten gehören, einzelne davon, so kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
„Strittig kann dies werden, wenn Wohnungseigentum an nahe Angehörige mit dem Ziel übertragen wird, sich weitere Stimmrechte in der Eigentümerversammlung zu sichern“, sagt Verena Tiemann und macht auf ein Urteil des Oberlandesgerichts München (OLG) aufmerksam.

Das OLG entschied in einem so gelagerten Fall, dass allein eine bloße Stimmrechtshäufung noch keinen Stimmrechtsmissbrauch darstellt, welches einen Stimmrechtsausschluss nach sich ziehen muss. Maßgeblich sei vielmehr, ob in der Ausnutzung der Stimmenmehrheit ein Rechtsmissbrauch zu Lasten der Minderheit liege (Az. 34 WX 058/06).

Quelle: LBSBausparkasse
 

Verwalter muss keine Kopien verschicken

Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopien übersendet.
BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, veröffentlicht am 14.3.2011

Quelle: www.ml-fachseminare.de

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bei Instandhaltung von Fenstern

Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz, das Wohnungseigentümer ohne eine sogenannte Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einem Eigen-tümer die Aufwendungen der Instandhaltung seiner Fenster nicht durch einen Mehrheitsbeschluss auferlegen können. Dennoch haben Wohnungseigentümer in einem vom BGH am 25.09.2009 (V ZR 33/09) entschiedenen Sachverhalt versucht, per Beschluss den einzelnen Eigentümer nicht nur für Schäden, sondern für sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und -türen ihrer jeweiligen Wohnung aufkommen zu lassen.
Der BGH hat den Beschluss für nichtig erklärt, weil es den Wohnungseigentümern an einer Beschlusskompetenz fehlt. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Eigentümer für Schäden an den Fenstern ihrer jeweiligen Wohnung aufkommen müssen, umfasst nicht die Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster. Diese muss die Gemeinschaft tragen. Mit dem angefochtenen Beschluss, der auch die laufende Instandhaltung den einzelnen Eigentümern auferlegt, soll daher die Teilungserklärung geändert werden.
Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Tei-lungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll.
(Veröffentlicht in: Potsdam am Sonntag, Rechtsanwälte informieren, 13.12.2009)

Quelle: Autor: Peter Hesse, Rechtsanwalt – http://www.brennecke-partner.de

Weder Mieter noch Vermieter sind verpflichtet, anlässlich der Besichtigung durch den Vermieter eine Vereinbarung zu unterzeichnen.

Nimmt z.B. der Vermieter ein Mängelprotokoll auf, mit dem der Mieter nicht einverstanden ist, kann dieser seine Unterschrift unter das Protokoll ohne weiteres verweigern.
Quelle: http://www.anwaltonline.com

Heizkostenabrechnung – Mieter muss kleinere Ungenauigkeiten akzeptieren

Bei einem Auseinanderfallen der Abrechnungsperiode des Energieversorgers (z. B. 1.7. bis 30.6. des Folgejahres) und des Mieters (z. B. 1.1. bis 31.12.) ist es dem Vermieter wegen des damit verbundenen Aufwandes nicht zumutbar, eine Ablesung aller in Frage kommenden Zähler bis zum Ende seiner jeweiligen Abrechnungsperiode vorzunehmen. Der Vermieter kann in diesem Fall eine Rechnungsabgrenzung vornehmen. Dauert das Mietverhältnis fort, erwachsen dem Mieter aus einer solchen Abrechnung auch keine Nachteile, da sich die fehlerhafte Zuordnung der Kosten zu einer Abrechnungsperiode durch die Korrekturen in den Folgeabrechnungen wieder ausgleicht (LG Münster, NJW-RR 2004, 443).
Unbeschadet dessen ist es unschädlich, wenn der Vermieter durch Einbeziehung eines relativ geringfügigen Überhangszeitraumes (z. B. Einbeziehung von Gaslieferungen ab Mitte Dezember in die Abrechnung des Folgejahres) gegen das Gebot der Kostentrennung verstößt (LG Dortmund, Urteil v. 8.3.2005, 1 S 152/04, ZMR 2005, 865). Dagegen ist der Saldo aus einer Betriebskostenabrechnung mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig, wenn der Vermieter die Heizkosten nach Auszug des Mieters während des Abrechnungszeitraumes (hier: 31.3.) nur nach der Gradtagstabelle ermittelt hat, anstatt die in diesem Fall nach § 9 b Abs. 1 HeizKV erforderliche Zwischenablesung vornehmen zu lassen (AG Offenbach, Urteil v. 24.4.2003, 350 C 424/02, ZMR 2005, 960).

Quelle: http://www.haus-und-grund-muenchen.de

Mindesttemperatur Wohnung

Friert ein Mieter, weil der Hausbesitzer an Öl oder anderer Energie gespart hat, dann kann die Miete gekürzt werden. Das setzt allerdings zeitaufwändige Kontrollmessungen durch den Mieter voraus (möglichst unter Zeugen), von den damit verbundenen Beweisschwierigkeiten einmal ganz abgesehen. das AG Wuppertal hat entschieden, dass in Privatbehausungen für mitteleuropäische Breiten mindestens 20 Grad verlangt werden können – auch oder gerade wenn es draußen unter null Grad kalt ist.
Gericht: AG Wuppertal
Aktenzeichen: Az. 97 C 576/97

Quelle: http://suche-urteile.de

Instandsetzung der Fenster

Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fensterscheiben in Außenfenstern, die als Teil des Gemeinschaftseigentums räumlich zum Sondereigentum gehören, von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind, so trifft die einzelnen Eigentümer nicht die Pflicht, auch die Kosten für den Austausch bzw. die Erneuerung des ganzen Fensters zu tragen. Hierauf weist das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Beschluss vom 12.03.2003 (Aktenzeichen: 3 Wx 377/02) hin. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Diese gesetzliche Regelung wird zumeist auch in der Teilungserklärung bestätigt, wobei es möglich ist, von der grundsätzlichen Kostentragung durch die Gemeinschaft Ausnahmen vorzusehen. Ist in einer Einschränkung in der Teilungserklärung insoweit aufgenommen, dass die Fensterscheiben auszutauschen sind, so umfasst dieses schon nach seiner sprachlichen Fassung nicht den Austausch der kompletten Fenster.

Autor: Johannes Steger

Breiholdt & Breiholdt  bei  Finanztip.de   Keine Haftung. 

Immer noch nicht hinreichend bekannt:

Jahresabrechnung – Abrechnung zu unrecht entnommener Beträge

„In die Jahresabrechnung sind vom Verwalter aus dem Gemeinschaftskonto entnommene Beträge einzustellen, ohne dass es darauf ankommt, ob er dazu berechtigt war.“ 

Ein „Klassiker“ des Wohnungseigentumsrechts:

Der Verwalter tätigt eine Ausgabe in dem Glauben, hierzu berechtigt bzw. verpflichtet zu sein. Nachträglich stellt sich heraus, dass die Zahlung nicht hätte erfolgen dürfen. Ein Wohnungseigentümer moniert anlässlich der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, dass die Ausgabe dort nicht erscheinen dürfe. Die Abrechnung sei falsch, da die Entnahme zu Unrecht geschah. Würde die Abrechnung so beschlossen, kündigt er gerichtliche Anfechtung an. 

Mit Aussicht auf Erfolg?

Regelmäßig nicht!

Das BayObLG:

Da die Jahresabrechnung eine reine Ausgaben- und Einnahmenaufstellung ist, gehören in die Abrechnung auch solche Beträge hinein, die gegebenenfalls zu Unrecht bezahlt oder vereinnahmt wurden.

Ob die Beträge zu Recht oder Unrecht geflossen sind, ist keine Frage der Richtigkeit der Abrechnung (diese muss rechnerisch/buchhalterisch in Ordnung sein), sondern eine Frage der Entlastung des Verwalters bzw. seiner Haftung für Fehlleistungen.

Quelle: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt –

Fachanwalt für Miet- und

Wohnungseigentumsrecht

Mail: info@krall-kalkum.de

Web: www.krall-kalkum.de

Energieeinsparverordnung 2009 schreibt Sanierungsmaßnahmen bis Ende 2011 vor.
 

Die Dämmung der obersten Geschossdecke in nicht nutzbaren, unbeheizten Dachräumen zählt zu den rentabelsten Wärmeschutz-Maßnahmen überhaupt. Da nicht nur für Hausbesitzer und Mieter, sondern auch für die Umwelt der Gewinn garantiert ist, schreibt der Gesetzgeber in der Energieeinsparverordnung (EnEV) diese Wärmeschutzmaßnahme seit dem 1. Oktober 2009 auch für Altbauten vor. Bis Ende 2011 müssen bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume nachträglich so gedämmt werden, dass ein U-Wert von 0,24 W/(m² K) eingehalten wird. Bisher galt hier ein U-Wert von 0,30 W/(m² K). Auch begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume sind mit einer Dämmung 0,24 W/(m² K) zu versehen. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden.
Unter „nicht begehbaren, aber zugänglichen“ obersten Geschossdecken sind Räume über der obersten Geschossdecke zu verstehen, die keine Ausbaureserve für Aufenthaltsräume oder für andere Nutzungen (z.B. Abstell- oder Trockenräume) darstellen. Eine oberste Geschossdecke wird gemäß EnEV als „begehbar“ bezeichnet, wenn der Dachraum oberhalb einer entsprechend großen tragfähigen Grundfläche eine lichte Höhe aufweist, innerhalb der sich ein durchschnittlich großer Mensch in aufrechter Haltung ohne Mühe bewegen kann.
Private Nachweispflicht bei Umbauarbeiten
Nach der neuen EnEV werden private Nachweise gefordert, um den Vollzug der Verordnung zu gewährleisten. Diese sind erforderlich, wenn Änderungen an Außenbauteilen, also auch am Dach, vorgenommen werden und die obersten Geschossdecken oder darüber befindliche Dächer gedämmt werden. Ausführende Fachbetriebe müssen daher zukünftig nach Abschluss der Arbeiten eine schriftliche Unternehmererklärung an den Gebäudeeigentümer abgeben und damit nachweisen, dass sie die neue EnEV bei der Sanierung eingehalten haben. Diese Unternehmererklärung ist dem Bauherrn oder Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbei-ten zu übergeben und für mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Die nach Landesrecht zu-tändigen Behörden werden zukünftig stichprobenweise diese Unternehmererklärungen prüfen. Ein Bußgeld droht denjenigen, die als Eigentümer oder Fachmann die EnEV 2009 nicht berücksichtigen oder als Fachbetriebe eine unkorrekte Unternehmererklärung ausstellen.
Werden die Arbeiten in Eigenleistung erbracht, ist es ausreichend, wenn der Eigentümer die Art und den Zeitpunkt des Abschlusses der durchgeführten Arbeiten angibt, wenn die nach Landesrecht zuständige Behörde die Vorlage einer solchen Erklärung verlangt (Eigentümererklärung). Wurde die oberste Geschossdecke oder das Dach vor dem Inkrafttreten der EnEV 2009 gedämmt, kann der Eigentümer selbst eine Bescheinigung ausstellen.
In jedem Falle sollten sich Eigentümer vor den Umbaumaßnahmen nach Förderungen erkundigen. Energieeffiziente Modernisierungen werden vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) unterstützt.
Quelle: http://www.ista.de/

Vermietern droht der Ausschluss ihrer Nachforderungen

Mit dem Jahresende kommt auf die meisten Vermieter wieder die Abrechnung der Betriebskosten zu. Dies gilt für diejenigen, welche die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung erfolgen. Bei einer Abrechnung nach dem Kalenderjahr muss dies bis zum 31. Dezember erfolgen. Andernfalls droht dem Vermieter, dass er keine Nachforderungen vom Mieter verlangen kann.

Bei der Abrechnung gilt es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof als Minimalanforderungen von den Vermietern verlangt. Besonders wichtig ist jedoch der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Allein die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung reicht zur Wahrung der Abrechnungsfrist nicht aus. Erforderlich ist, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Quelle: http://www2.haus-und-grund.com/

Leserbrief:

Entlüftungsrohr Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Wir haben folgendes Problem:

In einer Dachgeschoßwohnung ist ein Feuchtigkeitsschaden in der Küche aufgetreten. Laut beauftragtem Dachdecker liegt die Ursache in einer fehlenden Abdeckung auf einem Lüftungsrohr, welches von dieser Küche aus durch das Dach führt.

Für uns stellt sich nun die Frage, ob es sich bei diesem Lüftungsrohr, welches aus dem Dach hinausragt, um Sonder- oder um Gemeinschaftseigentum handelt. Die Teilungserklärung gibt hierüber keine Auskunft.

Antwort von R.A. Rüdiger Fritsch:

Als beratendes Mitglied des BFW nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:

Gem. § 5 Abs. 2 WEG handelt es sich bei allen Bauteilen um zwingendes Gemeinschaftseigentum, sofern das Bauteil nicht verändert oder beseitigt werden kann, ohne dass das Gebäude oder ein Eigentümer einen Nachteil erleiden oder die äußere Gestalt verändert würde.

Da davon auszugehen ist, dass das Entlüftungsrohr einen Zweck hat, nämlich für die Entlüftung des Sondereigentums zu sorgen, was bei Wegfall des Rohrs zu Nachteilen führen wird, so dürfte es sich hier um Gemeinschaftseigentum handeln.

Rüdiger Fritsch

Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

www.krall-kalkum.de

Gemeinschaft zahlt den Energieausweis

Expertentipp des VPB

Wer eine Wohnung neu vermietet, der muss dem Neumieter spätestens seit 1. Januar 2009 einen Energieausweis vorlegen. Dies gilt auch für vermietete Wohnungen in Eigentumswoh-nungsanlagen. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin.

Die Kosten für den Energieausweis bezahlt die Eigentümergemeinschaft. Besitzt die Gemein-schaft bereits einen Ausweis, dann gilt er für alle vermietenden Wohnungseigentümer. Sie müssen also keinen eigenen Ausweis erstellen lassen, sondern können etwaigen Mietinteres-senten den Energieausweis der Gemeinschaft vorlegen. Der Energieausweis der Gemeinschaft gilt zehn Jahre lang.

Weitere Informationen unter www.vpb.de

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Der Verwalter kennt  keinen Feierabend – Er kennt nur  24 Stunden CPU-Zeit…“

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.