Änderung des Umlageschlüssels

Rechtsfrage:

Welche Anforderungen sind an die Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels für Betriebskosten zu stellen?

Hierzu BGH – Urteil vom 16.09.2011 – Az.: V ZR 3/11:

Die Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG eröffnet den WE bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Den WE ist bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Allein das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung dürfen nicht willkürlich sein (BGH, NJW 2011, 2202, 2203).

Gemessen daran ist die Umstellung des mangels anderweitiger Vereinbarung geltenden gesetzlichen Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG, der eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen vorsieht, auf einen flächenabhängigen Verteilungsmaßstab nicht zu beanstanden. Dies gilt selbst dann, wenn die Mehrbelastung einzelner Eigentümer nicht unerheblich ist (Erhöhung des Kostenbeitrags hinsichtlich der von der Änderung erfassten Positionen um etwa das Sechsfache gegenüber dem ursprünglichen Kostenbeitrag). Zu berücksichtigen ist aber, ob die nach dem ursprünglichen Verteilungsmaßstab geringere Kostenbelastung des Klägers auf einem Verteilungsschlüssel beruht, der einzelne Miteigentümer gegenüber den übrigen Miteigentümern unbillig privilegiert, während der neue Verteilungsschlüssel zu einer höheren Kostengerechtigkeit führt.

Anmerkung Fries Immobilien Team:

Wie das Verhältnis zwischen der Größe des Sondereigentums (z. B. Wohnfläche) und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum festgelegt wird und welche Gesichtspunkte dabei berücksichtigt werden, hat das Gesetz der freien Bestimmung durch die WE überlassen (BGH, NJW 1976, 1976). Bei einer nicht sachgerechten Festlegung der MEA kann dies aber zu unbilligen Ergebnissen führen (BayObLG, NJW-RR 1992, 342, 343; BayObLG WuM 1997, 61, 62).

Die in einer Teilungserklärung erfolgte deutlich geringere Bewertung der Teileigentumseinheiten im Verhältnis zu der Größe der Wohnungen hat zur Folge, dass ein Teileigentümer von den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums – mit Ausnahme der verbrauchsabhängig abgerechneten Heiz- und Wasserkosten – nur einen Anteil dessen zu tragen hat, was ein Wohnungseigentümer für eine Wohnung mit einer vergleichbaren Flächengröße zahlt. Darin liegt jedenfalls eine unausgewogene Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten für Straßen- und Hausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Niederschlagswasser, Müllbeseitigung, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung sowie Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung, die ein neuer Abrechnungsschlüssel, der allein die Wohnfläche berücksichtig, beseitigt.

Quelle: www.friesrae.de

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