Leserbrief
Markisen Sonder- oder Gemeinschaftseigetum? Wer ist für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich?

Sehr geehrte Damen und Herren,

in einer von uns verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es Unstimmigkeiten bezüglich der Zuordnung der Markisen zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum.
Einige Eigentümer/innen haben vor Jahren auf eigene Kosten Markisen angebracht, die nun angeblich durch das Blumengießwasser darüber liegenden Wohnungen beschädigt wurden.
Die Teilungserklärung sagt hierzu nichts aus.
Wer ist nun für die Instandhaltung und Instandsetzung der Markisen verantwortlich?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort von RA. Fritsch:
Als beratendes Mitglied des BVI nehme ich zu Ihrer Anfrage Stellung wie folgt:
1. Markisen zählen als fassadengestaltende bauliche Elemente grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, es sei denn, sie wären (ausnahmsweise) nicht in die Fassade integriert und ließen sich ohne Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage entfernen (vgl.: OLG Frankfurt, Beschl. V. 17.8.2006 – 20 W 205/05, NJW-RR 2007, 807; OLG Saarbrücken, Beschl. V. 4.10.1996 – 5 W 286/95, ZMR 1997, 31).
Damit gehört die Instandhaltung und Instandsetzung von Markisen grundsätzlich zur Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft.
2. Die Frage, ob die Markisen (als ungenehmigte?) bauliche Veränderung vor Jahren von einzelnen Eigentümern angebracht wurden, spielt dabei keine Rolle.
Gegebenenfalls bestehende Ansprüche auf Entfernung könnten nach dem geschilderten Sachverhalt verjährt sein (Verjährungsfrist 3 Jahre zum Jahresende ab dem Zeitpunkt der Anbringung).
3. Was die Frage einer möglichen Beschädigung durch Gießwasser anbetrifft, so ist dies Tatfrage und kann hier nicht entschieden werden.
Mit freundlichen Grüßen

Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Web: www.krall-kalkum.de

Das „eigene“ Wasser
Hauseigentümer durfte es zum Wäschewaschen verwenden

Die Trinkwasserverordnung stellt in Deutschland hohe Anforderungen an Grundbesitzer, die gerne mit ihrem Quell- oder Regenwasser zum Eigenversorger würden. Die Ursache für diese Strenge ist leicht einzusehen: Man müsste das Auftauchen von Krankheiten befürchten, wenn die Qualität dieses Wassers nicht gut genug ist und nicht regelmäßig kontrolliert wird. Fürs Wäschewaschen erlaubte allerdings die Justiz nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS einem Betroffenen die Selbstversorgung.
(Bundesverwaltungsgericht, Aktenzeichen 8 C 44/09)

Der Fall: Grundsätzlich war das Haus eines Immobilieneigentümers an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen. Er besaß aber einen zweiten, streng davon getrennten Kreislauf, in dem er gesammeltes Regenwasser verwendete. Deswegen stellte er einen Antrag bei der Aufsichtsbehörde, dieses Wasser zum Gartengießen, zur Toilettenspülung und zum Wäschewaschen verwenden zu dürfen. Letzteres wurde ihm mit dem Hinweis untersagt, die Trinkwasserqualität sei nicht nachgewiesen. Der Betroffene entgegnete, das sei ja wohl aus hygienischer Sicht zum Wäschewaschen auch nicht nötig.

Das Urteil: Die höchsten deutschen Verwaltungsrichter schlossen sich dieser Ansicht an. Die Behörden dürften dem Grundstückseigentümer nicht verbieten, das Regenwasser zum Wäschewaschen zu verwenden. Eine möglicherweise daraus entstehende gesundheitliche Gefährdung sei nicht zu erkennen. Das könne man auch der Lektüre einschlägiger Veröffentlichungen entnehmen, hieß es in der schriftlichen Urteilsbegründung. Spätestens durch das Trocknen der Wäsche würden nämlich vorhandene Bakterien entfernt oder abgetötet.

Quelle: www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/

Verwaltungsunterlagen, die sich ein Wohnungseigentümer zur Prüfung vom Verwalter geben lässt, müssen an den Verwalter  auch wieder zurückgegeben werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein praxisnahes Urteil gefällt. In dem entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer um Überlassung von Verwaltungsunterlagen zu Prüfungszwecken gebeten und zugesichert, dass er sie kurzfristig auch wieder zurückgeben werde. An diese Zusage hielt er sich jedoch nicht, so dass ihn der Verwalter anschließend auf Herausgabe der Unterlagen verklagte.
Sowohl das Amts- wie auch das Landgericht wiesen die Klage ab, da nur die Wohnungseigentümergemeinschaft – nicht aber der Verwalter in eigenem Namen – die Unterlagen heraus verlangen könne. Es sei auch kein Leihvertrag zwischen Verwalter und dem Wohnungseigentümer zustande gekommen.
Dieser recht konstruiert wirkenden Begründung ist der BGH nun mit praxisnahen Erwägungen entgegen getreten. Durch die Überlassung der Unterlagen sei ein Leihvertrag zustande gekommen, so dass der Verwalter die Rückgabe auch in eigenem Namen fordern und notfalls einklagen könne. Dies sei auch im Sinne einer praktikablen Abwicklung des Einsichtsrechts erforderlich. Es spiele zudem keine Rolle, dass die Unterlagen einem Dritten – nämlich letztlich der Wohnungseigentümergemeinschaft – gehörten.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de/

Muss der Mieter beim Auszug Tapeten entfernen?
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten und Bodenbeläge zu entfernen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Der Vermieter hat dann auch keinen Schadenersatzanspruch wegen Verlegung der Pflicht zur unveränderten Rückgabe der Mietwohnung, da der Mieter diejenigen Veränderungen, die er im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt, nicht beseitigen muss (BGH, Urteil vom 05.04.06, Az.: VIII ZR 109/05, VIII ZR 152/05).
Quelle: http://www.woelke-partner.de

Jeder einzelne Wohnungseigentümer darf beim Verwalter die Verwaltungsunterlagen einsehen – der Auskunftsanspruch zur Jahresabrechnung steht hingegen allen Eigentümern nur gemeinschaftlich zu

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte und Pflichten zwischen den Wohnungseigentümern und dem WEG-Verwalter konkretisiert. In dem entschiedenen Fall war der Kläger Wohnungseigentümer in einer von der Beklagten verwalteten Wohnungseigentumsanlage. Zwischen den Jahren 2005 und 2009 wandte er sich mit 98 (!) Schreiben an die Verwalterin und begehrte schriftliche Auskunft zu Fragen der Verwaltung, nahm jedoch in dieser Zeit an keiner einzigen Eigentümerversammlung teil. Die Verwalterin beantwortete die Fragen und übersandte dem Wohnungseigentümer – teilweise gegen Kostenerstattung – von ihm angeforderte Kopien. Nunmehr verlangte der Wohnungseigentümer die Übersendung weiterer Kopien von bestimmten Verwaltungsunterlagen – hilfsweise gegen Kostenerstattung – und Auskunft zur Jahresabrechnung 2007, zum Wirtschaftsplan 2009 und zu weiteren Verwaltungsangelegenheiten.
Der BGH wies die Klage des Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung nun in letzter Instanz ab. Jeder Wohnungseigentümer habe zwar nach §§ 675, 666 BGB i. V. m. dem Verwaltervertrag einen Anspruch auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwalterunterlagen. Dieses Einsichtsrecht bestehe auch nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung (also nach unangefochtener Beschlussfassung der Jahresabrechnung) und sogar nach der Entlastung des Verwalters fort. Es unterliege keinen weiteren Voraussetzungen und bedürfe nicht der Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Damit sei das Einsichtsrecht nur durch das Schikaneverbot (§ 226 BGB) und durch das Verbot des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) begrenzt.
Dieses Einsichtsrecht sei jedoch am Geschäftssitz des Verwalters auszuüben, wobei der BGH in seiner Entscheidung offen gelassen hat, ob insbesondere bei großer Entfernung zwischen den Geschäftsräumen des Verwalters und dem Wohnort des Eigentümers die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen unzumutbar ist, so dass in diesem Fall die Belegkopien zu übersenden wären. Auch hat der BGH die Frage nicht geklärt, ob der Verwalter die Unterlagen vor oder bei einer Eigentümerversammlung am Versammlungsort zur Einsichtnahme bereithalten muss, so wie dies allgemein angenommen wird.
Vor diesem Hintergrund bestehe keine Pflicht des Verwalters, Kopien von Verwaltungsunterlangen zu übersenden, auch nicht gegen Kostenerstattung.
Des Weiteren hat der BGH einen individuellen Auskunftsanspruch zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG) eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter verneint. Anders als bei dem Einsichtsrecht handele es sich in erster Linie um einen allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zustehenden Anspruch. Aus diesem Grunde könne der einzelne Wohnungseigentümer die Auskunft grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Machten die Wohnungseigentümer von ihrem Auskunftsrecht indes keinen Gebrauch, stehe der Auskunftsanspruch dann allerdings jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Ferner bestehe ein Individualanspruch dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten beziehe, die ausschließlich ihn selbst betreffe.

Quelle: http://www.haus-und-grund-bonn.de/

Was heißt „Gartenpflege“?

Mieter und Vermieter hatten unterschiedliche Vorstellungen
Vertragliche Formulierungen alleine helfen im Alltag nicht immer weiter. Häufig kommt es auf die Auslegung solcher Bestimmungen an. Unter einer ordnungsgemäßen Gartenpflege zum Beispiel verstehen viele Menschen etwas höchst unterschiedliches. Deswegen musste sich die Justiz nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ganz tief in die Details dieser Materie begeben.
(Landgericht Köln, Aktenzeichen 1 S 119/09)
Der Fall: Mieter und Vermieter eines Grundstücks waren jeweils der Meinung, es sei im Vertrag ganz klar geregelt, welche Pflichten man zu erfüllen habe. So hieß es, der Mieter habe sich um die Pflege des Gartens zu kümmern. Tue er das nicht, so könne auf seine Kosten eine Firma damit beauftragt werden. Nach einiger Zeit stellte der Vermieter fest, dass aus dem von ihm geschätzten englischen Rasen eine Wiese mit Klee und Unkraut geworden war. Das wollte er nicht so ohne weiteres hinnehmen. Er sah in dieser Verwilderung des Rasens einen klaren Vertragsbruch und forderte den Einsatz von Profis, um den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Das Urteil: Dem Eigentümer stehe kein „Direktionsrecht“ hinsichtlich der Gartengestaltung zu, entschieden nacheinander Amts- und Landgericht. So viel Freiheit müsse gestattet sein, dass jeder nach seinem Geschmack vorgehe. Wörtlich hieß es: „Wenn demgemäß die Beklagten eine Wiese mit Wildkräutern einem englischen Rasen vorziehen, ist diese Veränderung nicht auf eine Vernachlässigung des Gartens im Sinne des Mietvertrages zurückzuführen.“ Nur bei einer offensichtlichen Vernachlässigung dürfe der Vermieter einschreiten.

Quelle: www.lbs.de/presse/infodienste/recht-und-steuern/

Stimmrechtsverbot

Rechtsfrage:
Welche Abstimmungen werden vom Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG erfasst?
Hierzu BGH – Urteil vom 14.10.2011 – Az.: V ZR 56/11:
Die Regelung des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG will verhindern, dass der Prozessgegner auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerichteten Prozessführung Einfluss nehmen kann (LG München I, NJW-RR 2011, 374; LG Stuttgart, ZWE 468 f.). Denn bei einer Mitwirkung an der auf das Verfahren bezogenen Willensbildung auch auf Klägerseite bestünde die naheliegende Gefahr, dass eine sachgerechte Klärung der zur gerichtlichen Überprüfung gestellten Streitgegenstände erschwert oder gar verhindert würde, sei es, dass schon keine Klage erhoben würde, sei es, dass sachgerechte Anträge nicht gestellt würden oder der Rechtsstreit in sonstiger Weise nicht mit dem nötigen Nachdruck betrieben würde. Daher scheidet eine Beteiligung an der Abstimmung über alle Beschlussgegenstände aus, die verfahrensbezogene Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen.
Vom Stimmrechtsverbot sind hingegen nicht Abstimmungen betroffen über Gegenstände, die kein verfahrensrechtliches Verhalten betreffen. Dies gilt selbst dann, wenn die nicht auf verfahrensrechtliche Maßnahmen bezogene Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann (BayObLG, WuM 1997, 565 f.). Denn dem überstimmten Wohnungseigentümer bleibt es unbenommen, die von der Mehrheit beschlossenen Regelungen mit der Beschlussmängelklage anzugreifen. Führt die gerichtliche Überprüfung dazu, dass die Beschlüsse den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung oder den sonstigen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes – wie etwa nach § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG – nicht genügen, tritt keine „Erledigung“ des anderen Verfahrens ein.
Anmerkung Fries Immobilien Team:
Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zu dem Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte (BGH, NJW 2011, 679, 681). Da es ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, darf es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Vor diesem Hintergrund erfasst das Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 WEG nur bestimmte Fälle schwerwiegender Interessenkollisionen, in denen die – sonst legitime – Verfolgung auch privater Sonderinteressen bei der Willensbildung der Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbar erscheint.

Quelle: www.friesrae.de

© FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt

Rechtstipp Kinderlärm –
Nicht in jedem Bundesland gelten selbe Rechte
Kindergeschrei sorgt immer wieder für Streit in der Nachbarschaft.

Doch was erlaubt ist und was nicht, ist nicht in allen Bundesländer einheitlich geregelt.
Berlin hat im Januar als erstes Bundesland einen Passus ins Landes-Immissionsschutzgesetz aufgenommen, in dem Kinderlärm, der von Kindertagesstätten, Kinderspielplätzen, Schulen und ähnlichen Einrichtungen ausgeht, explizit geregelt ist. Er wird ausdrücklich von Verkehrs- und Gewerbelärm abgegrenzt und ist als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung in Berlin nunmehr von den Nachbarn zu dulden.
In den übrigen Bundesländern ist die Frage bislang nicht eindeutig gesetzlich geregelt. Streitigkeiten über Kinderlärm landen aber auch dort immer wieder vor den Gerichten und müssen dann je nach den Besonderheiten des einzelnen Streitfalls beurteilt werden.
Doch nicht nur Lärm aus Einrichtungen für Kinder ist ein häufiger Zankapfel. Auch in Privatwohnungen ist Kindergeschrei immer wieder Streitthema und führt nicht selten zu Prozessen.
So hat zum Beispiel das Amtsgericht Frankfurt/ Main entschieden, dass Kinderlärm in der Mietwohnung zum gewöhnlichen Gebrauch gehöre (Az. 33 C 3943/04). Insbesondere bei Kindern unter sieben Jahren gelte eine hohe Toleranzgrenze. Geräusche, die naturgemäß dem Bewegungs- und Spieldrang kleiner Kinder entsprächen – selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche – müssten bis zu einem gewissen Grade und von den übrigen Hausbewohnern hingenommen werden.
Ähnlich entschied auch das Landgericht München I im Fall einer Mieterin, die sich durch das Baby ihrer Nachbarin gestört fühlte. Die junge berufstätige Mutter passierte mit dem Kind mehrmals wöchentlich gegen sieben Uhr morgens das Treppenhaus, wobei das einjährige Kind zu schreien pflegte. Kurzes Kindergeschrei im Hausflur beim morgendlichen Aufbruch müssten.

Quelle: BAURECHT

Bauliche Veränderung
Rechtsfrage:
Unter welchen Voraussetzungen ist ein Miteigentümer von einer beabsichtigten baulichen Veränderung betroffen und damit zustimmungspflichtig?
Hierzu gleichfalls BGH – Urteil vom 14.10.2011 – Az.: V ZR 56/11:
Ob eine Beschlussfassung Bestand haben kann, hängt nach § 22 Abs. 1 WEG davon ab, ob der ME durch die baulichen Veränderungen in einer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Weise in seinen Rechten beeinträchtigt wird. Bei der Beurteilung, ob eine Umgestaltung beeinträchtigend wirkt, kommen nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen in Betracht. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein WE in der betreffenden Situation verständigerweise beeinträchtigt fühlen darf. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Zustimmung aller WE jedenfalls durch nachteilige Veränderungen des optischen Gesamteindrucks oder durch die Möglichkeit einer intensiveren Nutzung notwendig werden kann. Das gilt auch bei Eingriffen in die Statik, sofern sich negative Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum nicht ausschließen lassen.
Quelle: www.friesrae.de

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Auch Besucher eines Mieters können „Hausverbot“ erteilt bekommen

Zwar haben Mieter das Recht, Besucher zu empfangen, wie es ihnen beliebt. Doch kann der Vermieter ausnahmsweise Besucher von weiteren Gastspielen in seinem Haus ausschließen, wenn sie „in gravierender Weise den Hausfrieden gestört“ haben. Das geschah im Fall eines betrunkenen Mieter-Gastes in Wetzlar, der auf dem Hausgrundstück Jugendliche mit Dolch und Schusswaffe bedrohte und sich schließlich selbst in die Hand schoss, als die Jugendlichen versuchten, ihn zu entwaffnen. (Hier handelte es sich um den 28jährigen Enkel der Mieterin, was sie veranlasste, ihr Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Das Amtsgericht Wetzlar hielt das für unrechtmäßig – die Mieterin musste die übliche Dreimonatsfrist einhalten.)
(AmG Wetzlar, 38 C 1281/07)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser.

Jahresabrechnung, schikanöse Anfechtung

Die Forderung nach Neuerstellung einer Jahresabrechnung ist schikanös, wenn bei einem Wirtschaftsvolumen von rund 500.000 Euro eine Position beanstandet wird, die etwa 1 Promille des Wirtschaftsvolumens ausmacht und die anderen Wohnungseigentümer finanziell nicht benachteiligt werden. Im entschiedenen Fall hatte der Verwalter sich zu Unrecht eine Sondervergütung ausgezahlt, der Betrag wurde erst in der darauf folgenden Wirtschaftsperiode erstattet. Das Gericht sah die Forderung des anfechtenden Wohnungseigentümers als unberechtigt an, eine Neuerstellung der vorangegangenen Jahresabrechnung zu verlangen (AG Neuss, Beschluss vom 4.11.2003, Az.: 73 b II 140/02).
Quelle: www.baurechtsurteile.de

Eigentümerversammlung 
Dem Versammlungsleiter obliegt rechtliche Prüfung des Beschlusses
OLG Hamburg:
„Dem Versammlungsleiter obliegt nicht nur dafür zu sorgen, dass das Abstimmungsergebnis, sondern auch der Beschlussinhalt zutreffend in die Niederschrift aufgenommen wird. Dazu gehört auch die rechtlich (zunächst) verbindliche Feststellung des Abstimmungsergebnisses.“
OLG Hamburg, Beschl. v. 7.3.2003 – 2 Wx 85/99
Das Problem:
Nach der Rechtsprechung des BGH (Beschl. v. 23.8.2001) gehört die Verkündung des Beschlussergebnisses zu den konstitutiven Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Eigentümerbeschlusses. Ferner sind auch sog. Negativ-Beschlüsse anzufechten (BGH, Beschl. v. 19.9.2002).
Damit tauchte die Frage auf, wer denn in der Versammlung dafür verantwortlich ist, gegebenenfalls sekundenschnell zu entscheiden, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss zustande gekommen ist.
Die Lösung:
Die Frage beantwortet sich fast von selbst: natürlich der Verwalter als Versammlungsleiter!
Demnach hat der Verwalter als Versammlungsleiter auch für den Inhalt des Beschlusses verantwortlich.
Verkündet der Verwalter irrtümlich einen Beschluss als zustande gekommen, der tatsächlich so gar nicht gefasst wurde, so gilt, man höre und staune, nur der falsch verkündete Beschlussinhalt als zustande gekommen!
Dies ist nach der neuen Rechtsprechung nur konsequent.

Quelle: Rüdiger Fritsch
Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mail: info@krall-kalkum.de; Web: www.krall-kalkum.de

Einbruch bei gekipptem Fenster

Verlässt man die Wohnung für zweieinhalb Stunden bei gekipptem Fenster, so liegt auch hier keine grobe Fahrlässigkeit vor und die Versicherung muss den entstandenen Schaden zahlen.
Gericht: OLG Hamm
Aktenzeichen: Az. 20 U 198/91-10/92
Quelle: http://suche-urteile.de/

Wer ist Gebührenschuldner für den Schornsteinfeger?

War ein Schornsteinfeger im Auftrag der Stadt in einer Wohnungseigentumsanlage tätig, muss er nicht in jedem Fall herausfinden, ob eine von ihm gekehrte Anlage zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehört. Als „Gesamtgebührenschuldner“ darf der Leistungsbescheid der Stadt darf an die Gemeinschaft“ gehen. (Beschluss Verwaltungsgericht Darmstadt 9 – 9 G 1892/06).

Checkliste Nebenkostenabrechnung

Dateiformat: PDF/Adobe Acrobat – Schnellansicht
Allgemeine Prüfung der Nebenkostenabrechnung: •. Mietvertrag prüfen: welche Nebenkosten sind laut Mietvertrag tatsächlich zu zahlen?
Betriebskosten/Mietnebenkosten (ausgenommen Heizkosten) sind nur zu zahlen, wenn dies eindeutig im Mietvertrag geregelt ist. Lediglich 17 verschiedene Nebenkosten sind gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung umlagefähig…..

Bitte hier weiterlesen bzw. die Checkliste herunterladen: http://www.thower.de/pdfs/news/mietkost.pdf

Wenn es kalt wird
Streit um Heizung und Wohnraumtemperaturen beschäftigt die Gerichte

Einen großen Teil des Jahres über schenken weder Mieter noch Eigentümer der Heizungsanlage einer Immobilie besondere Aufmerksamkeit. Doch kaum beginnen die kälteren Monate, dann kann jedes verdächtige Gluckern in den Heizkörpern plötzlich eine tiefere Bedeutung erlangen. Ein längerfristiger Ausfall der Wärmeversorgung kann unter Umständen sogar zur Unbenutzbarkeit der Wohnung führen.

Die Extra-Ausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS befasst sich mit Problemen, die sich rund um die Heizung drehen. Mal geht es um die Vorsorge für die Frostperiode, mal um eine weitgehend funktionsuntüchtige Wärmepumpenanlage. Fast immer waren bei den acht Fällen, über die deutsche Gerichte verhandeln mussten, elementare Interessen von Eigentümern und Mietern betroffen.

Es kann in Notsituationen immer wieder einmal nötig sein, dass der Mieter ohne vorherige Rücksprache mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Handwerker beauftragen muss. Zum Beispiel dann, wenn Gefahr im Verzuge ist, der Hauseigentümer und sein Verwalter aber nicht erreichbar sind. So entschloss sich eine Mieterin angesichts einer funktionsuntüchtigen Gasetagenheizung, einen Fachbetrieb zu rufen. Die Rechnung betrug rund 600 Euro. Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 4 C 2725/09) war der Meinung, der Eigentümer müsse diese Summe begleichen, auch wenn er selbst den Auftrag nicht erteilt habe. Anders sah dies bei einigen zusätzlichen Arbeiten aus, die nicht dringend nötig gewesen waren, vom Handwerker aber trotzdem gleich miterledigt worden waren. Auf diesen Kosten blieb die Mieterin sitzen. Deswegen empfiehlt es sich, in solchen Fällen wirklich nur auf die Beseitigung des Hauptschadens zu drängen.

Der Eigentümer einer Immobilie ist zwar in der Regel der erste Ansprechpartner für den Mieter, wenn etwas nicht funktioniert. Doch er ist trotzdem nicht für jede Unannehmlichkeit persönlich verantwortlich zu machen. Das musste ein Mieter erfahren, in dessen Wohnung die Heizung nicht funktionierte und der dies sofort an den Eigentümer meldete. Dieser wollte Abhilfe schaffen, war jedoch vor Beginn der Arbeiten noch auf einen entsprechenden Beschluss der Hausgemeinschaft angewiesen, der sich immer wieder verzögerte. Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-11 S 114/06) entschied, dass der Mieter angesichts einer solchen Situation zwar die monatlichen Zahlungen mindern und fristlos kündigen könne. Doch darüber hinaus gehende Schadenersatzleistungen (für Makler und Umzug) seien nicht zu leisten. Schließlich habe der Eigentümer ja das ihm mögliche getan.

Ungefähre Angaben darüber, wann eine Heizung ihre Aufgaben nicht erfüllt habe, reichen in einem Zivilprozess in aller Regel für eine Mietminderung nicht aus. Das musste ein Mieter erfahren, dessen Ersatzansprüche vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 10 U 203/01) verhandelt wurden. Die Richter waren mit den „nicht hinreichend substantiiert(en)“ Feststellungen des Klägers unzufrieden. „Insoweit hätte es vielmehr der genauen Darlegung bedurft, an welchen Tagen welche Temperatur erreicht worden ist, woran es indes nach wie vor fehlt“, hieß es im schriftlichen Urteil. Die Lehre daraus: Man sollte in solch einer Situation ein möglichst genaues Störungsprotokoll führen.

Wenn eine Wärmepumpenanlage von vorneherein untauglich für eine Immobilie war, dann muss sich der Käufer nicht auf irgendwelche Kompromisse einlassen und kann das ganze Geschäft rückgängig machen. Im konkreten Fall hatte sich ein Wohnungsbesitzer für rund 12.000 Euro eine solche Anlage einbauen lassen. Später war festgestellt worden, dass im Kellerraum der dafür erforderliche Luftaustausch gar nicht stattfinden konnte. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 21 U 21/02) gewährte dem Käufer deswegen den so genannten großen Schadenersatz, das heißt eine komplette Rückzahlung des Kaufbetrages und des Werklohns gegen die Rückgabe der Anlage. Eventuelle Abschläge für die Nutzung der (ohnehin unzureichenden) Wärmepumpe wurden dabei nicht gemacht.

Ein Mieter hat Anspruch darauf, dass er in den Wintermonaten jederzeit auf die Heizung zurückgreifen kann. Allerdings darf er dabei auch nicht zu streng sein und muss geringfügige, manchmal unvermeidliche technische Störungen hinnehmen. „Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen“ reiche noch nicht für eine Mietminderung aus, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 3 U 10/07). Im konkreten Fall hatte der Mieter darüber Beschwerde geführt, dass Heizung und Warmwasser an sechs Tagen zwischen Februar und April zeitweise nicht funktioniert hätten. Genauere Daten blieb der Mieter in dem Verfahren zunächst schuldig, was seine Prozessaussichten zusätzlich verschlechterte.

Der Eigentümer einer Immobilie ist nicht berechtigt, das im Tank zurückgelassene Heizöl des Mieters wirtschaftlich zu verwerten. Er ist im Gegenteil grundsätzlich dazu verpflichtet, jegliche im Objekt belassene „Ware“ zunächst einmal in seine Obhut zu nehmen und sicher zu verwahren. Im vorliegenden Fall war dies nach Ansicht des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (Aktenzeichen 3 U 122/09) schon deswegen erforderlich gewesen, weil der Eigentümer dem Mieter den Zutritt zur Immobilie verweigert hatte. Der Betroffene wäre also gar nicht in der Lage gewesen, die etwa 15.000 Liter Heizöl „an sich zu nehmen“.

Wenn jemand ein Haus kauft und die bestehende Wohngebäudeversicherung übernimmt, dann sollte er sich unbedingt über deren Inhalt schlau machen. Im konkreten Fall hatte es im Vertrag geheißen, der Eigentümer müsse bei längerem Leerstand der Immobilie selbstständig Vorsorge gegen Kälteschäden treffen – zum Beispiel durch das Absperren von Leitungen und das Entleeren von Wasser führenden Anlagen. Der neue Eigentümer hatte das alles nicht getan und es war ein Schaden in Höhe von 100.000 Euro entstanden. Das Oberlandesgericht Celle (Aktenzeichen 8 U 1/07) entschied, dass die Versicherung dafür nicht aufkommen müsse. Die Entschuldigung des Eigentümers, er habe die Vertragsbedingungen nicht gekannt, sei nicht überzeugend.

Wenn in einer Wohnung oder einem Haus Schimmel entsteht, dann wird das häufig auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Nutzer zurückgeführt. Liegt aber gleichzeitig noch ein Baumangel vor, dann kann der Schimmel nach Überzeugung des Amtsgerichts Königs Wusterhausen (Aktenzeichen 9 C 174/06) nicht ohne weiteres den Mietern angelastet werden. Die Juristen gestanden den Betroffenen zu, wegen unzureichender Wohnverhältnisse ihre monatlichen Zahlungen zu mindern. Schließlich lasse sich ihr eigener „Verursachungsbeitrag“ an der Misere – etwa durch ungenügendes Heizen im Winter – nicht exakt bestimmen.

Quelle: http://www.lbs.de/

Ein Komplettpaket bei Schimmelbefall

Unter den vielfältigen Produkten zur Beseitigung von Schimmel, wurde vom BVI-Fördermitglied Alltrosan ein einzigartiges „Rund um Sorglos“ Paket entwickelt. Alltrosans Anti-Schimmel-Soforthilfe-Box (AnSchiSoBo) bietet ein Komplettpaket, das optimale Wirkung mit persönlichem Schutz und dem Umweltschutz kombiniert. Neben dem eigentlichen Wirkstoff Isopropanol, einem 70-prozentigen Alkohol, enthält die Box auch Handschuhe, Mundschutz und Schutzbrille sowie ein Sicherheitsdatenblatt und eine Benutzungsanleitung. AnSchiSoBo ist das perfekte Hilfsmittel für Immobilienverwalter, Hausmeister und Mieter zur Beseitigung kleinerer Schimmelschäden.

Das neue AllTroSan Produkt ist nunmehr seit etwa 10 Monaten am Markt und erzielt zunehmend Erfolge und Akzeptanz. Das gerade in der Anfangsphase der Produkteinführung, viele Hausverwalter sehr gute Erfahrungen mit der AnSchiSoBo bei kleineren Schimmelschäden gemacht haben, hat natürlich wesentlich zum Erfolg beigetragen. Die AnSchiSoBo ist für BVI-Mitglieder zum Vorzugspreis von 25,- Euro über den BVI-Onlineshop bestellbar.

Ist der akute Schimmelbefall behoben, kann die technische Trocknung, die auf einer intensiven Luftbewegung basiert, durchgeführt werden. Die erfolgreiche Trocknung ermöglicht wiederum eine Wiederherstellung geschädigter Bauteile.

Wichtige Fakten zum Problem Schimmel:

Schimmel kann die Gesundheit gefährden

In den vergangenen Jahren wurde in Innenräumen vielfach unbedacht, aber dennoch geradezu gezielt, ein günstiges Umfeld für Schimmelpilze geschaffen. Unter anderem sind häufig Bau- und Konstruktionsfehler Ursachen des Schimmelbefalls. Bei umfassender Sanierung und nachhaltiger Vermeidung von Bauschäden rückt auch die mikrobielle Belastung von Baustoffen und Beschichtungen immer stärker in den Blickpunkt. Dafür gibt es nicht nur ästhetische sondern auch gesundheitliche Gründe. Vermehren sich Schimmelpilze über das normale Maß hinaus, kann die Gesundheit insbesondere von Menschen mit Allergien oder sonstigen Vorbelastungen gefährdet werden. Art und Intensität einer möglichen Schädigung hängen vom Zustand des Immunsystems der Betroffenen ab. Dem Vorsorgeprinzip entsprechend sollte sichtbarer Schimmelbefall, auch wenn er geringfügig ist, beseitigt werden.

Neue Richtlinie zum Umgang mit Schimmelpilzschäden

Als Ergebnis einer interdisziplinären Zusammenarbeit von Medizinern, Mikrobiologen, Baubiologen, Juristen, Sachverständigen und Sanierern des Netzwerk Schimmel (www.netzwerk-schimmel.info) präsentiert das Netzwerk Schimmel eine Richtlinie die der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger e.V. als Empfehlung zum sachgerechten Umgang mit Schimmelpilzen in Gebäuden vorstellt und die die systematische Vorgehensweise zur Schimmelermittlung beschreibt, einen Maßnahmenkatalog beinhaltet und hilfreiche Ansprechpartner nennt.

Die Richtlinie zum Thema Schimmel in Gebäuden finden Sie unter:
http://www.alltrosan.de/News/Veröffentlichungen/Der Sachverständige

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

„Gegen Angriffe von Wohnungseigentümern kann man sich wehren, gegen Lob ist man machtlos.„

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.