Verjährung zum Jahresende

Der Jahreswechsel steht vor der Tür und damit auch die Verjährung diverser Ansprüche, wie z. B. für vertragliche Ansprüche aus Mietverhältnissen, Ansprüche nach WEG (z.B. Hausgeld) und Schadenersatzansprüche (ausgenommen mietvertragliche Ersatzansprüche, die in der 6-Monats-Frist verjähren). Die Verjährungsfrist für privatrechtliche Ansprüche beträgt nach § 195 BGB bekanntlich 3 Jahre, sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt ist. Die Frist beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsinhaber hiervon Kenntnis erlangt hat. Ist ein Anspruch somit im Jahre 2008 entstanden, verjährt er am 31. Dezember 2011.

Durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags beim Mahngericht kann die Verjährung gehemmt werden. In der Praxis werden daher häufig kurz vor Ablauf eines Kalenderjahres Anträge auf Erlass eines Mahnbescheides bei Gericht eingereicht, um so die Verjährung noch zu hemmen.

Praxistipp

Es ist zu empfehlen, Anträge auf Erlass eines Mahnbescheides im automatisierten Mahnverfahren in Niedersachsen noch vor den Feiertagen zu stellen, um der Verjährung von Ansprüchen entgegenzuwirken.

Autor: Anett Hübner, Rechtsfachwirtin –huebner@bethgeundpartner.de

HeizCheck, Heizspiegel & Energiesparkonto für Mieter

Je mehr die Energiepreise steigen, umso mehr lohnt es sich, über Einsparmöglichkeiten beim Heizen Bescheid zu wissen. Diese Seite informiert über aktuelle Sparmöglichkeiten.

Heizcheck bitte hier klicken:

https://ratgeber.co2online.de/index.php?berater=heizcheck&portal_id=mieterverein_hamburg&KeepThis=true&TB

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Quelle: www.mieterverein-hamburg.de

Streitfall Winterdienst: Vermieter kann Mieter zur Streupflicht und Räumpflicht verpflichten

Fragen zur winterlichen Räumpflicht

Frosttemperaturen im November, Räumdienste im Dauereinsatz und Tiefsttemperaturen, so verlief der letzte Winter. Glatteis führte zu vielen Unfällen auf den Gehwegen. Damit ist Streit programmiert. Wer muss streuen? Wer haftet bei Schäden? Vermieter oder Mieter?

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Der Vermieter hat grundsätzlich die Verkehrssicherungspflicht. Er muss Bürgersteige, Fußwege und Grundstückszufahrten bei Schneeglätte mit abstumpfenden Mitteln streuen. Dennoch kann der Vermieter den Mieter zum Schneeräumen verpflichten.

Wichtige Urteile

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe kann der Vermieter die Streupflicht auf den Mieter abwälzen (Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 30.05.2006, Az. 2 O 324/06). Dies muss ausdrücklich im Mietvertrag oder in der Hausordnung vereinbart sein. Der Vermieter muss dem Mieter einen Zeitplan für den Räumdienst übergeben haben. Dann ist der Mieter verantwortlich und schadensersatzpflichtig, wenn er den Gehweg nicht streut und eine Mitmieterin auf dem Weg zu den Müllcontainern infolge Glatteises zu Fall kommt und sich dabei verletzt (vgl. Amtsgericht Ulm, Urteil v. 05.08.1986, Az. 6 C 968/86 – 03). Der Vermieter muss den Mieter überwachen, ob er seinen Pflichten auch regelmäßig nachgekommen ist (Landgericht Waldshut-Tiengen, Urteil v. 30.06.2000, Az. 1 O 60/00 ).

Die Gemeindeordnungen regeln, ab wann der Mieter streuen muss; meistens zwischen 7 Uhr und 21.00 Uhr. Die Streupflicht beginnt unverzüglich nach Ende des Schneefalls (OLG Koblenz, Urteil v. 28.03.2008, Az. 5 U 101/08).

Stand des Textes: 08.12.2011

Quelle: Quelle: ra-online/ www.kostenlose-urteile.de

Gemeinschaftseigentum 

OLG München v. 13.08.2007 – 34 Wx 75/07, NZM 2008, 493 
Geschossdecken einer Tiefgarage sind zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums. Dazu rechnet insbesondere auch die aus Brandschutzgründen erforderliche Betonüberdeckung über der Bewehrung.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft – www.friesrae.de

Wohnungseigentumsrecht: Beschluss um Mitternacht

Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft leidet an einem erheblichen formalen Mangel, wenn er gegen 23.45 Uhr gefasst wird und die Versammlung zu dieser Zeit bereits nahezu sieben Stunden dauert. Es handelt sich dann um einen Beschluss zur „Unzeit“. Die Teilnehmer der Versammlung sind, insbesondere, wenn komplizierte Angelegenheiten besprochen werden, nach einer so langen Verhandlungsdauer und bei einer derart fortgeschrittenen Uhrzeit nicht mehr in der Lage, alle Argumente zu verstehen und sinnvoll abzuwägen.

Praxistipp

Eigentümerversammlungen können sich in die Länge ziehen. Dies ist nicht immer ein Problem. Die Rechtsprechung hält eine Versammlungsdauer von fünf bis sechs Stunden im Einzelfall für vertretbar. Wird die Versammlung aber über den Zeitpunkt des Zumutbaren (als Faustformel mag hier 23.00 Uhr gelten) hinausgeführt, sind alle nach diesem Zeitpunkt gefassten Beschlüsse anfechtbar und für ungültig zu erklären, wenn nicht zweifelsfrei feststeht, dass die Versammlungszeit keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hat. Steuert die Versammlung auf diesen Punkt zu, ist zu überlegen, ob die Versammlung unterbrochen und an einem anderen Tag fortgeführt wird.

Aber Achtung: Zweckmäßigerweise gibt der Verwalter einen eventuellen Fortführungstermin bereits im Ladungsschreiben an, wenn eine längere Versammlung zu erwarten ist. Eine spontane Verlegung kollidiert mit den Ladungsfristen des § 24 WEG.

Autor: Lars Kutz – kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Starnberg, Urteil vom 03. September 2010, 3 C 785 / 10, ZMR 2011, 914 ff.

Ver Efeu

Wächst der von einer WEG gepflanzte Efeu mit der Zeit auch am Haus des Nachbarn hoch, so muss die Gemeinschaft die Pflanzen beim Nachbarn entfernen, wenn am eigenen Haus der Efeu samt Wurzeln beseitigt wird (wodurch auch die Zweige am angrenzenden Haus abstarben).

(AG München, 273 C 17038/02)

Quelle: www.baurechtsurteile.de

Wie soll der WEG-Verwalter die Gelder der Wohnungseigentümer anlegen – Fremdkonto oder Treuhandkonto?

Wenn der Verwalter die ihm anvertrauten Gelder offensichtlich veruntreut, muss derjenige, der die veruntreuten Gelder erlangt (hier: der Kreditgläubiger des Verwalters), das Erlangte herausgeben, wenn er von der Veruntreuung wusste. Das gilt auch dann, wenn die veruntreuten Gelder auf solchen Konten angelegt waren, die auf den Namen des Verwalters – ohne einen sog. Treuhandzusatz – lauten. LS des Verf. OLG Koblenz, Urt. vom 15.7.2004 – 5 U 1538/03, rkr., NZM 2004, 953

Der Fall:
Der WEG-Verwalter legt die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft (rund 55.000,- €) u.a. auf solchen Konten an, die er im eigenen Namen führt. Die Festgeldkonten und Termineinlagen enthalten keinen Treuhandvermerk. Das Sparbuch enthält den Zusatz „WEG H-Straße, Eltville“. Der Verwalter verpfändet die Festgeldkonten und Termineinlagen zur Absicherung einer eigenen Darlehensschuld gegenüber einer anderen Bank in Höhe von mehr als 300.000,- DM. Außerdem überweist er das Sparbuch- Guthaben auf sein Darlehenskonto. Obwohl der Sachbearbeiter der darlehensgebenden Bank weiß, dass es sich jeweils um Gelder einer Eigentümergemeinschaft handelt, verwertet die darlehensgebende Bank die verpfändeten Gelder, um ihre Forderungen gegenüber dem Verwalter zu befriedigen. Die WEG verlangte von der darlehensgebenden Bank die Rückzahlung des veruntreuten Vermögens. Die Entscheidung: Mit Erfolg. Das OLG Koblenz würdigt den Sachverhalt als kollusives Zusammenwirken von Banksachbearbeiter und Verwalter mit dem Ziel, der beklagten Bank eine schnelle und unbürokratische Befriedigung zu verschaffen. Die Verwertung des WEG-Vermögens sei in hohem Maße anstößig und sittenwidrig, die zugrundeliegende Verpfändung daher gem. § 138 BGB nichtig.

Kommentar:

Es handelt sich um einen Ausnahmefall. Denn die Wohnungseigentümer sind nur deshalb noch einmal glücklich davon gekommen, weil sich das sittenwidrige Zusammenwirken von Bank und Verwalter nachweisen ließ.

Praxishinweis 1:

Die Vermögensgefährdung war dadurch entstanden, dass dem Verwalter überhaupt die Möglichkeit zur eigennützigen Verpfändung des Gemeinschaftsvermögens eröffnet war. Was sagt das Gesetz zur Verwahrung des Gemeinschaftsvermögens? § 27 Abs. 4 WEG:
Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten.

Damit nicht zu vereinbaren ist a priori die Geldanlage im Namen des Verwalters ohne einen Hinweis auf das zugrundliegende Treuhandverhältnis. (so waren im vorliegenden Fall die Festgelder und Terminseinlagen angelegt). Zulässig ist nach h.M. aber die Anlage eines „offenen Treuhandkontos“: geführt im eigenen Namen, aber mit Hinweis auf den Treuhandcharakter (so war im vorliegenden Fall das Sparbuch angelegt). Das Problem: Das als offenes Treuhandkonto verwaltete Vermögen steht formal dem Verwalter zu. Es unterliegt somit dem Zugriff seiner Gläubiger und fällt ggf. auch in die Insolvenzmasse. Die WEG kann ihr Vermögen im Falle des Zugriffs Dritter oder der Insolvenz zwar im Wege der Drittwiderspruchsklage oder Aussonderung wieder zurückholen, muss dazu aber (rechtzeitig) aktiv werden. Das Beste für die WEG ist daher die Geldanlage in Form des „offenen Fremdkontos“, bei dem „die WEG“ (genau genommen: die Miteigentümer, deren Bestand sich die Bank durch eine Liste oder durch Grundbuchauszüge nachweisen lässt) Konto- und Forderungsinhaber ist (Einzelheiten z.B. bei Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl., § 27 WEG, Rn. 94). Die rechtsdogmatischen Schwierigkeiten des Vertragsübergangs bei Eigentümerwechsel sind für die Bankenpraxis irrelevant.

Praxishinweis 2:

Der Verwaltungsbeirat einer WEG muss kontrollieren, in welcher Weise das Verwaltungsvermögen angelegt ist. Eine Geldanlage auf den Namen des Verwalters ohne Treuhandzusatz muss sofort geändert werden, um Veruntreuungen zu verhindern. Eine Geldanlage als offenes Treuhandkonto ist noch tolerabel, gegenüber dem offenen Fremdkonto aber immer noch nachteilig.

Quelle: RA Dr. David Greiner, Tübingen
www.ragreiner.de

Trittschalldämmung im Sondereigentum

Die Mieter einer Eigentumswohnung eines 1966 errichteten Gebäudes ersetzen den langjährig vorhandenen Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung klagen seitdem über unzumutbare Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangen von den Eigentümern der darüber liegenden Wohnung verbesserten Trittschallschutz. Ohne Erfolg, entschied der BGH, denn der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten, vorliegend der DIN 4109, Stand 1962.

Praxistipp

Zu prüfen ist jedoch stets, ob bei einem Austausch des Bodenbelags auch in die Gebäudesubstanz, wie der unter dem Belag befindliche Estrich und die Geschoßdecke eingegriffen wird. Für diesen Fall gilt die Entscheidung nicht. Zudem kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.

Autor: Susanne Tank – tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 01. Juni 2012, V ZR 195/11 –www.bundesgerichtshof.de

Betriebskostenverteilung nach Köpfen
Ist in der Umlagevereinbarung eine Verteilung der Betriebskosten nach „Köpfen“ vereinbart, kommt es zur Bestimmung der Personenzahl auf die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen an und nicht auf die melderechtliche Registrierung (BGH, Urteil vom 23.01.2008, Az. VIII ZR 82/07).
Quelle: http://www.woelke-partner.de

Kautionsabrechnung: Wann wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig?

Solange nicht geklärt ist, ob der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen kann, wird der Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht fällig. Im Einzelfall können nach der Wohnungsübergabe auch deutlich mehr als 6 Monate bis zum Eintritt der Fälligkeit vergehen (LG Köln, Urteil vom 20.09.2006, Az.: 10 S 78/05)

Quelle: http://www.woelke-partner.de

„Völlig überhöht“ ist kein Argument, Betriebskostenabrechnung nicht zu zahlen

Beanstandungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen konkret sein. Pauschale Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung reichen daher nicht aus, um die Nichtzahlung zu begründen. (AG Frankfurt, 07.11.2008 – 33 C 1783/08-57)

Ein Mieter war mit der Betriebkostenabrechnung nicht einverstanden. Mit der Begründung, die Reinigungskosten seien „völlig überhöht“, zahlte er die Rechnung nicht. Nachdem die so genannte Einwendungsfrist von zwölf Monaten abgelaufen war, klagte der Vermieter auf Zahlung. Innerhalb dieser Frist kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen, die dann das Weiterlaufen der Frist bis zur Klärung stoppen. Der Vermieter begründete seine Klage damit, dass der Mieter keinen hinreichend konkreten und damit fristwahrenden Einspruch erhoben habe.

Die Richter folgten der Argumentation des Vermieters. Kosten als völlig überhöht zu bezeichnen, sei zu pauschal, um als fristwahrender Einwand gelten zu können. Ob die Reinigungskosten richtig oder falsch seien, spiele dabei keine Rolle.

Quelle: FRIES Rechtsanwälte Nürnberg . Würzburg . Bamberg . Schweinfurt – www.friesrae.de

Übertragung von Verkehrssicherungspflichten

Im Verwaltervertrag wird die Verkehrssicherungspflicht für eine Wohnungseigentumsanlage häufig auf deren Verwalter übertragen. Dann ist dieser in vollem Umfang zur Durchführung von Räum- und Streuarbeiten im Winter verantwortlich. Dies birgt erhebliche Haftungsrisiken für den Verwalter, denn er muss grundsätzlich die Einhaltung seiner Sorgfaltspflichten nachweisen. Anders kann es allerdings sein, wenn der Verwalter die Verkehrssicherungspflichten seinerseits mit Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Hausmeister (eine Hauswartfirma) überträgt und die Hausmeister nicht Angestellte des Verwalters, sondern Arbeitnehmer der Gemeinschaft sind. Dann hat der Verwalter seine Verkehrssicherungspflicht wirksam auf die Hausmeister delegiert. Anschließend haftet er nur noch in den seltenen Fällen eines Auswahl- und Überwachungsverschuldens.

Praxistipp

Verwalter von Wohnungseigentum sollten darauf achten, dass die Hausmeister bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellt und nicht im eigenen Namen beschäftigt werden. Dies sollte durch Arbeitsverträge auch dokumentiert sein. Zusätzlich empfiehlt sich der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung um verbleibende Haftungsrisiken abzudecken.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. – brinkmann@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 05. April 2012, 480 C 297/12

Tierhaltung in Mietwohnung

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof ist es für kleine Haustiere nicht nötig den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Die Klausel in Mietverträgen gemäß § 307 Abs. 1 BGB, die besagt, dass “jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters unterliegt” ist laut BGB unwirksam. Kleine Haustiere sind somit in allen Wohnungen erlaubt.

Gericht: Bundesgerichthof

Aktenzeichen: VIII ZR 340/06

Quelle: http://suche-urteile.de/

Heizkosten

Rechtsfrage:

Welche Beträge sind in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen bei den Heiz- und Warmwasserkosten einzustellen – die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten oder die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger/Öllieferanten geleisteten (Abschlags-) Zahlungen?

Hierzu BGH – Urteil vom 17.02.2012 – Az. V ZR 251/10:

In die Gesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, auch solche, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich.

Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Anmerkung Fries Immobilien Team:

Der BGH verursacht bei den Verwaltern mit seiner Rechtsauffassung einen erheblichen Mehraufwand, denn die Anforderungen an eine Gesamtabrechnung gestalten sich in Folge dieser neuen Entscheidung völlig abweichend von denen, die an eine Einzelabrechnung gestellt werden, um den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen. Der Verwalter wird zu prüfen haben, ob die ihm zur Verfügung stehenden Verwalterprogramme die vom BGH verlangte unterschiedliche Handhabung überhaupt zulassen. Falls nein, ist „Handarbeit“ gefordert.

Vgl. auch die unter Ziffer I. 1 erwähnte Entscheidung des BGH vom 01.02.2012 zum Mietrecht.

Quelle: www.friesrae.de

Wie sind unangefochten gebliebene Beschlüsse über Jahresabrechnungen zu werten?

Hierzu gleichfalls BGH – Urteil vom 02.12.2011 – Az. V ZR 113/11:
Ist ein Eigentümerbeschluss über eine Jahres- und Einzelabrechnungen bestandskräftig geworden, kommt es auf eine eventuelle Fehlerhaftigkeit des Beschlusses – also der Abrechnung – nicht an, da auch eine fehlerhafte, aber bestandskräftig beschlossene Abrechnung verbindlich ist. Der zum Zeitpunkt der beschlossenen Abrechnung im Grundbuch eingetragene WE schuldet in diesem Fall den sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag.

Quelle: http://www.friesrae.de/

Der Balkon gehört zum Sondereigentum!

Ist der Wohnung ein Balkon vorgelagert, ist er Bestandteil dieses Sondereigentums, auch ohne gesonderte Erklärung. Folge ist, so das OLG München, dass ein Sondernutzungsrecht am Balkon nicht begründet werden kann. Das Gericht stellt in seiner aktuellen Entscheidung auch klar, dass dies nur für den Balkonraum und nicht für die konstruktiven Teile des Balkons gilt, die nach wie vor zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Kommentar

Die Entscheidung entspricht der mittlerweile herrschenden Ansicht. Zu beachten ist, dass damit nur der Balkonraum gemeint ist. Gebäudeteile, die die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmen oder für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, fallen unter das Gemeinschaftseigentum, also insbesondere die Balkonaußenwände, die Balkondecke und die Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 23. September 2011, 34 Wx 247/11, ZWE 2012, 37

Energiesparlampen / Segen oder Fluch?

Haben Sie das leise Gefühl, dass, seit Sie alle Glühbirnen durch Energiesparlampen ersetzt haben, ihre Energiekosten nicht merklich gesunken sind? Ihr Gefühl stimmt. Haben Sie den Eindruck, dass Ihre schöne Wohnung in diesem neuen Licht irgendwie schummrig aussieht? Der Eindruck stimmt. Kommt es Ihnen so vor, als ob diese teuren Lampen nicht länger brennen als die guten alten Billigbirnen von früher? Sie haben recht. Und haben Sie den Verdacht, dass der Weg zur Sondermülldeponie, wo Sie Ihre High-Tech-Funzeln ja schließlich entsorgen müssen, Ihre Energiebilanz ins Negative drückt? Auch da liegen Sie richtig. Und meinen Sie, dass Anderes als diese ganze Hysterie um das bisschen Quecksilber in den Enrgiesparlampen doch ein wenig unangemessen sei? Auch hier irren Sie nicht, es ist nämlich alles viel, viel schlimmer. Wie der Dokumentarfilm Bulb Fiction [http://www.bulbfiction-derfilm.com/] beweist.

Wir empfehlen, diesen kleinen Beitrag in Ruhe anzuschauen und dann über mögliche Konsequenzen daraus nachzudenken.

Hier findet sich ein Hinweis, der von ttt, dem Magazin aus der ARD zu den Folgen des Einsatzes von Energiesparlampen ausgestrahlt wurde.

>>>>> http://www.youtube.com/watch?v=ihbEv21ZfnM&feature=player_embedded#

Wie immer mit ein bischen Humor zu sehen…

Ein Wohnungsverwalter bemerkt alles, ein Wohnungseigentümer macht über alles seine Bemerkungen….

Trotz sorgfältiger Recherchen wird keine Gewähr für die Richtigkeit der Informationen übernommen.